TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 JUIN 2026

N° RG 25/01039 – N° Portalis DB3R-W-B7I-[Immatriculation 1]

N° de minute :

S.C.I. [U] LOCATION ENTRETIEN IMMEUBLES

c/

S.A.S. RAMOS

DEMANDERESSE

S.C.I. [U] LOCATION ENTRETIEN IMMEUBLES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédérique LAHANQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

DEFENDERESSE

S.A.S. RAMOS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sihame KADRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1168

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 mai 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2019, la société [U] LOCATION ENTRETIEN IMMEUBLES (ci-après « la société LORELEI ») a donné à bail commercial à la société RAMOS B un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2019, moyennant un loyer annuel de 29.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité de salon de coiffure.

Par avenant signé mais non daté, les parties ont convenu de la révision du loyer à compter du 1er décembre 2022 à la somme principale annuelle de 30.510,21 euros.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société RAMOS B, pour une somme de 29.846,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la société LORELEI a fait assigner la société RAMOS B devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 14 novembre 2019 conclu entre les parties ;

— Ordonner l’expulsion de la société RAMOS B et de tout occupant de son chef et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;

— Ordonner la séquestration du mobilier meublant en tel lieu clos et couvert au choix du requérant et aux frais du locataire ;

— Condamner la société RAMOS B à lui payer les sommes de 20.138,08 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 18 mars 2025 échéance du 1er trimestre 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l’exigibilité de chaque terme, outre 2.013,80 euros à titre de pénalité contractuelle ;

— Condamner la société RAMOS B à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à restitution des clés ;

— Condamner la société RAMOS B à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 20 mai 2025, elle a été renvoyée une première fois pour que la défenderesse constitue avocat et la seconde pour mise en état de l’avocat de la société RAMOS B.

A l’audience du 4 mai 2026, les écritures et les pièces de la société RAMOS B, transmises à son contradicteur le matin même de l’audience, sont déclarées irrecevables et écartées des débats.

La société LORELEI actualise le montant de sa créance locative à 24.013,18 euros au 28 avril 2026, échéance du deuxième trimestre 2026 inclus. Elle maintient pour le surplus les demandes formulées dans son acte introductif d’instance et ne s’oppose pas à la mise en place d’un échéancier pour le règlement de la dette à la condition d’être assorti d’une clause de déchéance du terme.

La demanderesse fait valoir qu’elle justifie d’un décompte actualisé reprenant les derniers virements effectués par la société RAMOS B. Elle indique justifier des sommes réclamées, rappelant que le loyer est révisé annuellement en application des clauses contractuelles.

La société RAMOS B sollicite le rejet des prétentions formulées en demande et requiert à titre subsidiaire la mise en place d’un échéancier sur 24 mois, avec imputation des paiements sur le capital et intérêts à taux légal.

Elle conteste les sommes demandées, au motif que le loyer a doublé et que les charges ne sont pas justifiées. La société défenderesse fait état d’une situation personnelle complexe de sa gérante.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail du 14 novembre 2019 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article XXII une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 3 octobre 2024 à l’adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 29.846,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société défenderesse conteste le montant des sommes qui lui sont réclamées, faisant valoir l’évolution importante du loyer et le caractère non justifié des charges.

Il convient de relever que le loyer sollicité jusqu’au 2ème trimestre 2023 est cohérent par rapport au montant hors taxes et hors TVA convenu entre les parties dans l’avenant applicable à partir du 1er décembre 2022. A compter du troisième trimestre 2023, la TVA est incluse dans le montant appelé au titre du loyer. Ainsi, l’augmentation constatée à compter du 1er trimestre 2024 ne paraît pas manifestement excessive au titre de l’indexation annuelle prévue dans l’article IV – 3 du bail. Concernant les charges, le bailleur appelle mensuellement 400 euros de provision conformément à l’article VII – 2 du contrat, avec une régularisation effectuée pour les années 2019 à 2022 en faveur de la société preneuse et conformément aux états annuels établis par le syndic. La société LORELEI justifie par ailleurs des taxes appelées par la production des avis d’imposition correspondants. Ainsi, il n’existe pas de contestation sérieuse sur le solde locatif visé dans le commandement de payer.

Il ressort du décompte actualisé au 28 avril 2026 que malgré deux prélèvements le 1er octobre 2024 et le 23 octobre 2024, pour une somme totale de 5.100 euros, la société RAMOS B ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 3 novembre 2024 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, la demanderesse produit un décompte actualisé au 28 avril 2026 faisant état d’un solde de 24.013,18 euros échéance du 2ème trimestre 2026 inclus. Il convient de relever que ce décompte comprend notamment un prélèvement de 10.000 euros effectué le 27 avril 2026 et que la société LORELEI justifie des avis d’imposition pour les années 2024 et 2025. Concernant l’augmentation du loyer, il est passé d’un montant trimestriel de 9.631,91 euros TVA incluse en 2024 à 10.073,53 euros en 2025 et 10.170,10 euros. En l’absence d’éléments contraires sur l’évolution de l’indice ILC, cette évolution n’apparaît pas excessive. Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société LORELEI s’établit à 24.013,18 euros et la société RAMOS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

En revanche, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. Or, la clause du bail qui prévoit le paiement d’un taux d’intérêt majoré ainsi que le paiement d’une indemnité forfaitaire en cas de retard de paiement s’analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Dès lors, la somme de 24.013,18 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en délai de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société RAMOS B sollicite l’octroi de délais de paiement, et la société LORELEI ne s’y oppose pas. Dès lors, il y a lieu d’accorder un délai au preneur pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

À défaut de paiement du loyer et charges courants ou d’une seule mensualité, et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors acquise.

En l’absence d’éléments justifiant cette demande, il n’y a pas lieu de dire que les paiements s’imputeront en premier lieu sur le capital.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société RAMOS B, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi, sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société RAMOS B à payer à la société LORELEI la somme de 1.000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 3 novembre 2024 à 24 heures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la pénalité contractuelle et sur l’application d’un taux d’intérêt majoré ;

Condamnons la société RAMOS B à payer à la société [U] LOCATION ENTRETIEN IMMEUBLES la somme provisionnelle de 24.013,18 euros au titre des loyers, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons que la société RAMOS B pourra s’acquitter du paiement de cette somme, en plus des loyers courants, en 23 mensualités de 1.000 euros et une 24ème correspondant au solde de la dette ;

Disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société RAMOS B, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ;

le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion de la société RAMOS B et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,il sera disposé des meubles conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’imputation des paiements sur le capital ;

Condamnons la société RAMOS B aux entiers dépens, sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamnons la société RAMOS B à payer à la société civile [U] LOCATION ENTRETIEN IMMEUBLES la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 01 juin 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge