TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 22/02268 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XJE2

N° Minute :

AFFAIRE

S.C. LA S.C.I. [Localité 10] CEDRE [D]

C/

Association UNAPEI HAUTS DE SEINE

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.C. LA S.C.I. DU CEDRE [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne BUSSERY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0953

DEFENDEUR

Association UNAPEI HAUTS DE SEINE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Christophe BOURDEL de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 14

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte en date du 25 juin 1987, la SCI du Cèdre [D] a acquis de la SA Scotgros Group Industrie un ensemble immobilier à usage industriel sis à Marsauceux[Adresse 1], commune de Mézières en Drouais (28 500).

Aux termes d’un contrat de bail en date du 13 février 1987, ces locaux ont été donné à bail à l’association départementale des amis et parents d’enfants inadaptés (ADAPEI) des Hauts-de-Seine, devenue UNAPEI 92, pour une durée de 12 ans, à compter du 01 janvier 1987 jusqu’au 31 décembre 1998.

Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements, tout d’abord le 01 janvier 1999 jusqu’au 31 décembre 2010, puis le 06 juin 2012 jusqu’au 31 décembre 2024.

Figure au bail une clause prévoyant la résiliation anticipée du bail, sans indemnité pour le bailleur, dans l’hypothèse où le preneur serait empêché de continuer son activité pour une cause indépendante de sa volonté, spécialement par la modification ou le retrait de l’agrément des autorités de tutelle.

Faisant ainsi état de la modification de son agrément, l’UNAPEI 92 s’est prévalue de cette clause pour aviser son bailleur, par courrier en date du 25 juin 2020, de son intention de mettre un terme, de façon anticipée, au bail moyennant un préavis de six mois, précisant ainsi qu’elle libèrera les lieux le 31 décembre 2020.

La remise des clefs est intervenue le 04 mai 2021 et un rapport de constatations contradictoires d’état des lieux locatif de sortie a été rédigé le 14 mai 2021, à la demande de la SCI du Cèdre [D].

Par acte délivré le 18 février 2022, la SCI [Localité 10] Cèdre a fait assigner l’UNAPEI Hauts-de-Seine afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les frais de remise en état du site, les loyers à échoir jusqu’au terme du bail, des dommages et intérêts pour manquement à son obligation de remettre en état un site industriel ainsi qu’à lui rembourser les sommes engagées de ce fait.

Aux termes de ses conclusions n°4, notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, la SCI du Cèdre [D] demande, au visa des articles 1731, 1737 du code civil et L. 512-12-1 du code de l’environnement, de :

« DECLARER recevable l’action introduite par La S.C.I. du CEDRE [D],

CONDAMNER l’UNAPEI HAUTS-DE-SEINE à verser à La S.C.I. du CEDRE [D] les sommes suivantes :

—  209 358 € pour la remise en état des lieux au titre de l’article 1732 du code civil,

—  294 640 € au titre des loyers à échoir jusqu’au terme du bail,

—  32 000 € au titre de dommages et intérêts pour inexécution de son obligation de remise en état d’un site industriel,

—  145 615 € au titre du remboursement des sommes engagées au titre des obligations de remise en état d’un site industriel,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, par application de l’article 151 du code de procédure civile,

CONDAMNER l’UNAPEI HAUTS-DE-SEINE au paiement de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER l’UNAPEI HAUTS-DE-SEINE aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°4, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, l’UNAPEI Hauts-de-Seine demande, au visa des articles 606, 1731 et 1755 du code civil, de :

« JUGER satisfactoire l’offre de régler la somme de 50.714,27 euros toutes taxes comprises,

DEBOUTER la SCI du CEDRE [D] de ses plus amples demandes,

ECARTER toute exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER la SCI du CEDRE [D] à payer à l’UNAPEI 92 la somme 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI [Localité 10] CEDRE [D] aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2023 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 08 avril 2025, reportée à celle du 25 novembre 2025, en raison du départ de deux des trois magistrats de la chambre.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS

Sur le paiement du coût des travaux de remise en état

L’article 1731 du code civil prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 1737 du même code dispose, pour sa part, que «le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

Enfin, aux termes des articles 1755 et 606 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » et « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

En l’espèce, la SCI du Cèdre [D] réclame paiement de la somme de 209 358 euros au titre de la remise en état des lieux.

Elle explique que l’ADAPEI a signé le 16 juin 1986 avec la société Scotcros Group Industrie une promesse de vente, portant sur les locaux litigieux, qu’elle a levé l’option le 27 octobre 1986 puis qu’elle a informé le vendeur de la faculté de substitution, dans la levée d’option, par une société civile immobilière à créer.

La SCI du Cèdre [D] précise que c’est ainsi dans ces conditions, et en vue de se substituer à l’ADAPEI, qu’elle a été constituée, par acte notarié en date du 07 janvier 1987, cette substitution ayant été rendue nécessaire du fait des préconisations de l’autorité de tutelle de l’ADAPEI 92, qui conseillait, à cette époque, la location d’immeubles plutôt que l’achat.

Elle indique que l’ADAPEI, qui avait donc seule négocié les conditions de vente, connaissait ainsi parfaitement les lieux pour les avoir précisément choisis pour leur adaptation à la mission qu’elle souhaitait y exercer et que le bail ne constituant qu’un montage financier, aucun dépôt de garantie ni constat d’entrée dans les lieux n’avaient donc été effectués.

Elle soutient ainsi qu’en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, le preneur est donc présumé les avoir reçus en bon état.

Elle fait valoir que ce point est confirmé par le fait que d’importants travaux ont été réalisés à la demande de l’ADAPEI, avant la signature du bail, et qu’ils ont été quasi intégralement pris en charge par le bailleur, pour un montant de 1 152 709,57 francs, soit environ 356 825 euros.

Elle conteste la vétusté des locaux invoquée par la défenderesse, en faisant valoir que la durée du bail n’est pas un élément de vétusté, que cette dernière pour être caractérisée suppose un état de détérioration, voire de ruine, et que cette notion diffère de celle d’usage des lieux.

Elle explique ainsi que de 1987 à 2014 elle a régulièrement réglé les factures d’entretien du bâtiment, y compris celles ne lui incombant pas (entretien de la toiture, réparations du portail, remplacement ou motorisation de ce dernier, déplacement du transformateur à l’intérieur de l’enceinte du bâtiment, nettoyage des mousses, chéneau, gouttières et descentes d’eaux pluviales, création d’un bardage entre le mur de l’atelier et les bureaux).

Pour la période comprise entre 2014 et 2020, elle indique n’avoir été sollicitée qu’à une seule reprise pour l’entretien des toitures, le 13 décembre 2016.

Elle fait ainsi valoir avoir réglé 246 441,55 euros de travaux d’entretien sur la période du 01 janvier 1994 au 31 décembre 2020, date de résiliation du bail.

Elle conteste, comme le soutient l’UNAPEI 92, que ces travaux aient pu relever des réparations prévues à l’article 606 du code civil mais considère qu’ils concernaient au contraire l’entretien de l’immeuble et incombaient de ce fait au preneur.

Elle précise qu’en réalité l’UNAPEI 92 lui transmettait toutes les factures concernant les locaux sans distinguer ce qui relevait de l’entretien ou des grosses réparations, qu’elle les a toutes réglées à réception sans jamais les discuter et que dès lors que l’UNAPEI 92 ne lui a plus transmis de factures, les locaux n’ont plus été entretenus, la locataire n’ayant ainsi réglé aucune dépense d’entretien durant la durée du bail.

Elle explique que le chiffrage de la remise en état a été établi sur la base du rapport de constatation de l’état des lieux, qu’elle considère révélateur de l’état déplorable dans lequel l’UNAPEI a laissé le site.

Elle indique ainsi que le coût des travaux s’élève à la somme de 131 045 euros HT soit 157 254 euros TTC auquel il convient de rajouter celle de 43 720 euros HT, soit 52 464 euros TTC, au titre de la réparation de la toiture.

Elle soutient en effet que ces travaux sont dus à un manque d’entretien, et notamment de la verrière centrale, et cite une jurisprudence selon laquelle « lorsqu’une clause du bail met à la charge du locataire les réparations autres que celles visées à l’article 606 du code civil, les juges ne peuvent condamner le bailleur à supporter les travaux de réfection de la toiture sans rechercher, comme il leur a été demandé, si la nécessité de cette réfection ne résultait pas, au moins, pour partie, de l’inexécution par le locataire de son obligation d’entretien. » (civ. 3 ème 11 décembre 1991)

Elle conteste que les réparations de la façade, hors peinture, et la réfection de la clôture, d’un montant total de 9 260 euros HT puissent constituer les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil mais soutient qu’elles ne relèvent que de « la réparation de dégradations d’usages normales ».

Enfin, elle conteste toute nouvelle location des lieux et considère que même si tel avait été le cas, l’indemnisation sollicitée est due du fait de ces dégradations, que les travaux de remise en état aient été exécutés ou non.

L’UNAPEI 92 expose en effet qu’à l’issue de la restitution des locaux, ces derniers ont été reloués à la société Printerre à laquelle ils ont ensuite été cédés le 06 août 2021 soit à peine 7 mois et 6 jours après la remise des clefs, probablement sans réalisation des travaux de remise en état, ce qui témoigne, selon elle, du bon entretien des locaux.

S’agissant de ce dernier, elle indique que le bailleur n’a réalisé que très peu des travaux lui incombant au titre de l’article 606 du code civil, se contentant de réparer partiellement et épisodiquement des fuites d’eau en toiture et se refusant à procéder aux travaux d’isolation indispensables pour rendre les bâtiments utilisables dans des conditions normales en période de froid ou de chaud et laissant au seul locataire la charge de tous les travaux d’entretien.

Elle relève, à ce propos, que le tableau produit par la SCI du Cèdre [D] ne permet pas de démontrer l’entretien dont elle se prévaut, certaines factures n’étant pas justifiées, d’autres concernant les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et certaines se rapportant au remplacement du portail et à sa motorisation qu’elle avait acceptés, en 2010, de prendre en charge spontanément et dont elle demande aujourd’hui remboursement.

Elle conteste le chiffrage retenu en faisant valoir que l’expert, mandaté par le bailleur, a pris comme référence une restitution en « parfait état d’entretien » alors qu’il ressort du bail que les locaux devaient être restitués en « bon état ».

Elle fait ainsi valoir que la notion « d’entretien de peinture » (chiffrage retenu : 23 500 euros) n’a pas de sens pour un local en bon état, que le contrôle des exécutoires de fumée (chiffrage retenu : 1716 euros) et du curage de réseau (chiffrage retenu : 2400 euros) sont inutiles dès lors qu’ils répondent à leur destination et sont donc en bon état et enfin que l’établissement des plans du réseau « eaux pluviales » et « eaux usagées » (chiffrage retenu : 3000 euros) incombe au bailleur.

Elle considère donc que le montant total de ces différents postes, soit 32 383 euros, doit être déduit du montant sollicité.

Elle soutient également, au vu de l’absence d’état des lieux d’entrée, que la SCI du Cèdre [D] ne peut mettre à sa charge le coût de remise en état portant sur l’enlèvement d’installations présentes lors de la prise de possession et qu’il convient de prendre en compte la durée d’occupation des locaux pour attribuer certaines dégradations à la vétusté et ainsi réduire le quantum des travaux incombant au preneur.

Elle fait valoir, au moyen d’une jurisprudence récente de la Cour de cassation, qu’en l’absence de clause du bail transférant expressément au preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté, ces dernières doivent rester à la charge du bailleur.

Or, elle précise qu’elle a occupé les lieux pendant 34 ans, que le rapport établi par la SEMCADD le 17 juin 2014 fait état de la vétusté de l’ensemble du bâti, de la présence d’amiante ou encore des problèmes d’isolation et que le rapport de constatation du 14 mai 2021 précise expressément que les constats ont été réalisés sans tenir compte de la vétusté.

Elle relève également qu’un certain nombre de réparations, pour un montant total de 39 620,50 euros, ont été retenues au titre de dégâts locatifs et du nettoyage alors qu’ils relèvent en réalité des réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté et doivent donc rester à la charge du bailleur.

Enfin, elle demande que la somme de 52 980 euros, portant sur les réparations de la façade, hors peinture, (4860 euros), la réfection de la clôture métallique (4400 euros) et la remise en état de la toiture (43 720 euros) soit également déduite du montant réclamé en ce qu’il s’agit de travaux incombant au bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil.

L’UNAPEI 92 fait ainsi valoir que sur le montant réclamé, seuls 26,66 % du coût total des travaux peut lui être imputé, pourcentage qu’il convient d’appliquer à la perte locative sollicitée par la SCI du Cèdre [D] et évaluée par la société BEI BCI à la somme de 4 338,85 euros.

Elle considère donc qu’il convient également de déduire la somme de 3 182,11 euros (73,34 % X 4 338,85) du montant total de la perte locative.

Elle fait enfin valoir, que la SCI du Cèdre [D] ne caractérise aucun préjudice puisqu’elle ne démontre pas avoir fait réaliser ces travaux pour lesquels elle demande réparation et qu’elle a cédé les locaux le 06 août 2021, sans justifier les avoir vendus à des conditions plus défavorables que s’ils avaient été restitués dans un état différent.

Elle indique toutefois qu’elle accepte de régler, au titre des travaux de remise en état, la somme de 42 261,89 euros HT, soit 50 714,27 euros TTC.

En l’espèce, l’UNAPEI 92 et la SCI du Cèdre [D] sont liées par le bail conclu le 13 février 1987, pour une durée de 12 ans, régulièrement renouvelé ensuite, le dernier renouvellement ayant eu lieu par contrat signé le 06 juin 2012.

Ce contrat de « bail en renouvellement » prévoit ainsi qu’il est consenti et accepté pour une durée de 12 ans, commençant à courir le 01 janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2024.

Aucun état d’entrée des lieux n’a été établi et par conséquent, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil précité, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, ce qui ressort au surplus des dispositions figurant au bail.

Dans son rapport de constatations contradictoires d’état des lieux locatif de sortie, établi le 14 mai 2021 en présence de l’UNAPEI 92, la société BEI BCI expertises, a établi un tableau listant les « dégâts locatifs/entretiens à effectuer » qu’elle a chiffrés dans son rapport d’estimation du coût des remises en état, réparations et entretiens établi le même jour, à hauteur de 111 636,71 euros HT pour les travaux de réparations et d’entretiens, 15 070 euros HT pour le coût des travaux de nettoyage et 4 338,85 euros pour la perte locative durant les travaux de réparation, soit un total de 131 045,35 euros HT.

Comme relevé à juste titre par l’UNAPEI 92, la société BEI BCI a apporté, à titre liminaire, dans son rapport la précision suivante :

« le présent constat est limité aux troubles, défectuosités ou manquements existants et apparents, dus à l’occupation et à l’exploitation des lieux par le preneur au moment de sa sortie des lieux, en fonction des usages et de la jurisprudence en vigueur en matière de dégâts locatifs sans tenir compte de la vétusté (état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le bien y compris ses abords) »

Il est établi que les locaux ont été pris à bail en 1987, soit une durée d’occupation de 33 ans, de telle sorte que si le seul critère tiré de la durée d’exploitation ne suffit pas à lui seul à justifier l’état de vétusté, il doit toutefois en être tenu compte afin d’apprécier, au vu de l’entretien courant et des travaux réalisés, l’état dans lequel les lieux ont été restitués, un état d’usure ou de détérioration tenant au seul écoulement du temps apparaissant en effet comme la conséquence inéluctable d’un usage aussi prolongé des locaux tel que justifié en l’espèce.

Or, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté, ces dernières devant être supportée par le bailleur, sauf disposition expresse du bail, inexistante en l’espèce.

Le paragraphe consacré aux conditions générales dispose en effet simplement que :

« les locaux sont réputés avoir été loués en bon état d’entretien.

Le preneur entretiendra les lieux en bon père de famille et les (sic) restituer en fin de bail en bon état d’entretien. »

et que

«le bailleur aura la charge des travaux concernant les gros murs et leurs charpentes métalliques, la couverture et sa charpente métallique.

Le preneur aura la charge de tous les autres travaux.

Le preneur sera tenu d’effectuer avant sa sortie toutes réparations à sa charge. »

Par conséquent, c’est à juste titre que l’UNAPEI 92 conteste le coût des postes « d’entretien de peinture » retenus par la société BEI BCI, la remise en peinture, qui apparaît certes nécessaire après une occupation de 33 ans, n’apparaissant toutefois que comme la conséquence d’une usure normale liée à l’écoulement du temps.

Il convient donc de déduire du montant retenu par la société BEI BCI les postes suivants :

— entretien peinture extérieure châssis bois (15 pièces) façade avant : 1 650 euros HT,

— entretien peinture extérieure châssis bois (11 pièces) façade droite : 1 210 euros HT,

— entretien peinture extérieure châssis bois (6 pièces) façade arrière : 660 euros HT,

— entretien peinture extérieure châssis bois (1 pièce) façade gauche : 110 euros HT,

— peinture double porte extérieure métallique (salle à manger) 240 euros HT,

— peinture double porte extérieure métallique (local technique) 480 euros HT,

— entretien peinture charpente (zone de stockage) : 2 640 euros HT

— entretien peinture double porte extérieure métallique façade avant (zone de stockage) : 960 euros HT,

— entretien peinture double porte extérieure métallique façade gauche (zone de stockage) : 480 euros HT,

— entretien peinture charpente (vestiaire F) : 880 euros HT,

— entretien peinture charpente (magasin) : 880 euros HT,

— entretien peinture charpente (atelier de montage zone avant) : 1 760 euros [12],

— entretien peinture charpente atelier de montage zone arrière) : 1 760 euros HT,

— entretien peinture charpente (vestiaire H) : 1 320 euros HT,

— entretien peinture charpente (sanitaires H) : 1 320 euros HT,

— entretien peinture porte extérieure (réserve) : 120 euros HT,

— entretien peinture charpente (couloir vers local repos) : 1 320 euros HT,

— entretien peinture charpente (atelier d’injection) : 2 200 euros [12],

— entretien peinture charpente (atelier petite mécanique) : 2 200 euros [12],

— entretien peinture seuils et ébrasements bas de portes et fenêtres en façade avant : 880 euros HT,

soit un total HT de 23 070 euros HT.

Elle conteste également, pour la même raison tenant à la vétusté, la somme de 39 620 euros, qu’elle détaille de la façon suivante :

« La réparation des « dégâts des eaux bas pan de toit côté façade avant » : 1.415 euros (975€ +

220€ + 220€) ;

— Les « plantes extérieures entrant dans l’immeuble – étanchéité façade / toiture à réparer » :

1.177,50 euros (412,50€ + 665€ + 100€) ;

— L’enlèvement de « tuyauteries enterrées pour machine d’injection à supprimer + ragréage sol

(+/- 60 m²) » : 4.500 euros ;

— La réfection des « revêtements de sol aires de circulation » : 25.125 euros (375€ + 375€ +

15.000€ + 9.375€ ;

— Le « traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/-9m2) »: 3.312 euros

(1152€ + 972€ + 324€ + 432€ + 432€) ;

— Le remplacement du bac à neige de la gouttière : 1.150 euros ;

— La réparation du portail d’entrée et la mise en place d’une borne : 2.941 euros. »

S’agissant de la réparation des dégâts des eaux, la liste établie par la société BEI BCI mentionne les réparations suivantes :

— dégâts des eaux bas pan de toit côté façade avant (atelier de montage zone avant) : 13 panneaux isolants toit dégradés : 975 euros H,

— dégâts des eaux bas pan de toit côté façade avant : corrosion colonne acier (atelier de montage zone avant) : 220 euros [12],

— dégâts des eaux bas pan de toit côté façade avant (atelier de montage zone avant) : maçonnerie endommagée (+/-5 m²) à ragréer : 220 euros HT,

soit un total de 1 415 euros HT.

Les photos annexées au rapport de la société BEI BCI attestent que les murs sur lesquels sont situés ces dommages (corrosion colonne acier et maçonnerie endommagée) relèvent de la catégorie des « gros murs » visée au contrat de bail qui prévoit expressément, à cet égard, que « le bailleur aura la charge des travaux concernant les gros murs ».

De plus, l’ensemble de ces dommages relèvent de la vétusté des locaux, dégradés en raison de dégâts des eaux, le rapport établi en 2014 par la société SEMCADD ayant relevé que l’ensemble de la toiture devait être révisé car présentant de nombreuses fuites,

Ils doivent ainsi être supportés par le bailleur.

Il convient donc de déduire la somme de 1 415 euros HT de la somme réclamée par la SCI du Cèdre [D].

S’agissant des plantes extérieures entrant dans l’immeuble, la liste établie par la société BEI BCI mentionne les réparations suivantes :

— plantes extérieures entrant dans l’immeuble – étanchéité façade / toiture à réparer ( local entre outillage et transformateurs électriques local arrière droite ): 665 euros HT

— plantes extérieures entrant dans l’immeuble-étanchéité façade (local transformateurs) : 100 euros HT,

— plantes extérieures entrant dans l’immeuble – étanchéité façade / toiture à réparer (local outillage) :412,50 euros HT.

Les photographies figurant dans le rapport de la société BEI BCI montrent effectivement de la végétation en provenance de l’extérieur courant le long des murs.

Il ne peut être soutenu qu’il s’agit là d’une réparation rendue nécessaire par la vétusté des locaux, le fait que la végétation ait pu pénétrer à l’intérieur des locaux et y demeurer ne relevant que d’un défaut d’entretien.

Il n’y a donc pas lieu de déduire la somme de 1 177,50 euros HT, destinée à supprimer cette végétation.

S’agissant du poste intitulé « tuyauteries enterrées pour machine d’injection à supprimer + ragréage du sol (± 60 m²) », tel que mentionné dans la liste établie par la société BEI BCI, il ressort des conclusions de l’UNAPEI 92 que des presses à injecter étaient effectivement utilisées dans le cadre de l’exploitation des locaux, destinés à une activité de plasturgie réalisée par des personnes en situation de handicap.

Il ne peut ainsi être soutenu que les travaux relatifs à l’enlèvement de ces tuyauteries enterrées relèvent de réparations rendues nécessaires par la vétusté des locaux alors qu’ils ont pour vocation de remettre en état les locaux.

Il n’y a donc pas lieu de déduire la somme de 4 500 euros HT, destinée à supprimer ces tuyauteries.

S’agissant de la réfection des « revêtements de sol aires de circulation », la liste établie par la société BEI BCI mentionne les réparations suivantes :

— entretien revêtements de sol des aires de circulation :

— devant les bureaux côté droit (+/-5 m²) : 375 euros HT,

— devant les bureaux proximité porte d’entrée principale (+/-5 m²) : 375 euros HT,

— allée d’accès entre portail et chemin d’accès devant les bureaux (+/-400 m²) : 15 000 euros HT,

— allée d’accès vers partie gauche (+/-125 m²) : 9 375 euros HT,

soit un total de 25 125 euros HT.

Toutefois la réfection des revêtements de sol des aires de circulation, utilisées depuis 33 ans, relève de la vétusté et les travaux doivent donc rester à la charge du bailleur.

Il convient donc de déduire la somme de 25 125 euros HT de la somme réclamée par la SCI du Cèdre [D].

S’agissant du « traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/-9m2) », la liste établie par la société BEI BCI mentionne les réparations suivantes :

— traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/17 m²) (hall d’entrée) : 612 euros HT,

— traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/32 m²) (salle de réunion) : 1 152 euros HT,

— traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/27 m²) (couloir bureaux ) : 972 euros HT,

— traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/9 m²) (bloc sanitaire) : 324 euros HT,

— traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/12 m²) (bureau n°4) : 432 euros HT,

— traitement d’entretien revêtement de sol en pierre naturelle (+/12 m²) (bureau n°3) : 432 euros HT,

soit un total de : 3 924 euros HT.

La seule mention d’un « traitement d’entretien revêtement de sol », sans autre explication est insuffisante à justifier que le coût de ces travaux soit mis à la charge de l’UNAPEI 92, les photos figurant au rapport ne permettant pas d’apprécier la nature des travaux à réaliser.

En tout état de cause, l’état du revêtement de sol, à supposer qu’il soit usagé, relève de l’écoulement du temps, les locaux étant occupés par l’UNAPEI 92 depuis 33 ans, et par conséquent de la vétusté.

Le coût de ces travaux doit donc rester à la charge de la SCI du Cèdre [D].

L’UNAPEI 92 sollicite toutefois uniquement la déduction de la somme de 3 312 euros HT (1152€ + 972€ + 324€ + 432€ + 432€).

Par conséquent, il convient de déduire ce montant de celui réclamé par la SCI du Cèdre [D].

S’agissant du remplacement du bac à neige de la gouttière, la liste établie par la société BEI BCI mentionne la réparation suivante : « gouttière-bac à neige entre toitures corrodée, à remplacer », au niveau des garages (avant droit de la parcelle) pour un coût de 1 500 euros et non de 1 150 euros, comme indiqué par l’UNAPEI 92.

Le remplacement de ce bac à neige ne peut toutefois qu’être supporté par le bailleur, s’agissant d’un équipement de la gouttière, constitutif d’un élément de structure du bâtiment.

Il convient donc de déduire la somme de 1 150 euros HT, tel que sollicité par l’UNAPEI, du montant réclamé par la SCI du Cèdre [D].

S’agissant de la réparation du portail d’entrée et de la mise en place d’une borne, la liste établie par la société BEI BCI mentionne la réparation suivante : « portail d’entrée : réparation mécanisme + borne (devis MET28) », pour un coût de 2 941 euros HT.

Il ressort du devis établi par la société MET 28 que la réparation porte sur la remise en état de l’automatisme du portail et inclut notamment la fourniture d’un moteur, de jeu de cellules, de potelets pour les cellules, d’une lampe clignotante et d’un éclairage de zone.

Les travaux ne portent donc pas sur un entretien ou de menues réparations du portail électrique mais relèvent d’une réparation structurelle qui incombe ainsi au propriétaire.

Il convient par conséquent de déduire la somme de 2 941 euros HT du montant réclamé par la SCI du Cèdre [D].

S’agissant du coût du « contrôle des exécutoires de fumée » (1 716 euros HT), du « curage réseau EP complet y compris chenaux, gouttières, DEP » (1 200 euros HT) et du « curage réseau EP depuis locaux sanitaires y compris chambres et regards » (1 200 euros HT), dont l’UNAPEI 92 conteste la prise en charge, il convient de relever que la société BEI BCI a indiqué, à titre liminaire, dans son rapport qu’ « aucune investigation n’a été effectuée dans les conduits de fumée, dans les canalisations d’évacuation d’eau de pluie, d’eaux usées et d’eaux chargées ni dans les puits, fosses, cuves, citernes et réservoirs ».

Il n’est donc pas démontré une dégradation du « réseau EP depuis locaux sanitaires y compris chambres et regards » ni du « réseau EP complet y compris chenaux, gouttières », et il n’est par conséquent pas justifié qu’ils n’ont pas été restitués en bon état, comme le prévoit le contrat de bail.

De la même façon, il n’est justifié d’aucune dégradation des exécutoires de fumée et il n’y a pas lieu de faire supporter au preneur le coût du contrôle de leur fonctionnement.

Il convient donc de déduire la somme de 4 116 euros HT du montant réclamé par la SCI du Cèdre.

S’agissant de l’établissement des plans de réseaux eaux pluviales et eaux usées, chiffrés 1 500 euros HT chacun, la société BEI BCI indique à cet égard dans son tableau : « plan du réseau EP à communiquer-si inexistant à relever- coût du relevé » et « plan du réseau [Localité 11] à communiquer-si inexistant à relever- coût du relevé ».

Il convient ainsi de constater que la société BEI BCI met à la charge du preneur la communication des plans des réseaux et, s’ils n’existent pas leur relevé, alors que d’une part, il n’est pas établi que ces derniers n’existent pas et qu’en tout état de cause, leur établissement, en lien avec la conception des réseaux, incombe de ce fait au propriétaire des locaux.

Il convient donc de déduire la somme de 3 000 euros HT du montant réclamé par la SCI [Localité 10] Cèdre.

L’UNAPEI 92 s’oppose également à la prise en charge des réparations de la façade, hors peinture, de la réfection de la clôture métallique et des remises en état, réparation et entretien considérés à la charge du preneur sortant pour les toitures, pour un total de 52 980 euros HT, considérant qu’il s’agit-là des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil comme devant rester à la charge du bailleur.

S’agissant des réparations de la façade, hors peinture, la liste établie par la société BEI BCI mentionne les réparations suivantes :

— démontage enseigne façade avant + réparation des points de fixation : 195 euros HT,

— réparations enduit de façade salle à manger (+/-10 m²) : 550 euros HT,

— réparations enduit façade gauche zone de stockage et bandeau béton (+/- 20 m²) : 1 100 euros HT,

— réparations enduit façade arrière zone de stockage (+/- 10 m²) : 550 euros HT,

— réparations enduit façade gauche vestiaire F (+/- 10 m²) : 550 euros HT,

— réparations façade arrière atelier d’injection (+/- 5 m²) : 275 euros [12],

— réparations façade droite atelier d’injection (+/- 10 m²) + passage [9] bureau : 550 euros HT,

— réparations façade droite atelier petite mécanique (+/- 10 m²) : 550 euros HT,

— chemin de câble à refixer en façade latérale droite : 55 euros HT,

soit un total de 4 375 euros HT et non 4 860 euros HT comme indiqué par l’UNAPEI 92

Le coût lié d’une part, au démontage de l’enseigne et à la réparation des points de fixation et, d’autre part, au chemin de câble à refixer n’a pour but que de remettre en état les locaux et doit donc être supporté par le preneur.

Les autres travaux portent sur les enduits de façade et par conséquent sur les « gros murs », le contrat de bail précisant expressément, à cet égard, que « le bailleur aura la charge des travaux concernant les gros murs ».

Au surplus, ces réparations qui portent sur un élément de structure de l’immeuble relèvent bien des « gros travaux » visés par l’article 606 du code civil et leur coût doit donc être supporté par le bailleur.

Il convient donc de déduire la somme de 4 125 euros HT (4 375 – 195 – 55) du montant sollicité par la SCI du Cèdre [D].

S’agissant de la réfection de la clôture métallique, la société BEI BCI mentionne dans son tableau récapitulatif : « clôture métallique : peinture à entretenir », pour un coût de 4 400 euros HT.

Il ne s’agit donc pas de la « réfection » de la clôture métallique, comme l’indique l’UNAPEI 92 mais de la remise en peinture de cette dernière.

Il ne peut donc être considéré qu’il s’agit-là des « grosses réparations » visées par l’article 606 du code civil, l’entretien de la peinture de la clôture relevant de l’entretien courant des parties extérieures.

Il n’y a donc pas lieu de déduire la somme de 4 400 euros HT du montant sollicité par la SCI du Cèdre [D].

S’agissant de la somme de 43 720 euros, il ressort du tableau produit par la demanderesse qu’elle correspond aux travaux de remise en état de la toiture, ces derniers portant sur le démoussage de la couverture de toiture et sur le remplacement de panneaux en fibre ciment, de panneaux synthétiques, de panneaux en tôle, de panneaux translucides, de vitrages fendus, à la correction de l’étanchéité au droit de la faîtière, de la réparation d’une corniche, de la réparation d’un solin, en divers endroits de la toiture, outre la réparation d’un bac à neige, par ailleurs déjà sollicitée et précédemment exclue des réparations à mettre à la charge du preneur.

Or, le contrat de renouvellement du bail prévoit expressément que « le bailleur aura la charge des travaux concernant les gros murs et leurs charpentes métalliques, la couverture et sa charpente métallique. »

Par conséquent, le coût des travaux portant sur la couverture des locaux loués doit être supporté par le bailleur, le preneur n’étant tenu, aux termes du bail, d’aucune obligation d’entretien de la toiture.

Il convient par conséquent de déduire la somme de 43 720 euros HT du montant sollicité par la SCI du Cèdre [D].

Ainsi sur la somme totale réclamée par la SCI du Cèdre [D] au titre des travaux de remise en état (170 426,50 euros), seuls 58 452,50 euros peuvent être mis à la charge de l’UNAPEI 92 (170 426,50 – 23 070- 1415 – 25 125 – 3312 – 1150 – 2941 – 4116 – 3000 – 4125 – 43 720), soit 34,29 % du coût total des travaux.

La perte locative subie durant les travaux, imputable à ceux devant être pris en charge par l’UNAPEI 92, doit donc être fixée à la somme de 1 487,79 euros (4 338,[Immatriculation 7],29%) et par conséquent, il convient de déduire de la somme réclamée, à ce titre, celle de 2 841,06 euros (4 338,85 – 1478,79)

Par conséquent, l’UNAPEI 92 est redevable, au titre des travaux de remise en état et de la perte locative, de la somme de 55 601,44 euros HT (170 426,50 – 23 070 – 1 415 – 25 125 – 3 312 – 1 150 – 2 941 – 4 116 – 3 000 – 4 125 – 43 720 – 2851,06).

Les parties formulent des propositions de paiement ou des demandes de condamnation toutes taxes comprises, sans toutefois indiquer ni expliquer le montant de la TVA qu’elles retiennent dans leurs calculs.

Toutefois, il se déduit des montants ainsi mentionnés qu’elles appliquent un taux de 20 % qu’il convient par conséquent de retenir.

L’UNAPEI 92 est donc condamnée à régler à la SCI du Cèdre la somme de 66 721,72 euros TTC (55 601,41 X 20%)

Sur le paiement des loyers à échoir jusqu’au terme du bail

La SCI du Cèdre [D] explique que le bail aurait dû se terminer le 31 décembre 2024 mais que l’UNAPEI 92 y a mis fin de façon anticipée, en application de clause figurant au bail, en faisant état de la suppression, par l’autorité de tutelle, de l’agrément dont elle disposait.

Elle soutient toutefois que cette clause ne trouve pas à s’appliquer dans la mesure où le retrait de cet agrément pour une seule annexe de 10 places ne peut constituer la modification l’empêchant de continuer son activité, tel que prévu dans le bail.

Elle indique qu’elle avait en effet financé l’achat d’un centre de 100 places et que la fermeture d’une section annexe de 10 places ne lui est pas opposable.

Elle fait ainsi valoir qu’à la date du congé, l’UNAPEI bénéficiait toujours d’un agrément pour une section principale de 100 places, cet agrément ne lui ayant jamais été retiré, de telle sorte que le congé donné ne peut emporter aucun effet sur le terme du bail contractuellement prévu.

Elle relève de plus que ce retrait a été effectif en 2017 de telle sorte qu’il ne peut être la cause d’un départ soudain en 2020, la seule raison tenant au fait que les locaux dans lesquels l’ESAT voulait transférer son activité étaient prêts à le recevoir.

Elle soutient donc que l’UNAPEI reste redevable des loyers jusqu’au terme du bail, dont le montant, réglé pour le quatrième trimestre 2020 était de 18 415,17 euros.

Au vu du montant annuel de 73 660 euros, elle sollicite donc la somme de 294 640 euros au titre des années de loyers restant dues.

Elle réfute toute location du bien à compter du mois de janvier 2021, après le départ de l’UNAPEI 92, précisant que les clefs n’ont été remises que le 04 mai 2021 et que le bien n’a donc pu être mis en vente qu’à partir de cette date, la société Printerre l’ayant ainsi acquis, et non loué, le 06 août 2021.

Elle conteste l’argumentation de l’UNAPEI 92 selon laquelle elle ne peut plus percevoir un loyer au titre d’un immeuble dont elle n’est plus propriétaire, expliquant qu’il s’agit d’une dette contractuelle née au moment où le locataire quitte les lieux avant le terme du bail et qu’elle n’est la contrepartie ni de la jouissance des locaux, puisque le locataire les a quittés, ni du fait que le bailleur en reste propriétaire jusqu’au terme prévu au bail.

L’UNAPEI 92 s’oppose en effet à cette demande en faisant valoir que la résolution anticipée du bail a été faite sur le fondement de la clause figurant au contrat de bail, laquelle a été négociée par les parties lors de la signature puis lors de chaque renouvellement.

Or, elle indique que l’arrêté du 27 décembre 2016 a supprimé l’activité section annexe de l’établissement et service d’aide par le travail (SAESAT) de l’UNAPEI 92, section accueillant des personnes en situation de handicap afin de leur servir de « passerelle » en adaptant leur parcours pour leur permettre de poursuivre le plus longtemps possible une activité professionnelle.

Elle indique que cette suppression a ainsi été lourde de conséquences pour l’activité exercée dans les locaux, puisque cette activité, qui bénéficiait d’une capacité d’accueil de 10 personnes, ainsi que les biens et le personnel affecté à son fonctionnement ont été transférés en un autre lieu.

Elle soutient que cette suppression a affecté sa capacité opérationnelle et a perturbé son équilibre financier puisqu’elle avait planifié son budget et ses ressources en tenant compte de cette activité et donc des revenus associés.

Elle considère que l’agrément qui lui avait été accordé a ainsi été profondément modifié, au sens de la clause résolutoire du bail, que la condition posée par cette dernière a bien été remplie et que c’est donc à juste titre qu’elle s’en est prévalue, par courrier du 25 juin 2020, afin de respecter le délai de préavis de six mois.

En réponse aux moyens opposés par la SCI du Cèdre [D], elle fait valoir que le bail a été renouvelé le 06 juin 2012, de telle sorte que l’agrément visé à la clause résolutoire s’applique à toutes les modifications de l’arrêté du 22 mai 2007, dont la SCI du Cèdre [D] avait par conséquent parfaitement connaissance et qui lui est donc opposable.

Elle soutient également que cette dernière ne peut réclamer paiement de loyers pour la période du 06 août 2021 au 31 décembre 2021 alors qu’elle n’était plus propriétaire des locaux et rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1760 du code civil, le bailleur ne peut réclamer paiement des loyers que pendant le temps nécessaire à la relocation.

Elle précise que bien que ces dispositions s’appliquent à la situation dans laquelle le bailleur invoque l’incidence du départ du locataire en cours de bail, elles démontrent néanmoins la volonté du législateur de ne pas accorder au bailleur une indemnité supérieure au temps généralement laissé pour trouver un nouveau locataire.

En l’espèce, l’article 1760 du code civil énonce que « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Cet article, qui vise l’hypothèse où le locataire a commis des manquements aux obligations contractuelles stipulées dans le bail, n’a donc pas vocation à s’appliquer à la situation présente puisque c’est le locataire qui a mis fin au bail, en se référant aux dispositions figurant dans le contrat de bail, lequel, en application des dispositions de l’article 1103 du code civil, tient lieu de loi à ceux qui l’ont fait.

Le contrat de bail renouvelé le 06 juin 2012 énonce ainsi qu’il doit se terminer le 31 décembre 2024 mais prévoit, dans le paragraphe relatif aux clauses résolutoires, que :

«au cas où le preneur serait empêché de continuer son activité statutaire pour une cause indépendante de sa volonté, spécialement par la modification ou le retrait de l’agrément de ses autorités de tutelle, le présent bail sera de même résilié sans indemnité vis-à-vis du bailleur, les locaux devant être remis libres de toute occupation de personne, matériel et stock.

Le loyer sera dû pendant six mois après l’information qui sera donnée au bailleur par le preneur par lettre recommandée avec AR. »

Par courrier en date du 25 juin 2020, l’UNAPEI 92 a avisé, en ces termes, son bailleur de sa volonté de résilier le bail, en application de la clause résolutoire prévue au contrat, à l’expiration du délai de six mois à compter du 30 juin 2020, :

« notre autorité de tutelle ayant substantiellement modifié notre autorisation d’activité (cf l’arrêté n°27121603019 sur la décision de fermeture de la SAESAT du [Localité 15] à compter du 01 janvier 2017), nous sommes désormais empêchés de continuer notre activité statutaire. »

L’UDAPEI 92 indique dans ses écritures que son objet consiste notamment à « aider à promouvoir elle-même et de mettre en œuvre tout ce qui pourrait être nécessaire pour le meilleur développement physique, intellectuel et moral des personnes mentalement handicapées : création et gestion d’établissements appropriés tendant à l’éducation, la mise au travail, l’insertion sociale, l’hébergement, l’organisation des loisirs etc… »

Elle précise qu’à ce titre, elle « exploite des établissements d’hébergement ou de vie, médicalisés ou non, mais également des établissements ou services d’aides par le travail (ESAT) dont l’objet est d’offrir à ces personnes des activités diverses à caractère professionnel et un soutien médico-social et éducatif en vue de favoriser leur épanouissement personnel et social dans un environnement sécurisé. »

L’arrêté n°27121603019, que l’UDAPEI évoque au soutien de l’impossibilité de continuer son activité statutaire, a été pris le 17 décembre 2016 par le président du conseil départemental d’Eure-et-[Localité 13] et il mentionne dans son article 1, que « la section annexe de l’ESAT du Mesnil de l’ADAPEI 92 d’une capacité de 10 places est supprimée à compter du 1er janvier 2017 » et dans son article 2 que « les biens et le personnel affectés au fonctionnement de la SAESAT [Localité 10] [Adresse 16] sont transférés au foyer d’hébergement sis [Adresse 3] [Localité 4] ».

Il est ainsi exact que la section annexe de l’ESAT a été supprimée.

Pour autant, cette suppression ne constitue nullement une modification de l’agrément de l’UNAPEI 92 l’empêchant de continuer son activité statuaire, condition cumulative prévue par le bail pour permettre une résiliation anticipée.

La preuve en est, comme le relève la SCI du Cèdre [D], que cette suppression a pris effet le 01 janvier 2017, mais que le bail n’a été résilié, à l’initiative de l’UDAPEI 92 en raison de ce motif, qu’en juin 2020 soit plus de 3 ans et demi après cette modification, étant au surplus relevé que l’UNAPEI 92 était manifestement informée de cette suppression dès 2015 puisque l’arrêté de 2017 vise « la notification budgétaire du 22 décembre 2015 transmise à Monsieur le directeur général de l’ADAPEI 92 annonçant la fin du dispositif des SAESAT à compter du 01 janvier 2017 ».

Enfin, il ressort du courrier adressé le 18 octobre 2018 à l’ADAPEI 92 par la SCI du Cèdre, au sujet de l’état environnemental du site, que la volonté du preneur de quitter les lieux est antérieure à la prise de cet arrêté puisqu’elle lui indique :

« après près de 27 ans d’exploitation du site, en décembre 2024, vous avez informé la SCI du Cèdre [D] de votre intention de quitter les lieux à moyen terme, en raison des risques de non-conformité à la réglementation de votre établissement et des problèmes financiers que vous évoquez dans votre courrier du 10 septembre dernier. »

C’est donc à tort que l’UNAPEI 92 s’est prévalue de la clause résolutoire figurant au contrat de bail pour y mettre un terme de façon prématurée.

La SCI du Cèdre [D] réclame donc paiement des loyers, sur la période de janvier 2021, l’UNAPEI 92 ayant donné son préavis pour le 30 décembre 2020, jusqu’au terme du bail, le 31 décembre 2024.

Il est toutefois établi qu’elle n’était plus propriétaire du bien à compter du 06 août 2021, date à laquelle elle l’a vendu à la société Printerre.

Dans la mesure où le contrat de bail ne prévoit nullement qu’en cas de rupture anticipée non justifiée par le preneur, ce preneur reste redevable de la totalité des loyers à échoir jusqu’au terme du bail, c’est à tort que la SCI du Cèdre [D] justifie sa demande par l’existence d’une dette contractuelle.

Aucune sanction n’étant prévue au contrat de bail, il convient donc de se référer aux règles de mise en jeu de la responsabilité contractuelle et la SCI du Cèdre [D] doit donc démontrer la faute commise par l’UNAPEI 92, le préjudice subi de ce fait et le lien de causalité entre les deux.

La faute de l’UNAPEI 92 est caractérisée par la résiliation du bail de façon anticipée et la SCI du Cèdre [D], privée de revenus locatifs, sur la période du mois de janvier 2021 jusqu’à la date de la vente du bien a donc subi, de ce fait, un préjudice financier.

Au vu du montant annuel du loyer, fixé à 73 660 euros (soit 6 138,33 euros mensuels), il convient par conséquent de chiffrer son préjudice à la somme de 44 245,97 euros au titre des loyers sur la période du 01 janvier 2021 au 06 août 2021, que l’UNAPEI 92 est condamnée à lui régler.

Sur les demandes liées à la dépollution du site

Aux termes de l’article L512-12-1 du code de l’environnement, «lorsque l’installation soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur comparable à la dernière période d’activité de l’installation. Il en informe le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme. »

La SCI du Cèdre [D] explique qu’elle a dû engager des frais pour procéder à la dépollution du site alors que cette dernière aurait dû être réalisée par l’UNAPEI 92.

Elle soutient en effet qu’une activité de plasturgie a été exercée sur le site, dans la continuité de l’activité exercée par le précédent exploitant, précisant que lors de son entrée dans les lieux l’UNAPEI 92 a repris huit presses de plasturgie et que la matière traitée se trouvait être supérieure à 1 tonne par jour.

Elle indique que l’activité de plasturgie était donc, a minima, soumise à déclaration et que les dispositions de l’article L512-12-1 du code de l’environnement trouvaient par conséquent à s’appliquer.

Elle soutient donc qu’un dossier de cessation d’activités aurait dû être déposé et que la remise en état du site est de facto imputable à l’UNAPEI 92, ajoutant que cette dernière était parfaitement informée de la probabilité que le site soit pollué, ce qui justifie qu’elle prenne en charge l’intégralité des frais engagés pour procéder à la dépollution des sols.

Elle réclame donc à ce titre la condamnation de l’UNAPEI 92 à lui régler la somme de 98 881 euros au titre des études réalisées et de la dépollution du puits ainsi que celle de 46 734 euros pour l’inertage et les opérations de stabilisation/réaménagement des six cuves du site, soit la somme totale de 145 615 euros.

Elle sollicite également sa condamnation à lui régler la somme de 32 000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que l’opération de dépollution, que ses dirigeants ont dû réaliser en vue de la vente du site, a entraîné « une charge de travail particulièrement importante équivalent à plusieurs centaines d’heures ».

L’UNAPEI 92 s’oppose à ces demandes expliquant, tout d’abord, qu’elle ne conteste pas qu’une activité de plasturgie ait été exercée sur le site mais elle précise qu’elle n’a jamais relevé d’une des catégories de la nomenclature entraînant l’assujettissement à la réglementation des installations classées pour l’environnement (ICPE), compte tenu de la faible quantité de produits manipulés par les travailleurs porteurs de handicaps.

Elle indique de plus qu’aucun produit dangereux n’a jamais été utilisé et que le système de refroidissement n’utilisait que de l’eau à l’exclusion de tout produit chimique dangereux, outre le fait qu’elle n’était ni prélevée ni rejetée dans la nappe ou dans les puits du site.

Elle fait valoir que, contrairement à ce que soutient la SCI du Cèdre [D], la seule utilisation de presses à injecter n’implique pas pour autant que l’activité relève automatiquement de la nomenclature ICPE.

Elle soutient que la rubrique 2261 de la nomenclature des ICPE, dont se prévaut la SCI [Localité 10] Cèdre, fixe les seuils de quantité de matière traitée au-delà desquels la réglementation s’applique à un site industriel, ce seuil devant être apprécié in concreto et nécessitant qu’il soit démontré que les quantités fixées par cette nomenclature sont dépassées, ce que ne fait pas la SCI [Localité 10] Cèdre en l’espèce.

Elle conteste l’attestation établie par Mme [I], consultante en environnement, produite aux débats par le bailleur, en relevant qu’elle ne justifie ni le calcul ni la façon dont elle détermine une production journalière totale.

Elle indique par ailleurs que la capacité de 1760 kgs par jour, retenue, représente en réalité la capacité maximale de mise en production journalière, sans lien avec les quantités susceptibles d’être réellement traitées au sens de la rubrique 2261 de la nomenclature, et sans rapport avec la capacité de production des personnes affectées à cette activité de plasturgie, au vu de leur handicap et des faibles cadences de production mises en place pendant des horaires aménagés.

Enfin, elle fait état d’une interview parue en juin 2009 dans le magazine « Entreprendre » dans lequel la directrice de l’ESAT de [Localité 14] indique que le site disposait de presses à injection de 85 à 220 tonnes, à l’exclusion donc des presses d’une capacité de 450 tonnes et 260 tonnes pourtant prises en compte dans les calculs effectués par Mme [I].

Elle soutient donc que l’activité de plasturgie n’était pas soumise au régime de l’enregistrement de telle sorte qu’elle n’était pas tenue de respecter la réglementation imposant de déposer un dossier de cessation d’activité.

Elle fait valoir que les audits de l’état du sous-sol, et plus particulièrement du puits, réalisés par la SCI du Cèdre [D] démontrent qu’elle n’est pas à l’origine de la pollution des sols, laquelle provient de l’activité de l’ancien exploitant.

Enfin, elle considère que la SCI du Cèdre [D], en tant que bailleur, est présumée connaître tous les vices de la chose louée et qu’elle se devait d’en informer sa locataire afin qu’elle envisage de prendre des mesures de sécurité pour la santé et l’hygiène de ses usagers.

En l’espèce, le bail ne prévoit aucune disposition particulière s’agissant de la dépollution du site.

Il n’est pas contesté que ce dernier a abrité une activité de plasturgie exercée pendant toute la durée du bail consenti à l’UNAPEI 92.

La nomenclature ICPE soumet à déclaration les activités classées dans sa rubrique 2261, à savoir la « transformation de polymères (matières plastiques…) par des procédés exigeant des conditions particulières de température ou de pression (extrusion, injection, moulage…), la quantité de matière susceptible d’être traitée étant : c) supérieure ou égale à 1 tonne par jour, mais inférieure à 10 tonnes par jour. »

Contrairement à ce que soutient l’UNAPEI 92, le seuil fixé par cette disposition, impliquant une obligation de déclaration, ne concerne pas la quantité de matière réellement traitée mais la quantité de matière « susceptible » d’être traitée, c’est-à-dire la quantité maximale théorique pouvant être traitée par l’installation.

Ainsi, le fait qu’une quantité moindre soit, in concreto, traitée est sans incidence sur l’obligation de soumettre l’installation à déclaration dès lors que cette dernière a la capacité de traiter une quantité de matière supérieure ou égale à 1 tonne par jour, mais inférieure à 10 tonnes par jour.

Il ressort de la plaquette de présentation de l’ESAT du Mesnil, pour une journée de présentation du centre organisée le 27 mars 1992, que l’atelier de plasturgie dispose de 8 presses d’une puissance de 450 tonnes, 200 tonnes, 260 tonnes, 200 tonnes, 85 tonnes, 50 tonnes et 90 tonnes, le tableau recensant ces équipements précisant en outre leurs références, l’épaisseur maximum et minimum des moules, les dimensions, les dosages et le diamètre des vis associés à chaque machine.

La SCI du Cèdre [D] verse aux débats l’attestation établie par Mme [I], consultante en environnement, de la société Astarté, qui indique que « le parc de ces 8 presses cumule une capacité de quantité totale susceptible d’être mise en production de 1760 kg ».

L’UNAPEI 92 conteste cette analyse en faisant état d’une interview parue dans le magazine « Entreprendre » du mois de juin 2009, dans laquelle une ancienne directrice de l’ESAT indique que l’atelier est équipé « d’un parc de machines à injection de 85 à 220 tonnes » et en tire ainsi argument que les presses d’une capacité de 450 et 260 tonnes, retenues par Mme [I] dans son calcul, ne sont pas utilisées sur le site.

Toutefois, cette seule affirmation dans une interview, imprécise et non étayée, n’est pas de nature à contredire les informations figurant de manière très détaillée dans la plaquette émanant du centre lui-même et visant à décrire précisément la nature des installations présentes sur le site.

Mme [I] explique ainsi, dans son attestation, que les informations y figurant font suite à l’entretien qu’elle a eu le 07 octobre 2028 avec les spécialistes de la société Billion, fabricant des presses de la société Scotgcros, reprises et utilisées sur le site donné à bail à l’UNAPEI 92, « complétées de données plus détaillées lors de l’entretien du 04 avril 2023 ».

Elle précise que « les résultats sont consolidés par le cas de production effective d’un parc de presses dans une usine de plasturgie en activité » et que « les capacités maximales par presse prennent en considération les masses des pièces que chaque presse accepte, le temps de cycle de fabrication de pièces. »

Dans la mesure, où comme indiqué précédemment, il convient de tenir compte de la capacité susceptible d’être traitée par ces presses, afin de déterminer la nécessité ou non d’une déclaration, il importe peu, comme le soutient l’UNAPEI 92, que Mme [I] n’ait pas fourni les chiffres de la production effective.

De la même façon, il ne ressort nullement des seuils fixés par la rubrique 2261 des ICPE qu’ils doivent être appréciés, comme le soutient l’UNAPEI 92, « concrètement et objectivement », c’est-à-dire en l’espèce en tenant compte de la situation de handicap des travailleurs et donc de leur capacité de production dont elle estime qu’il n’est pas sérieux de prétendre qu’elle s’élèverait à un maximum de 1760 kgs par jour.

En effet, les seuils fixés par la rubrique 2261 s’entendent uniquement de la quantité de matière susceptible d’être traitée au vu de la capacité de rendement des équipements en place, peu important que, dans les faits, les machines ne soient pas utilisées au maximum de leur capacité du fait des cadences horaires fixées ou du handicap des personnes les utilisant.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments que l’activité de plasturgie exercée était soumise à déclaration, et non à enregistrement comme indiqué par l’UNAPEI 92 dans ses conclusions, et que les dispositions précitées de l’article L512-12-1 du code de l’environnement ont donc vocation à s’appliquer.

Les pièces produites démontrant la pollution du site (audits environnementaux des sols et des eaux souterraines réalisés par la société Dekra, en date du 31 juillet 2017 et du 12 février 2018), il appartenait donc à l’UNAPEI 92 de procéder à sa remise en état.

La SCI [Localité 10] Cèdre verse aux débats les factures suivantes d’un montant de :

-5 178 euros TTC au titre de l’audit réalisé par la société Dekra (représentant l’acompte versée à la commande),

-5 178 euros TTC au titre de l’audit réalisé par la société Dekra (représentant le solde de la facture),

-6 696 euros TTC, 17 862 euros TTC et 6501 euros TTC au titre des travaux confiés à la société HPCO pour la remise en état du puits,

-30 148,80 euros TTC et 16 586,40 euros TTC au titre des travaux réalisés sur les cuves par la société Elément Terre,

-13 240 euros TTC au titre des travaux réalisés par la société Van Ingen Forages pour reboucher le forage,

-7 460,02 euros TTC, 4 057,02 euros TTC, 3 769,10 euros TTC, 888,52 euros TTC, 1 511,54 euros TTC, 2 394,58 euros TTC, 3 432,49 euros TTC, 1 774,05 euros TTC, 1 807,07 euros TTC, 7 648,14 euros TTC, 4 235,35 euros TTC et 2 600,87 euros TTC réglés à la société Astarté au titre d’honoraires pour « assistance technique » de mars 2018 à août 2020, puis d’octobre 2020 à juillet 2021, soit un total de 41 578,75 euros TTC.

Toutefois, dans la mesure où ces frais réglés à la société Astarté ont été engagés afin de permettre à la SCI du Cèdre [D] de bénéficier d’une assistance technique et sont ainsi sans lien avec la réalisation d’études liées à la dépollution du sol, il n’y a pas lieu d’en mettre le coût à la charge de l’UNAPEI 92.

Le coût des études réalisés par la société Dekra, d’un montant total de 10 356 euros (5178 X 2) ayant permis de mettre en évidence la pollution du site, doit en revanche être supporté par l’UNAPEI 92, tout comme le coût des travaux nécessaires à la dépollution soit la somme totale de 91 034,20 euros (6696 + 17 862 + 6501 + -30 148,80 + 16 586,40 +13 240).

L’UNAPEI 92 est par conséquent condamnée à régler à la SCI [Localité 10] Cèdre la somme de 101 390,20 euros TTC au titre des travaux de dépollution du site.

La SCI du Cèdre [D] est en revanche déboutée de sa demande formulée au titre de dommages et intérêts, le préjudice revendiqué n’étant pas justifié.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, l’UNAPEI 02 est condamnée aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler à la SCI du Cèdre [D] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne l’UNAPEI 92 à régler à la SCI [Localité 10] Cèdre la somme de 66 721,72 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux et de la perte locative ;

Condamne l’UNAPEI 92 à régler à la SCI [Localité 10] Cèdre la somme de 44 245,97 euros au titre des loyers sur la période du 01 janvier 2021 au 06 août 2021 ;

Condamne l’UNAPEI 92 à régler à la SCI [Localité 10] Cèdre la somme de 101 390,20 euros TTC au titre des travaux de dépollution du site ;

Déboute la SCI du Cèdre [D] de sa demande formulée au titre de dommages et intérêts ;

Condamne l’UNAPEI 92 aux dépens ;

Condamne l’UNAPEI 92 à régler à la SCI du Cèdre [D] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’UNAPEI 92 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE