Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e SCHREYER

1 EXP M^e MALLET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/251

N° RG 23/04208 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PLJ6

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [Y] [L]

né le 04 Novembre 1951 à [Localité 12] (Pologne)

[Adresse 10]

[Localité 1] (Pologne)

et

Madame [H] [R] [A] épouse [L]

née le 15 Février 1952 à [Localité 12] (POLOGNE)

[Adresse 10]

[Localité 1] (POLOGNE)

représentés par M^e Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par M^e ADDAD

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [U] [M] [V]

[Adresse 6]

[Localité 2]

et

Madame [T] [I] [J] épouse [V]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentés par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substituée par M^e RICCI

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 février 2025 ;

A l’audience publique du 29 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 08 juillet 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 27 septembre 2022, dressé par Maître [W] [E], notaire instrumentaire avec la participation de Maître à distance de Maître [B] [P], Monsieur [N] [Y] [L] et Madame [H] [R] [A] épouse [L], ont acquis de Monsieur [F] [V], et Madame [T] [J] épouse [V] la propriété du lot n°128 situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 9], sis [Adresse 3] à [Localité 8] (06).

Le prix de vente a été fixé à 850.000 euros.

Un certificat de mesurage de la superficie des parties privatives cédées a été établi et l’acte authentique a stipulé que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 129,82 m2.

Faisant valoir qu’a été intégrée irrégulièrement dans la superficie de la partie privative au titre de la loi dite « Carrez », celle d’une véranda construite en réalité sur des parties communes, ce qui a sensiblement permis d’augmenter le prix de vente, les époux [L] ont adressé un courrier recommandé à leurs vendeurs le 12 juin 2023 sollicitant une diminution du prix en considération de la déduction de la surface de 30,13 m2 de la véranda.

Faute de résolution amiable du litige, les époux [L] ont, par acte délivré le 6 septembre 2023, ont fait assigner Monsieur [F] [V], et Madame [T] [J] épouse [V] devant le tribunal judiciaire de Grasse sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2024, Monsieur [N] [Y] [L] et Madame [H] [R] [A] épouse [L], demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 46 modifié de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’état descriptif de division et règlement de copropriété,

CONDAMNER Monsieur et Madame [V] au paiement d’une somme de 160.656 euros aux époux [L] à titre de réduction de prix.

CONDAMNER Monsieur et Madame [V] au paiement d’une somme de 12.897 euros au titre des droits d’enregistrement et émoluments du notaire sur le montant de la réduction de prix.

CONDAMNER les époux [V] au paiement d’une somme de 5.179,46 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2024, Monsieur [F] [U] [M] [V], et Madame [T] [I] [J] épouse [V], demandent au tribunal de :

Vu les articles 42 et 46 de la loi °65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 2272 du Code civil

CONFIRMER que la véranda existante depuis 1973 est devenue une partie privative du lot n°28 par l’effet des dispositions de l’article 2272 du Code civil.

CONFIRMER que cette véranda doit donc être incluse dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot n°28.

REJETER la demande de remboursement fondées sur les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

DEBOUTER Monsieur et Madame [L] de l’ensemble de leurs prétentions.

A titre subsidiaire :

Sans que cela ne constitue une reconnaissance du bienfondé des prétentions des époux [L], il doit être donné acte aux époux [O] de ce qu’ils envisagent d’appeler en cause la société B2CE Diagnostics Immobiliers, voire le notaire instrumentaire.

En tout état de cause :

LES CONDAMNER à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits selon les dispositions de l’article 699 du même code.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 novembre 2024, avec effet différé au 6 février 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 25 mars 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Plus particulièrement, il peut d’ores et déjà être indiqué qu’il n’y aura en tout état de cause pas lieu de donner acte aux défendeurs, même à titre subsidiaire, de ce qu’ils envisagent d’appeler en cause la société B2CE Diagnostics Immobiliers, voire le notaire instrumentaire, ce qui ne constitue pas une véritable prétention et serait en outre dépourvu de tout effet juridique. Il en va de même des demandes de « confirmation ».

1) Sur l’action en diminution du prix fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, " Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ".

En l’espèce, il s’agit de déterminer si la superficie figurant dans le certificat de mesure « loi Carrez » établi à partir de l’attestation de superficie de la société BC2E et ayant permis de stipuler à l’acte de vente du lot n°128 du 27 septembre 2022, une superficie privative de 129,82 m2, correspond bien à la réalité ou si celle-ci est inférieure de plus de un vingtième de celle exprimée dans l’acte.

Dans l’affirmative, l’action en diminution du prix en application du texte susvisé serait possible et ce peu important l’existence ou non d’un préjudice en résultant pour les acquéreurs, de leur connaissance de la problématique au moment de l’achat ou encore de la bonne ou la mauvaise foi des vendeurs.

Il n’est pas contesté et en outre établi par les pièces versées au débat que la vente du bien dont s’agit est soumise aux règles inhérentes à la copropriété et notamment à la désignation de la superficie privative exigée par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte des pièces versées au débat que les époux [V] ont vendu, par acte authentique du 27 septembre 2022 aux époux [L] le bien suivant :

«  Le(s)_lot(s) de copropriété suivant(s):

Lot numéro cent vingt-huit(128):

Une MAISON INDIVIDUELLE type 330 [Localité 11], portant le numéro [Cadastre 5] au plan, élevée d’un simple rez-de-chaussée, et comprenant :

— Un porche d’entrée, un hall avec penderie, une salle de séjour, trois chambres dont une avec douche, dégagement avec penderie et placard, salle de bains. WC, cuisine, cellier, un garage.

— Et le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant à cette maison d’une surface de 755 m² avec abri de jardin.

— Et les mille cinq cent quatre-vingt-dix /cent millièmes (1590 /100000 èmes) des parties communes générales ",

L’acte stipule effectivement que la superficie de la partie privative des biens soumise à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 129,82 m2.

Le certificat notarié de l’article 4-3 du décret du 17 mars 1967 dispose dans le même sens.

L’attestation de superficie « Loi Carrez » établie de la société BC2E, ayant servi à l’établissement du certificat notarié, a retenu une surface au titre des parties privatives de 129,82 m2, en y intégrant une superficie de 30,13 m2 au titre de la véranda attenante à la maison.

Cette attestation précise toutefois que « le règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’ayant pas été fournis par le demandeur, cette attestation est délivrée sans avoir la possibilité de contrôler la conformité des désignations, la consistance du lot et/ou ses limites physiques. N’ayant ni les moyens, ni les compétences pour trancher sur la qualification des parties privatives et des parties communes, ni le signataire personne physique, ni la personne morale à laquelle ce dernier appartient ne pourront être tenus pour responsables pour tout litige concernant la conformité des désignations, la consistance du lot, les limites physiques de ce dernier par rapport aux parties communes et à leurs éventuelles conséquences qui peuvent notamment concerner la superficie privative du lot et/ou sa surface privative. L’acte de propriété n’a pas été fourni ».

Il est ainsi manifeste que la société BC2E ne disposait pas de tous les éléments permettant de distinguer la nature commune ou privative des superficies à mesurer, ce qu’elle a pris grand soin de préciser, du fait du défaut de transmission de l’intégralité des pièces nécessaires par ses mandants.

Par ailleurs, il est démontré que les époux [V] avaient eux-mêmes acquis le lot n°128 suivant acte authentique du 4 janvier 2013, versé au débat par les demandeurs, au prix de 468.000 euros.

Cet acte révèle que le bien vendu est le même que dans l’acte du 27 septembre 2022, à la différence près que la superficie de la partie privative soumise à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 100,80 m2 et non de 129,82 m2.

Les époux [V] ont pourtant déclaré dans l’acte de vente du 27 septembre 2022, ne pas avoir réalisé d’aménagements de lots susceptibles de modifier la superficie des parties privatives, ni aucun travaux sur les parties privatives nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale.

L’état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 9] du 2 mars 1973 et le règlement de copropriété produits, démontrent que les jardins agrémentant les maisons individuelles de l’ensemble immobilier sont des parties communes à usage privatif.

Il en ressort également que le lot n°128 correspond à une maison individuelle « type 330 » portant le n°30, outre le droit à jouissance exclusive du jardin attenant.

La désignation du lot dans les deux actes de vente ne fait pas état de l’existence d’espaces clos par une véranda.

Or, il est établi par l’attestation de mesurage « Loi Carrez » de la société BC2E et par le rapport du géomètre mandaté par les époux [L], qu’en dépit de l’absence d’indication à cet égard dans les actes de vente, et particulièrement dans celui du 27 septembre 2022, une véranda communiquant avec à la maison implantée sur le lot n°128 existe et que sa surface est d’environ 30 m2.

Son existence ancienne est en outre corroborée par les attestations versées au débat par les défendeurs.

Sur la nature de la véranda litigieuse

Les époux [V] soutiennent, que comme le leur a indiqué leur notaire, la véranda correspond à une construction d’origine et donc à des parties privatives, ce que contestent les demandeurs. Ils n’expliquent pas pour autant la raison pour laquelle, seul leur propre acte de vente de 2022 a englobé dans la surface privative celle de la véranda litigieuse.

Le géomètre mandaté par les époux [L] a fait figurer dans son rapport du 29 août 2023 un cliché du « plan, coupe et façade de la Villa type 330 » annexé à l’état descriptif de division du 2 mars 1973, pièce produite au débat par les demandeurs.

Sur ce plan type, la surface habitable indiquée est de 102 m2, le porche d’entrée en façade est relativement peu étendu, a une superficie d’environ 5m2 et est exclu de la surface habitable. Le cellier d’origine est en façade Sud et l’abri voiture n’est pas clos.

A l’occasion d’échanges de courriels entre le conseil des époux [L] et Maître [B] [P], notaire, ce dernier a transmis un plan du lot n°28 qu’il présente comme étant une annexe du règlement de copropriété du 2 mars 1973. Il explique qu’y apparaissent les limites du bâti initial et donc des parties privatives et que l’emplacement de la véranda litigieuse apparaît sous le « premier 3 de la référence 330 ».

Or, ainsi qu’a pu l’observer le géomètre mandaté les époux [L], il apparaît au contraire, au regard de la configuration actuelle des lieux résultant à la fois des photographies versées au débat et du plan actualisé établi par le géomètre le 29 août 2023, mise en perspective avec le plan transmis par Me [P], que l’emplacement de la véranda litigieuse ne coïncide pas avec les limites initiales du bâti.

Le géomètre a en outre pris le soin de dresser un plan faisant apparaître les superficies closes et couvertes du lot n°[Cadastre 4] et mettant en évidence le contour de la villa [Cadastre 7] d’origine, superposée aux contours actuels.

Il en ressort clairement que la véranda litigieuse ne correspond pas à la fermeture d’un espace couvert existant initialement, mais bien à une construction en extension, englobant pour partie l’ancien porche d’entrée faisant partie du bâti initial, mais qui pour le reste, a été édifiée sur l’emprise du jardin, partie commune à jouissance privative.

En outre, la comparaison entre le « plan, coupe et façade de la Villa type 330 » et la configuration des lieux ressortant des photographies produites et du plan du géomètre, permet de déduire que l’implantation de la véranda ne correspond pas à un espace bâti existant à l’origine de la division et de la création du lot.

Il ne peut donc être retenu que la superficie de la véranda litigieuse corresponde à la surface initiale du bâti et donc à des parties privatives, telles que résultant de l’état descriptif de division et de la définition des parties communes contenue dans le règlement de copropriété.

Aucun des modificatifs de l’état descriptif de division évoqué dans l’historique figurant dans les actes de ventes de 2013 ou de 2022 ne concerne une modification relative au lot n°128, permettant de démontrer que la véranda litigieuse est désormais implantée sur des parties privatives et que la configuration actuelle a été régularisée vis-à-vis de la copropriété.

Partant, en l’état des actes, titres et éléments analysés, la portion de terrain sur laquelle a été édifiée la véranda est donc juridiquement une partie commune, bien qu’étant affectée à un usage privatif.

Suivant l’article 6 du règlement de copropriété, « sont également réputées accessoires aux parties communes, le droit d’édifier de nouveaux bâtiments sur le sol commun ».

Dès lors, il n’apparaît pas justifié à ce stade d’avoir inclus la superficie de la véranda construite sur des parties communes fussent-elles à usage privatif, dans celles des parties privatives au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour s’opposer à la demande de réduction du prix, les époux [V] soutiennent ensuite que la véranda est à tout le moins une construction édifiée il y a bien plus de 30 ans et exposent en conséquence qu’elle est une partie privative par le jeu de la prescription acquisitive. De ce fait, ils contestent de plus fort toute erreur dans la superficie des parties privatives visée à l’acte de vente de 2022.

Sur la nature privative de la véranda par l’effet de la prescription acquisitive

Au regard de ce qui précède, il est établi que la portion des parties communes à usage privatif sur laquelle a été édifiée la véranda demeure par principe partie commune et qu’elle est par conséquent la propriété du syndicat des copropriétaires.

Cela étant, en matière de propriété immobilière, la preuve est libre.

Notamment, l’article 2258 du code civil définit la prescription acquisitive comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

L’article 2261 dudit code dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Aux termes de l’article 2272 du même code, " Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ".

En l’espèce, il est établi par l’état descriptif de division qui n’a jamais été modifié sur ce point, ainsi que par le règlement de copropriété, que le syndicat des copropriétaires est de façon générale propriétaire des parties communes, fussent-elles à usage privatif.

Il convient de relever que les défendeurs qui se prévalent de la nature privative de la véranda dont la propriété dépendrait de celle du lot n°128, font en réalité état, au travers de ce qu’ils présentent comme un moyen de défense à l’action fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, d’une véritable revendication de la pleine propriété de la véranda construite depuis 1973 sur les parties communes à usage privatif.

En effet, ils soutiennent que celle-ci est devenue une partie privative par l’effet de la prescription acquisitive, ce qui justifierait en toute hypothèse le fait que sa superficie mesurable selon les critères de la loi Carrez ait été intégrée au titre de la surface privative visée à l’acte de vente du 22 septembre 2022.

Ils en déduisent qu’aucune violation de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’est établie et que le prix de vente correspond bien à la surface de 129,82 m2 visée à l’acte au sujet des parties privatives cédées.

Si les défendeurs présentent l’acquisition par prescription trentenaire de la pleine propriété de la véranda comme un moyen de défense, tant dans le corps de leurs écritures que dans leur dispositif, il ne peut être occulté qu’est en réalité invoquée derrière lui, la revendication d’un droit réel immobilier acquis avant la revente de leur bien.

En effet, ils ne se prévalent d’aucun titre ou décision de justice ayant d’ores et déjà constaté l’acquisition de la pleine propriété de la véranda et démontrant la préexistence d’un transfert de sa propriété entre le syndicat des copropriétaires et le lot n°128, ce qui est d’ailleurs révélé par la formulation ambigüe du moyen tendant à demander au tribunal de « confirmer que la véranda existante depuis 1973 est devenue une partie privative du lot n°28 par l’effet des dispositions de l’article 2272 du Code civil ».

Force est en effet de constater, qu’aucun titre ou convention commun aux propriétaires du lot n° 128 et au syndicat des copropriétaires, ni aucune décision de justice ne l’a établi avant la vente de 2022. Il n’est pas non plus rapporté l’existence d’un acte de notoriété acquisitive publié, alors que les époux [V] n’avaient eux-mêmes acquis qu’une surface privative de 100,80 m2 et non de 129,82 m2.

Il ne peut être fait abstraction par le tribunal de ce que le défendeur à une action en revendication de propriété par prescription acquisitive ne peut être que le propriétaire par titre, ou à tout le moins la personne susceptible d’être titulaire du droit réel querellé.

Or, le syndicat des copropriétaires n’est pas partie à l’instance.

Ainsi, peu important que la preuve de l’acquisition par prescription trentenaire d’une portion des parties communes à jouissance privative soit ou non factuellement rapportée, son constat ne peut en tout état de cause pas être entériné judiciairement a posteriori et en l’absence du propriétaire par titre, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires.

Dans ces circonstances, il n’est pas envisageable de « confirmer » comme sollicité au moyen d’une décision de justice, l’existence d’un transfert de propriété de parties communes à usage privatif préexistant à la vente de 2022, hors la présence dans la cause de leur propriétaire par titre, afin d’en tirer des conséquences quant à la régularité du contenu de l’acte de vente notarié de 2022 au regard de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui entraînerait une violation à la fois du principe du contradictoire et des règles d’ordre public relatives à la publicité foncière, outre celui du droit de propriété du syndicat des copropriétaires.

Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à « confirmer » que la véranda existante depuis 1973 est devenue une partie privative du lot n°28 par l’effet des dispositions de l’article 2272 du Code civil.

Il ne peut donc être retenu dans le cadre du présent litige, n’intéressant que vendeurs et acquéreurs du lot de copropriété n°128, l’existence effective d’un transfert de propriété entre les propriétaires de ce lot et le syndicat des copropriétaires par l’effet de l’usucapion d’une portion des parties communes, antérieurement à la vente du 2022.

Par conséquent, le moyen tiré de la prescription acquisitive ne peut permettre d’établir, dans le cadre de la présente instance, la nature privative de la véranda construite initialement sur une partie commune et partant de justifier que sa superficie ait été incluse dans celle visée à l’acte de vente au titre des parties privatives cédées en 2022.

Il convient donc de retenir que la surface de 129,82 m2 figurant à l’acte de vente du 27 septembre 2022, a inclus au moment de sa conclusion, une superficie ne relevant pas de la partie privative du lot au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui ouvre droit à une éventuelle réduction mécanique du prix.

Sur le principe de l’application d’une diminution du prix

Les époux [V], qui contestent toute erreur au titre de la superficie privative visée à l’acte de vente de 2022, ne développent pas de moyens subsidiaires.

Au regard des conditions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, pour entraîner une réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure, la superficie réelle de parties privatives doit être est inférieure de plus d’un vingtième par rapport à celle exprimée dans l’acte, ce qui représente 5%.

En l’espèce, les demandeurs versent au débat une note technique de mesurage « Carrez » du lot n°128 réalisé Monsieur [C] [X], géomètre expert le 29 août 2023.

Le géomètre a ainsi procédé au mesurage de ce qu’il a estimé comme étant des parties privatives au regard des critères règlementaires applicables et a retenu une superficie de 105,3 m2.

Il résulte de la lecture de cette note technique que le géomètre a fait une juste application des articles 4-1 du décret n°67.223 du 17 mars 1967 selon lequel, « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre », ainsi que de l’article 4-2 du même décret, selon lequel « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1 ».

Il ressort ainsi de cette note technique une superficie privative au titre de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite « Carrez » de 105,3 m2, exclusion faite de celle de la véranda. Le géomètre l’a considérée comme n’étant pas intégrable, compte tenu de son absence de connaissance d’un modificatif de l’état descriptif de division ayant changé la consistance du lot n°128 depuis sa création.

Il convient d’observer que la superficie privative retenue par le géomètre de 105,3 m2 est corroborée dans son ordre de grandeur par le contenu de l’acte d’acquisition des époux [V] de 2013, qui quant à lui faisait état d’une superficie privative de 100,80 m2 pour le lot n°128.

Il est également en cohérence avec l’attestation de superficie « Loi Carrez » de la société BC2E, ayant servi à l’établissement du certificat « loi Carrez » notarié, puisqu’il avait été tenu compte d’une surface de 30,13 m2 de véranda dans la superficie privative dite « loi Carrez », qu’il convient de déduire.

La superficie retenue en 2023 par le géomètre mandaté par les demandeurs est en outre en réalité plus favorable aux époux [V] dans le cadre de l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que celle figurant dans leur acte d’acquisition de 2013.

Il sera donc retenu que la superficie privative réelle est de 105,3 m2, le mesurage issu de la note technique du géomètre de 2023 étant suffisamment corroborée par des éléments lui étant extérieurs.

La différence entre la surface réelle et celle visée à l’acte de vente de 2022 est partant de 24,52 m2, ce qui représente plus de 1/20ème ou plus de 5% de différence de superficie incluse indûment. En effet, comme l’avancent les époux [L], l’erreur de mesurage représente environ 18,89 % [(24,52 x 100)/ 129,82].

La diminution mécanique du prix résultant de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi justifiée dans son principe.

Sur le montant de la diminution du prix de vente

Il est constant que la diminution du prix « proportionnelle à la moindre mesure » correspond à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit.

Il convient donc de procéder selon la méthode de calcul par proportionnalité, selon les éléments qui suivent.

En l’espèce, la superficie privative indiquée dans l’acte de vente du 27 septembre 2022 est de 129,82 m2.

La différence entre celle-ci et la surface réelle est de 24,52 m2

Le lot n°28 a été vendu au prix de 850.000 euros.

La diminution du prix se chiffre donc à la somme de (850.000 x 24,52 )/129,82, soit 160.545,37 euros et non 160.565 euros comme calculé par les époux [L].

Le calcul des époux [L], opéré à partir du pourcentage de surface indûment incluse dans les parties privatives, est en effet moins précis que celui effectué par le tribunal, en ce que l’arrondi du pourcentage à la décimale supérieure qu’ils ont retenu, entraîne une imprécision plus importante au niveau du calcul final (le pourcentage réel résultant de la différence de superficie est en réalité de 18,8876%), ce qui n’est pas sans incidence compte tenu du montant du prix de vente.

Compte tenu de ces éléments, les époux [V] seront condamnés à payer aux époux [L] la somme de 160.545,37 euros au titre de la diminution du prix de vente de leur bien, acquis par acte authentique du 27 septembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre des droits d’enregistrement et d’émolument du notaire

Les époux [L] demandent, en sus de la réduction du prix de vente, la somme de 12.897 euros au titre des droits d’enregistrement et émoluments du notaire sur le montant de la réduction de prix.

Or, il est de droit constant que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut être étendue à d’autres frais.

En effet, l’application littérale de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de fonder une demande de restitution des frais afférents au surplus indu du prix de vente, lesquels concernent les frais exposés par l’acquéreur, tels que les frais de notaire et frais fiscaux.

L’action engagée sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne peut porter que sur la restitution d’une partie du prix, ne constitue en outre pas une action indemnitaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente, tels que les droits d’enregistrement et émoluments du notaire, aucune disposition du texte ne le prévoyant.

Par conséquent, les époux [L] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de de 12.897 euros au titre des droits d’enregistrement et émoluments du notaire sur le montant de la réduction du prix.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les époux [V], succombant dans cette procédure, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [L] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner les époux [L] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à « confirmer » que la véranda existante depuis 1973 est devenue une partie privative du lot n°28 par l’effet des dispositions de l’article 2272 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] et Madame [T] [J] épouse [V] à payer à Monsieur [N] [Y] [L] et Madame [H] [R] [A] épouse [L] la somme de 160.545,37 euros au titre de la diminution du prix de vente de leur bien, acquis par acte authentique du 27 septembre 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Y] [L] et Madame [H] [R] [A] épouse [L] de leur demande en paiement de la somme de de 12.897 euros au titre des droits d’enregistrement et émoluments du notaire sur le montant de la réduction du prix ;

DIT n’y avoir lieu à donner acte à Monsieur [F] [V] et Madame [T] [J] épouse [V] de ce qu’ils envisagent d’appeler en cause la société B2CE Diagnostics Immobiliers, voire le notaire instrumentaire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] et Madame [T] [J] épouse [V] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] et Madame [T] [J] épouse [V] à payer à Monsieur [N] [Y] [L] et Madame [H] [R] [A] épouse [L] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT