TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00035 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2VP7

Minute N° :

Date : 05 Janvier 2026

OPERATION : Restauration immobilière à [Localité 9]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL BOUCLE NORD DE SEINE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Sarah MARGAROLI de la SELARL DRAI Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0175

et

Monsieur [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

En présence de Monsieur [J] TEXIER et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 15 Décembre 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire introductif d’instance visé par le greffe le 2 mai 2025, l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 67 200 € en valeur libre le montant total des indemnités dues à [U] [T] au titre de l’expropriation du lot n°20 et des parties communes correspondantes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] sur la parcelle [Cadastre 10].

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 17 septembre 2025 et l’audience le 6 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 juillet 2025, l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine a signifié à [U] [T], par procès-verbal de remise à étude, le courrier et le mémoire de saisie visés le 2 mai 2025 ainsi que l’ordonnance fixant le transport et l’audience rendue le 3 juillet 2025.

Le procès-verbal de transport mentionne :

« I/ Environnement

Le bien se situe à proximité du parc “Salengro”, de l’hôpital [7], du groupe scolaire Jean Jaurès, de commerces, à 350 mètres de l’arrêt de métro de la ligne 13 “Mairie de [Localité 8]” et du centre-ville. Le quartier est principalement composé d’immeubles d’habitation avec locaux d’activités en rez-de-chaussée.

II/ Extérieur

L’immeuble est composé de 7 niveaux en surface ainsi que d’un sous-sol. Il se situe à l’angle de la [Adresse 12] et du [Adresse 2] où se trouve l’entrée principale. La façade est dégradée, vétuste et équipée d’un dispositif anti-chute.

III/ Intérieur

Les parties communes sont dans un état très moyen avec des matériaux dégradés. L’appartement se trouve au troisième étage, deuxième porte. Le juge explique la procédure au propriétaire présent. L’appartement est occupé par une personne à titre gratuit (Madame [C] [H]). Il y a une pièce de vie avec du parquet au sol et une salle de douche, avec une fenêtre sur la [Adresse 12] et équipée de toilettes, d’un lavabo et d’un cumulus. L’état global est passable.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 06 Octobre 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre.»

Par mémoire aux fins de fixation du prix n°2 signifié à [U] [T] par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025 et LRAR n°1A210818700092 non retirée, l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe le montant total des indemnités à 50 665 € en valeur occupée.

[U] [T] est non comparant.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 8 septembre 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de dépossession de 93 400 €.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme intercommunal Boucle Nord de Seine a été approuvé par délibération du conseil territorial du 26 juin 2025.

La date de référence est fixée au 15 juillet 2025, date de réception en préfecture de la délibération et des dossiers au titre du contrôle de légalité.

L’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement (n°24-12.637).

En l’espèce, les expropriés n’ont pas constitué avocat et n’ont pas adressé de mémoire.

Eu égard aux écritures concordantes de l’expropriante et du commissaire du gouvernement, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité principale. Celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

La nature du bien exproprié, la densité urbaine et la forte évolutivité du marché de l’immobilier, très actif, en Île-de-France permet d’identifier un grand nombre de transactions similaires notamment dans le même immeuble.

Le bien exproprié correspondant au lot n°20 mesure 14 m².

Eu égard à la forte évolutivité du marché de l’immobilier en petite couronne et au nombre important de termes soumis à la juridiction, il convient d’écarter d’office l’intégralité des termes de comparaison antérieurs à l’année 2024.

Ainsi, les termes suivantes sont retenus :

9214P03 2024P14852 du 27 septembre 2024 : 12 m² – 6 500 €/m², libre9214P03 2024P14853 du 27 septembre 2024 : 40,08 m² répartis sur trois studettes distinctes de 13,12 m², 10,94 m² et 16,02 m² – 6 013 €/m² libre pour deux studettes et en valeur occupée pour celle de 13,12m²9214P03 2024P14854 du 27 septembre 2024 : 27,20 m² répartis sur deux studettes de 10,70 m² et 16,50 m² libres – 6397 € /m²9214P03 2024P14856 du 27 septembre 2024 : 13 m² libre – 5 846 €/m²Ainsi, le marché identifié oscille entre 5 846 €/m² et 6 500 €/m² avec une moyenne de 6 189 €/m².

Eu égard à l’état général de l’immeuble et à l’absence du propriétaire qui n’a pas permis de constater que l’état des locaux privatifs serait plus favorable que celui des parties communes, il convient de retenir une valeur basse de 5 900 €/m².

Eu égard à l’occupation des lieux constatée pendant le transport, il convient d’appliquer un abattement (n°23-70.011) de 10%.

5 900 – 5 900x/100x10 = 5 310

14 x 5 310 = 74 340

Ainsi, l’indemnité principale est fixée à 74 340 € en valeur occupée.

L’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (74 340– 15 000) / 100 x 10 = 8 434

L’indemnité de remploi est donc de 8 434 €.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort au seul motif qu’il est susceptible d’appel et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 74 340 € en valeur occupée l’indemnité principale due à [U] [T] au titre de l’expropriation du lot n°20 et des parties communes corespondantes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] sur la parcelle [Cadastre 10];

FIXE à 8 434 € l’indemnité de remploi due à [U] [T] au titre de l’expropriation du lot n°20 et des parties communes corespondantes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] sur la parcelle [Cadastre 10];

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 11], le 05 Janvier 2026

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION