N° du répertoire général : N° RG 21/03285 – N° Portalis DBW5-W-B7F-HWPB

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [I]

né le 08 novembre 1962 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [X]

née le 19 juillet 1973 à [Localité 6](BULGARIE)

demeurant [Adresse 2]

Tout deux représentés par M^e Hélène KOZACZYK, membre de l’AARPI CALLIA AVOCATS, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 138

Tout deux assistés de M^e Delphine GALAN-DAYMON, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS :

La société LES CHATEAUX

RCS de CAEN n° 388 902 116

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Laurent GUILLOU, membre de la SELAS CFDN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

Maître [S] [E]

né le 12 février 1991 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Christophe VALERY, membre du cabinet VALERY-BOURREL,avocats asociés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Laurent GUILLOU – 30, M^e Hélène KOZACZYK – 138, M^e Christophe VALERY – 23

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Claire Acharian, première vice-présidente

Assesseur : Mélanie Hudde, juge

Assesseur : Chloé Bonnouvrier, juge

Greffières : Emmanuelle Mampouya, greffière, présente lors des débats et Béatrice Faucher, greffière, présente lors de la mise à disposition.

Madame [Z] [A], auditrice de justice, assistait à l’audience.

DÉBATS

A l’audience collégiale du 13 mai 2024, devant Claire Acharian, et Mélanie Hudde, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le seize septembre deux mil vingt quatre, date indiquée à l’issue des débats

Décision contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE :

Au terme d’une promesse unilatérale de vente reçue en l’étude de Maître [S] [E] le 23 décembre 2020, la SCI Les Châteaux s’est engagée à vendre à Monsieur [Y] [I] et Madame [L] [X] (ci-après les consorts [I] – [X]) assistés de Maître [W] [D], une maison d’habitation située [Adresse 1] à Port-en-Bessin-Huppain pour un prix de 240 000€.

L’acte authentique prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 24 000 € et un délai expirant le 15 février 2021 pour lever l’option. Cette somme de 24 000 € a été versée entre les mains de Madame [M] [O], collaboratrice de l’office notarial de Maître [H] [G].

Les consorts [I] – [X] ont acquis des meubles, sollicité un devis pour le déménagement de certains meubles et acheté un véhicule de marque Mini.

Aucun acte authentique définitif de vente n’a été signé.

Les consorts [I] – [X] ont adressé un courrier à l’office notarial afin de se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, ce qui leur a été refusé.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 10 mai 2021, les consorts [I] – [X] ont mis en demeure la société Les Châteaux de procéder au règlement de la somme de 24 000 €. Une copie de cette correspondance a été adressée à Maître [E].

Depuis, le bien a été remis en vente au prix de 273 200 € et vendu.

Par exploits d’huissier en date des 21 et 23 septembre 2021, les consorts [I] – [X] ont assigné respectivement la société Les Châteaux et Maître [E] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation et d’indemnisation de divers préjudices résultant de l’absence de signature de l’acte de vente.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 25 mars 2022, Maître [S] [E] a sollicité que les demandes indemnitaires à son encontre soient déclarées irrecevables en l’absence de tentative préalable de conciliation ou de médiation judiciaire. Par ordonnance du 13 octobre 2022, il a été débouté de sa demande, condamné aux dépens de la procédure d’incident et condamné à payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives et responsives notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, les consorts [I] – [X] demandent au tribunal de :

– recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions ;

– débouter Maître [S] [E], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner la société Les Châteaux à leur restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24 000 €, le cas échéant par l’intermédiaire du notaire séquestre de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » ;

– condamner Maître [S] [E], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » à leur verser la somme de 1250 € en réparation de leur préjudice financier ;

–condamner Maître [S] [E], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » à leur verser la somme de 1000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

– condamner solidairement la société Les Châteaux et Maître [S] [E], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » à leur verser la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement la société Les Châteaux et Maître [S] [E], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » à aux entiers dépens de l’instance ;

– juger que l’exécution provisoire de droit n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la société Les Châteaux demande au tribunal de :

– déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée l’action de Monsieur [Y] [I] et Madame [L] [X] à son encontre ;

– les débouter de leurs demandes, fins et conclusions ;

– les condamner à lui verser la somme de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions numéro 1 notifiées par voie électronique le 25 mars 2022, Maître [S] [E] demande au tribunal de :

– à titre principal, déclarer irrecevables les demandes indemnitaires des époux [I] à son encontre faute pour eux d’avoir précédé leurs demandes d’une tentative préalable obligatoire de conciliation ou de médiation judiciaire ;

– débouter les époux [I] de toutes leurs demandes à son encontre ;

– à titre subsidiaire, dire que les époux [I] ne justifient d’aucun préjudice en lien avec ses prétendues fautes ;

– en conséquence, débouter les époux [I] de leurs demandes à son encontre ;

– en toute hypothèse, condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

– ne pas ordonner l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, il convient de relever que la demande formée par Maître [E] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes indemnitaires formées par les demandeurs pour non-respect de l’obligation de tentative de conciliation ou de médiation préalable a déjà été tranchée par le juge de la mise en état par ordonnance du 13 octobre 2022.

I. Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme «le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

L’article 1960 du même code dispose que «le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime. »

En l’espèce, la société Les Châteaux et les consorts [I] – [X] ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation le 23 décembre 2020. Cet acte comporte les stipulations suivantes relatives à la réalisation de la promesse de vente :

«DELAI — REALISATION — CARENCE —

EXECUTION FORCEE

DELAI DE LA PROMESSE

La presente promesse de vente est consentie pour un delai expirant à 14heures, le 15 février 2021.

REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE

Il est convenu que toute forme de levée d’option ne pourra valoir réalisation des presentes. A titre de condition impulsive et determinante de la signature des presentes, les parties veulent que la realisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l’acte authentique constatant le caractere definitif de la vente, accompagnee du paiement du prix et du versement des frais par virement.

[…]

Toutefois si, à cette date, les divers documents nécéssaires à la regularisation de l’acte n’etaient pas encore portés à la connaissance du Notaire chargé de sa rédaction, le delai de réalisation serait automatiquement prorogé de huit jours calendaires qui suivront la dateà laquelle le Notaire recevra la derniere des pieces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. ».

Cet acte prévoit également le versement d’une indemnité d’immobilisation de 24 000 € par les consorts [I] – [X], somme qui est conservée entre les mains de Madame [M] [O], collaboratrice de l’office de Maître [H] [G] (étude notariale du promettant). Le paragraphe intitulé « séquestre » prévoit « le sort de la somme versee ce jour sera le suivant, selon les hypotheses ci-apres envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de realisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas ou la non realisation de la vente resulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

— Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non reductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitues d’avoir realise l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant ete realisées.

Le sequestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypotheses ci-dessus définies. »

Il n’est contesté par aucune des parties la caducité de la promesse unilatérale de vente en raison de l’absence de la levée de l’option dans le délai imparti. Toutefois, les parties s’opposent sur la cause de cette absence de levée d’option. Ainsi, les demandeurs font valoir que la non réalisation de la promesse de vente ne leur est pas imputable mais est due au comportement de Maître [E], notaire tandis que ce dernier soutient avoir effectué des démarches et, de fait, s’être trouvé dans l’impossibilité matérielle de préparer l’acte de vente avant le 15 mars 2021 (date de prorogation maximale du délai de levée d’option prévue par la promesse unilatérale de vente).

Il ressort de la correspondance entre Maître [E] et Maître [W] [D] (notaire assistant les acquéreurs) que le premier a effectivement adressé le décompte prévisionnel dans le cadre de cette vente par mail du 6 février 2021, ce à quoi il a été répondu par mail du 8 février 2021 « j’accuse réception de votre décompte. Toutefois, je ne vous adresserai les fonds qu’à réception du projet d’acte complet accompagné de l’ensemble des annexes ». Dans un mail envoyé également le 8 février 2021, Maître [E] évoque la fixation d’un rendez-vous pour signature sans mention d’un projet d’acte ou d’annexes. Par mail du 10 février 2021, il précise « avoir eu le retour des documents de la mairie » et sollicite à nouveau la fixation d’un rendez-vous de signature. Toutefois, il n’est pas justifié par Maître [E] de l’envoi des documents reçus par la mairie.

S’il est justifié par les différentes pièces au dossier que Maître [E] a reçu des fiches d’immeubles entre février et mars 2021, il n’en demeure pas moins qu’il ne ressort d’aucun élément produit aux débats qu’il a proposé de proroger à nouveau le délai d’option. Ainsi, contrairement à ce qu’il soutient, il n’est pas démontré qu’il n’a pas réussi à joindre le notaire des acquéreurs qui aurait refusé de prendre ses appels, ce qui aurait rendu impossible la rédaction d’un avenant comportant une prorogation du délai de la promesse unilatérale de vente. En outre, l’argument selon lequel Maître [E] n’aurait pas eu le temps de préparer le projet d’acte compte tenu du refus des acquéreurs de signer celui-ci apparaît incohérent.

Par courriel du 1er avril 2021, les demandeurs ont fait valoir qu’ils se retiraient de la vente en l’absence de régularisation de la promesse unilatérale de vente dans les délais et ont demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le notaire a manqué à son devoir de conseil dans la mesure où il n’a pas indiqué aux consorts [I] – [X] qu’ils avaient la possibilité de demander prorogation de délai quant à la levée de l’option et par l’absence de communication du projet d’acte ainsi que de l’ensemble des annexes. Ainsi, Maître [E] a créé les conditions empêchant la levée de l’option. Toutefois, les consorts [I] – [X] n’ont formé aucune demande de dommages-intérêts équivalente à celle de l’indemnité d’immobilisation dirigée contre le notaire.

Or, les conditions suspensives ayant été réalisées, le bien a été immobilisé et l’indemnité d’immobilisation est donc due.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les consorts [I] – [X] de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

II. Sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [I] – [X].

A. Sur le préjudice financier.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, les consorts [I] – [X] sollicitent une indemnisation à hauteur de 1250 € correspondant au préjudice financier subi du fait de l’annulation de l’achat de la voiture Mini. Toutefois, il convient de rappeler que le délai pour lever l’option expirait le 15 février 2021 avec une prorogation possible de maximum 30 jours, soit jusqu’au 15 mars 2021. Or, comme évoqué ci-avant, le délai de levée d’option a expiré rendant caduque la promesse unilatérale de vente.

Il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur [R] (conseiller commercial dans l’entreprise BMW) a envoyé le bon de commande de la voiture par mail du 17 mars 2021 selon lequel « voici ton bon de commande pour la Mini ainsi que la copie de la carte grise pour l’assurance. Ton financement est bien sûr validé, il ne te reste plus qu’à me retourner le bon de commande par mail avec la signature ». Or, ce mail étant postérieur à l’expiration du délai de levée d’option, les consorts [I] – [X] avaient connaissance de la caducité de cet acte.

Au surplus, même s’il est établi qu’ils comptaient faire livrer le véhicule en Normandie, les demandeurs ont fait le choix de procéder à l’annulation de la vente alors qu’ils auraient pu garder le véhicule en cause. Il n’existe donc pas de lien de causalité certain entre l’annulation de la vente de la voiture et l’absence d’achat du bien immobilier.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les consorts [I] – [X] de leur demande à ce titre.

B. Sur le préjudice moral.

L’article 1240 du Code civil dispose que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, les demandeurs font valoir qu’ils ont subi un préjudice eu égard aux démarches réalisées et à l’espoir déçu d’obtenir le bien immobilier. Ce préjudice est causé par un manquement de Maître [E] comme évoqué supra.

Par conséquent, il y a lieu d’allouer aux demandeurs la somme de1000 € chacun en réparation de leur préjudice moral.

III. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Les Châteaux et Maître [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les entiers dépens de l’instance.

La société Les Châteaux et Maître [E], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer aux consorts [I] – [X] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 – 1 alinéa 1er du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Les défendeurs font valoir que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire dans la mesure où elle porte sur la mainlevée d’un séquestre et indiquent que, l’exécution provisoire pourrait engendrer des problèmes de restitution en cas d’appel et d’infirmation de la décision. Toutefois, ils ne démontrent pas l’existence d’éventuelles difficultés de restitution par les demandeurs. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que le juge de la mise en état a déjà statué sur la fin de non-recevoir opposée par M. [E] à M. [I] et Mme [X],

DEBOUTE Monsieur [Y] [I] et Madame [L] [X] de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [I] et Madame [L] [X] de leur demande au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE Maître [S] [E] notaire exerçant au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [L] [X] la somme de 300 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Maître [S] [E] notaire exerçant au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » à payer les entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Maître [S] [E] notaire exerçant au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [L] [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] et Madame [L] [X] à payer à la SCI Les Châteaux la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Maître [S] [E] notaire exerçant au sein de la Société Civile Professionnelle « Maître [H] [G], [N] [U] et [V] [F] » de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le seize septembre deux mil vingt quatre, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente

Béatrice Faucher Claire Acharian