TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Avril 2026

N° RG 24/06922 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZT5M

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[O] [N], [W] [Y] épouse [N]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

Cabinet [E] & EDGAR [T].

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Monsieur [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

Madame [W] [Y] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [W] [Y] épouse [N] et de Monsieur [C] [N] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet [E] et [V] [T], les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 28 juin 2024 aux fins essentiellement de les voir solidairement condamner à lui verser la somme de 33.202,37 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, la somme de 910 euros au titre des frais exposés, le tout majoré des intérêts légaux avec capitalisation, outre la somme de 3.400 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, signifiées aux défendeurs le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, À DÉFAUT IN SOLIDUM, Monsieur [C] [N] et Madame [W] [Y], épouse [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] la somme en principal de 39.623,77 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 janvier 2025, et représentant :

o 38.226,22 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 946,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

o 451,55 € au titre des frais de Commissaire de Justice, relevant des dépens.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [C] [N] et Madame [W] [Y], épouse [N] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o De la sommation de payer délivrée par l’Étude BJRD, Commissaires de Justice, en date du 22/04/2021 sur la somme de 7.350,87 € ;

o De la mise en demeure notifiée par le Cabinet [E] & EDGAR [T], Syndic, en date du 22/11/2022 d’avoir à payer la somme de 18.527,13 € ;

o De la mise en demeure notifiée par le Cabinet [E] & EDGAR [T], Syndic, en date du 25/05/2023 d’avoir à payer la somme de 15.252,41 € ;

o De la mise en demeure notifiée par le Cabinet [E] & EDGAR [T], Syndic, en date du 22/10/2024 d’avoir à payer la somme de 38.239,61 € ;

o De l’assignation délivrée le 28/06/2024 par la SCP [U], Commissaires de Justice, en date du 28 juin 2024 sur la somme de 33.563,77 € ;

o Des présentes écritures pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, À DÉFAUT IN SOLIDUM, Monsieur [C] [N] et Madame [W] [Y], épouse [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, À DÉFAUT IN SOLIDUM, Monsieur [C] [N] et Madame [W] [Y], épouse [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût des sommations de payer pour un montant global de 451,55€ (220,73 € le 31 décembre 2019 + 230,82 € le 29 avril 2021), les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Éric AUDINEAU, membre de l’AARPI [G]-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces conclusions pour un exposé détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires.

Assignés à étude, M. et Mme [N] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 38.226,22 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles arrêtées au 30 janvier 2025.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale, une fiche immeuble et l’acte de vente du 15 septembre 2006 établissant que M. et Mme [N] sont propriétaires des lots n°74, 75 et 102 de l’état descriptif de division,

— un relevé de compte de M. et Mme [N] sur la période du 30 septembre 2021 au 10 juin 2024,

— une situation de compte de M. et Mme [N] sur la période du 1er juillet 2019 au 27 juin 2022,

— un décompte de charges sur la période du 1er juillet 2019 au 30 janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 9 mars 2020, 28 juin 2021, 27 octobre 2021, 28 mars 2023, 15 janvier 2024 et 28 janvier 2025 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2025 ainsi que divers travaux ;

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à M. et Mme [N].

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 38.226,22 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles arrêtées au 30 janvier 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 946 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de compte de M. et Mme [N] sur la période du 30 septembre 2021 au 10 juin 2024,

— une situation de compte de M. et Mme [N] sur la période du 1er juillet 2019 au 27 juin 2022,

— un décompte de frais sur la période du 27 août 2019 au 22 octobre 2024, ainsi établi :

— le contrat de syndic sur la période du 16 janvier 2024 au 15 juillet 2025.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de syndic non couverts par le contrat produit.

Le syndicat des copropriétaires réclame par ailleurs paiement de la somme de 451,55€ (220,73 € pour commandement de payer du 31 décembre 2019 + 230,82 € pour commandement de payer du 22 avril 2021). La loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Le syndicat ne justifiant pas de la sommation de payer du mois de décembre 2019, seule sa demande au titre de la sommation du 22 avril 2021 sera accueillie, pour un montant de 230,82 euros.

En conséquence le syndicat des copropriétaires justifie au total d’une créance de 500,82 euros (36 euros au titre des frais de relance facturés le 22 octobre 2024 conformément au contrat de syndic, 120 euros au titre de la mise en demeure par avocat du 22 juin 2021, 114 euros au titre de la mise en demeure par avocat du 18 mars 2020, 230, 82 euros au titre de la sommation de payer du 22 avril 2021) au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que M. et Mme [N] seront condamnés à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soient productives d’intérêts au taux légal à compter de :

— la sommation de payer délivrée par l’Étude BJRD, Commissaires de Justice, en date du 22/04/2021 sur la somme de 7.350,87 € ;

— la mise en demeure notifiée par le Cabinet [E] & EDGAR [T], Syndic, en date du 22/11/2022 d’avoir à payer la somme de 18.527,13 € ;

— la mise en demeure notifiée par le Cabinet [E] & EDGAR [T], Syndic, en date du 25/05/2023 d’avoir à payer la somme de 15.252,41 € ;

— la mise en demeure notifiée par le Cabinet [E] & EDGAR [T], Syndic, en date du 22/10/2024 d’avoir à payer la somme de 38.239,61 € ;

— l’assignation délivrée le 28/06/2024 par la SCP [U], Commissaires de Justice, en date du 28 juin 2024 sur la somme de 33.563,77 € ;

— ses dernières écritures pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

L’article 1231-6 alinéa 1er du code civil dispose par ailleurs que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

*

Le syndicat des copropriétaires produit les lettres de mise en demeure adressées en recommandé par le syndic à M. et Mme [N] avec leur avis de réception respectifs à l’exception de celle du 22 octobre 2024.

Partant les intérêts au taux légal courront à compter du :

22 avril 2021 sur la somme de 7.350, 87 euros,22 novembre 2022 sur la somme de 11.176,26 euros (18.527,13 – 7.350,87),25 mai 2023 sur la somme de 4.076,15 euros (15.252,41 – 11.176,26),28 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 10.960,49 euros,20 mars 2025 pour le surplus (5.163,27 euros).

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées au titre des charges et des frais seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose que M. et Mme [N] sont, de manière constante, débiteurs de charges substantielles, obérant ainsi la trésorerie du syndicat des copropriétaires et donc son fonctionnement normal. Il relève qu’à la date du 30 janvier 2025 les sommes dont ils sont redevables représentent 24 % du montant du budget annuel de fonctionnement de la copropriété qui s’élève pour sa part à la somme de 165.000,00 euros pour l’exercice en cours, alors même que la quote-part de leurs lots ne représente que 3,5 % de la totalité des tantièmes de la copropriété.

*

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, la carence de M. et Mme [N] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance cause, par son ampleur, un préjudice à la copropriété qui ne saurait être compensé par les seuls intérêts moratoires.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, que M. et Mme [N] seront condamnés à lui payer.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [N] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 102 stipule une solidarité entre les propriétaires indivis d’un même lot concernant le paiement des charges.

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des seules charges. M. et Mme [N] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [N], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût des sommations de payer des 31 décembre 2019 et 29 avril 2021 qui a été arbitré au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Maître [D] [G], membre de l’AARPI [G]-GUITTON, sera autorisé à recouvrer les dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [N] seront condamnés in solidum à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [Y] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 38.226,22 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles sur la période du 1er juillet 2019 au 30 janvier 2025.

CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 500,82 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la période du 1er juillet 2019 au 30 janvier 2025 ;

DIT que les intérêts au taux légal courront sur ces sommes à compter du 22 avril 2021 sur la somme de 7.350, 87 euros ; 22 novembre 2022 sur la somme de 11.176,26 euros ; 25 mai 2023 sur la somme de 4.076,15 euros ; 28 juin 2024 sur la somme de 10.960,49 euros ; 20 mars 2025 pour le surplus (5.163,27 euros) ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des charges et des frais seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] épouse [N] et Monsieur [C] [N] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Éric Audineau, membre de l’AARPI [G]-GUITTON, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT