N° RG 25/01220 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4BX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/01220 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4BX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

Mme [L] [E]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 8]

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 568 501 415

Prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Typhaine ELSAESSER, substituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [L] [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[R] [Z], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01220 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4BX

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 4 juin 2020 et ayant pris effet le 10 juin 2020, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [L] [E] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 0812 01 0058 de type 3, 2ème étage sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 329,66 € outre les provisions mensuelles pour charges de 131,92 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 8] a saisi le 28 janvier 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du BAS-RHIN laquelle en a accusé réception le 29 janvier 2025.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à Mme [L] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 janvier 2025 pour la somme en principal de 686,90 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 21 novembre 2025, Mme [L] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [L] [E] a le projet de quitter les lieux. Elle est bénéficiaire du RSA.

La S.A.E.M. L. [Adresse 8], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

o constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

o condamner Mme [L] [E] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

o fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 600 € outre les charges, à compter du 1er août 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

o le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

o condamner Mme [L] [E] à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés au 28 mars 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 941,52 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

o le condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

o le condamner à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle expose que la dette atteint 2 166,98 €. En l’absence de reprise des paiements, elle est opposée aux délais.

Mme [L] [E] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 28 janvier 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 28 janvier 2025 pour un montant en principal de 686,90€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2025 à 24 heures.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

Mme [L] [E], occupante sans droit ni titre, sera ainsi condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 29 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Ainsi cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

2.2 Sur l’expulsion

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ayant supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée et qui sera autorisée.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Mme [L] [E] reste lui devoir la somme de 941,52 € au quittancement du mois de février 2025 exigible à la date du décompte.

Mme [L] [E], non comparante, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est donc fondée pour ce montant.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 941,52 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’absence d’éléments justifiant que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, les règlements ayant cessé depuis plus d’une année, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [L] [E] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [L] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 4 juin 2020 et ayant pris effet le 10 juin 2020 entre la S.A.E.M. L. [Adresse 8], d’une part et Mme [L] [E], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0812 01 0058 de type 3, 2ème étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 mars 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [E] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’elle occupe et restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 8] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges;

CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittances à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 941,52 € (décompte arrêté au 28 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 8] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN