TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Mars 2026

N° RG 24/04709 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZN74

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

Société, [Q]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] représenté par son syndic :

Cabinet IMMO,+[E],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Mathieu HANJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0435

DEFENDERESSE

Société, [Q],

[Adresse 3],

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société, Alangari est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société, Alangari dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Immo +, Morillon, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 29 avril 2024 aux fins de voir :

« Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner la société, [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet IMMO +, [E], la somme de 86.863,70 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 compris, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 24 novembre 2023, subsidiairement de la présente assignation ;

Condamner la société, [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet IMMO +, [E], la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice particulier souffert par le non-paiement systématique des charges à leur échéance, en application de l’article 1240 du Code civil ;

Condamner la société, [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet IMMO +, [E], la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société, [Q] en tous les dépens comprenant les frais de sommation de payer, en application de l’article 699 du code de procédure civile. "

Par « conclusions récapitulatives n°1 », signifiées à la défenderesse le 09 janvier 2025 et notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner la société, [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, la somme de 99.418,70 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 compris, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 24 novembre 2023, subsidiairement de la présente assignation ;

Condamner la société, [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice particulier souffert par le non-paiement systématique des charges à leur échéance, en application de l’article 1240 du code civil ;

Condamner la société, [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société, [Q] en tous les dépens comprenant les frais de sommation de payer, en application de l’article 699 du code de procédure civile. "

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, la défenderesse n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges, des frais et des dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 99.418,70 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 1er octobre 2024, appel du 4e trimestre 2024 compris.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Par ailleurs, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément au relevé de compte du 7 janvier 2025 produit par le demandeur, les charges de copropriété, d’un montant de 98.814,80 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 603,90 euros qui correspondent aux sommations et commandement de payer, seront examinés, en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 98.814,80 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 1er octobre 2024, appel du 4e trimestre 2024 compris.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société, Alangari est propriétaire des lots n° 106, 117, 118, 136, 137, 149 et 151 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fond et de travaux sur la période du 17 septembre 2021 au 24 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juillet 2022, 11 avril 2023, 02 mai 2024, et 07 novembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2023 à 2025, voté divers travaux et élu le syndic actuel.

— un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024 portant solde débiteur de 86.863, 70 euros,

— un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 27 août 2018 au 1er octobre 2024 portant un solde débiteur de 99.418,70 euros.

En l’espèce, au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 98.814,80 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus, que la société, Alangari sera condamnée à lui verser.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 603,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la sommation de payer du 24 novembre 2023 demandant le règlement de la somme de 54.994,98 euros incluant le cout de l’acte d’un montant de 323,42 euros TTC,

— les décomptes de la société, Alangari comprenant 603,90 euros de frais nécessaires au recouvrement de sa créance décomposés de façons suivante :

-278,84 euros au titre de frais ", [T] SOMMATION, [Q] ", facturés le 08 novembre 2022,

-325,06 euros au titre de frais ", [T] SOMMATION, [Q] ", facturés le 05 décembre 2023.

Il n’est pas justifié de la sommation de payer facturée le 8 novembre 2022.

Par ailleurs, la sommation de payer facturée le 5 décembre 2023, dont il est justifié, mentionne que le coût de l’acte s’élève à 323,42 euros. Partant, ce montant sera exclusivement retenu, le demandeur ne justifiant pas de l’écart de la somme facturée.

Le syndicat des copropriétaires est donc détenteur d’une créance de 323,42 euros à l’égard de la société, Alangari au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance que ladite société sera condamnée à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soient productives d’intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 novembre 2023 adressée à la défenderesse, et subsidiairement, à compter de la présente assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer du 24 novembre 2023 adressée à la société, Alangari pour la somme de 54.994,48 euros au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 1er octobre 2023 et comprenant le coût de l’acte. Il convient en conséquence d’accueillir sa demande et de dire que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 24 novembre 2023. Les intérêts courront à compter de l’assignation pour la somme de 31.867,58 euros (période du 5 décembre 2023 au 1er avril 2024) et à compter des conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires pour le surplus (12.276,16 euros).

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice particulier causé par le non-paiement systématique des charges à leur échéance, en application de l’article 1240 du code civil ;

Il explique que la société, Alangari est coutumière des procédures en recouvrement de charges impayées et a déjà fait l’objet d’une précédente procédure au titre d’arriérés de charges et travaux de copropriété d’un montant de 90.639,21 euros qu’elle n’avait pas honoré et qu’elle a réglé après avoir été assignée le 26 octobre 2020, emportant désistement du syndicat de l’instance et dessaisissement du tribunal suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 décembre 2021.

Le syndicat ajoute que la situation d’endettement de la société, Alangari aggrave chaque jour la santé financière de la copropriété, dès lors que la défenderesse détient, à elle seule, sept lots dans cette copropriété, ce qui représente un poids important.

Il explique que les manquements systématiques et répétés de la société, Alangari à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et qu’il se trouve donc fondé, à titre de réparation du préjudice particulier souffert par la copropriété du fait de la mauvaise foi patente de cette copropriétaire, à solliciter sa condamnation à des dommages et intérêts.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société, Alangari, déjà poursuivie pour charges de copropriété impayées, a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaire en accumulant de nouveaux arriérés de charges ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à la faire assigner devant le tribunal une nouvelle fois.

Le comportement de la défenderesse, qui ne s’explique pas sur sa situation financière, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 3.000 euros que la société, Alangari sera condamnée à lui verser.

III. Sur les mesures accessoires

La société, Alangari, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui ne comprendront pas les frais de sommations de payer, et qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une indemnité de 2.500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que la défenderesse sera condamnée à lui payer.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société, Alangari à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 98.814,80 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 1er octobre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus ;

CONDAMNE la société, Alangari à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], la somme de 323,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal courront à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 54.994,48 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 31.867,58 euros et à compter des conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires pour le surplus (12.276,16 euros) ;

CONDAMNE la société, Alangari à verser au syndicat des copropriétaire de l’immeuble, [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société, Alangari aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société, Alangari à verser au syndicat des copropriétaire de l’immeuble, [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT