TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 MAI 2026

N° RG 25/02231 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2URY

N° de minute :

S.C.I. GARAGE DE LA POSTE

c/

S.A.R.L. LM AUTOS

DEMANDERESSE

S.C.I. GARAGE DE LA POSTE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier GEDIN de l’AARPI ARKARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0418

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LM AUTOS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Ludmilla ARNETON, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 277

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2009, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE, a donné à bail commercial à la société LM AUTOS des locaux commerciaux, situés [Adresse 2] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter du 30 avril 2009 et moyennant un loyer mensuel de 1.700 euros jusqu’au 30 juin 2009 puis de 2.500 euros hors charges et hors taxes, payable d’avance, aux fins d’exercer une activité de garage.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE a fait délivrer à la société LM AUTOS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 12.803,54 euros dus au titre des loyers et charges au 16 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société LM AUTOS aux fins de voir :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Ordonner l’expulsion de la société LM AUTOS et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables ;

L’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet ;

Condamner la société LM AUTOS à lui payer à titre provisionnel la somme de 12.803,54 euros au titre des loyers, taxes et charges dus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamner la société LM AUTOS à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au double du montant journalier du loyer facturé et jusqu’à la libération complète et effective des lieux par la remise des clés, soit 5.334,86 euros hors taxes outre la totalité des charges ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société LM AUTOS à lui payer la somme de 2.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée le 12 septembre 2025 à la Direction générale des finances publiques d'[Localité 3], créancier inscrit.

Initialement appelée à l’audience du 29 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour conclusion en défense avant d’être appelée à l’audience du 26 mars 2026.

A cette date, il n’est pas fait droit à la nouvelle demande de renvoi de la société LM AUTOS aux fins de cession de son fonds de commerce.

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE, représentée par son conseil, actualise à 34.016,60 euros le montant de la dette locative au 31 mars 2026 et maintient pour le surplus les termes de son assignation. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La demanderesse souligne l’absence de justificatifs comptables concernant la situation financière de la défenderesse et l’absence de règlement des échéances depuis septembre 2025.

La société LM AUTOS, représentée par son conseil, soutient oralement des écritures aux fins de :

Constater que la cession de son fonds de commerce est en cours ;Lui octroyer des délais de paiement ;Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée des délais accordés ;Dire que la clause résolutoire ne pourra produire effet qu’en cas de non-respect d’une seule échéance fixée par le juge ;Dire qu’elle sera maintenue dans les lieux pendant toute la durée des délais judiciaires. Elle reconnaît le montant de la créance sollicitée à son encontre.

La défenderesse expose être en train de céder son fonds de commerce comprenant son droit au bail et fait état de difficultés financières depuis un an, ayant impacté sa capacité à régler les loyers.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail du 17 avril 2009 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 26 mai 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 12.803,54 euros dus au titre de la dette locative arrêtée au 16 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société LM AUTOS, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 12.803,54 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort du décompte locatif arrêté au 3 mars 2026 que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 26 juin 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, la demanderesse, propriétaire des lieux, n’a pas besoin d’une autorisation judiciaire pour faire intervenir un commissaire de justice et il sera donc dit n’y avoir lieu à référé quant à sa demande en ce sens aux fins d’estimation des réparations locatives.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte actualisé au 31 mars 2026 faisant état d’un solde de 34.016,60 euros (échéance de mars 2026 inclus).

La société LM AUTOS ne conteste pas le montant de cette dette.

Dès lors, le montant de la créance de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE à l’égard de la société LM AUTOS s’établit de manière non sérieusement contestable, à la date de l’audience en référé, à 34.016,60 euros. La défenderesse sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12.803,54 euros et de la présente décision pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en délai de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société LM AUTOS demande à bénéficier de délais de paiement. Elle produit des échanges de courriels concernant un projet de cession de son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, ainsi qu’un justificatif du refus d’exercer le droit de préemption datant du 15 décembre 2025.

Cependant, la dette de la société LM AUTOS est passée de 12.803,54 euros au moment du commandement de payer à 34.016,60 euros au jour de l’audience, soit une augmentation significative, sans reprise du paiement des loyers courants. La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE justifie de la délivrance de plusieurs mises en demeure de payer et commandements de payer depuis le début du bail. Par ailleurs, le décompte actualisé arrêté au 31 mars 2026 établit que les loyers sont payés de manière irrégulière, le dernier règlement datant d’octobre 2025.

Au vu de ces éléments, la demande de délai de paiement de la défenderesse sera rejetée, ainsi que sa demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir de l’échéance d’avril 2026 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société LM AUTOS, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société LM AUTOS à lui payer la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 17 avril 2009 liant les parties sont réunies à la date du 26 juin 2025 à 24 heures,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LM AUTOS et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de constat par un commissaire de justice des réparations locatives nécessaires ;

Condamnons la société LM AUTOS à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE la somme provisionnelle de 34.016,60 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 31 mars 2026 (échéance de mars 2026 inclus), avec intérêt de retard au taux légal à compter du 21 août 2025 sur la somme de 12.803,54 euros et de la présente décision pour le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons la demande de la société LM AUTOS d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamnons la société LM AUTOS à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de l’échéance d’avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, prévus selon les termes du bail du 17 avril 2009 ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société LM AUTOS aux dépens, dont la liste est prévue par la loi ;

Condamnons la société LM AUTOS à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU GARAGE DE LA POSTE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 07 mai 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge