TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 24/04091 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNMI

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par Me [O] [T] désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 22 juillet 2020.

C/

[B] [E] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par Me [O] [T] désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonne du 22 juillet 2020.

Maître [O] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211

DEFENDEUR

Monsieur [B] [E] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [E] [I] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], est soumis au statut de la copropriété.

Suivant ordonnance de référé du 22 juillet 2020 Maître [O] [T] a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Se plaignant de la défaillance de M. [E] [I] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 mai 2022 aux fins de :

CONDAMNER M. [B] [E] [I] à payer au Syndicat de Copropriétaires requérant, représenté par Maître [O] [T] en sa qualité d’administrateur provisoire :

— la somme principale de 12.525,84 euros se décomposant comme suit :

— Charges et travaux de copropriété : 12.525,84 euros

— Frais nécessaires : 0,00 €,

assortie des intérêts au taux légal sont dus sur la somme de 6.175,28 euros à compter du 25 mai 2022, date de la sommation de payer par courrier recommandé AR en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

— la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

CONDAMNER M. [B] [E] [I] en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est fait expressément référence aux termes de cette assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [E] [I] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [E] [I] au paiement de la somme de 12.525,84 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, appel du 2ème trimestre 2024 inclus.

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces dispositions sont d’ordre public.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. [E] [I] est propriétaire des lots n°4 et 9 de l’état descriptif de division,

— « un commandement de payer » en date du 25 mai 2022, qui s’avère être une mise en demeure, avec son accusé de réception produit au dossier, pour le paiement de la somme de 6.175,28 euros,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur judicaire en date des 29 décembre 2020, 05 janvier 2022 et du 23 août 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020 à 2023 et voté les budgets provisionnels des exercices 2021 à 2024,

— les appels de fonds du 3er trimestres 2020 au 2ème trimestre 2024,

— un décompte de charges du défendeur.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 12.525,84 euros au titre des charges de copropriété impayées au 03 avril 2024, 2ème trimestre inclus, que M. [E] [I] sera condamné à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure adressée au défendeur le 25 mai 2022 sur la somme de 6.175,28 euros.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats l’accusé de réception de la mise en demeure adressée à M. [E] [I] en date du 25 mai 2022 de sorte qu’il convient de faire droit à sa demande.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 25 mai 2022 sur la somme de 6.175,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Il fait valoir que « la résistance du défendeur cause un préjudice complémentaire (…) puisque l’absence de paiement des charges occasionne un déficit de trésorerie devant être compensé par les autres copropriétaires, gênant considérablement la gestion du syndicat et l’obligeant enfin à ester en justice ». Il ajoute que la carence du copropriétaire récalcitrant a rendu nécessaire la désignation de Maître [O] [T] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

En l’espèce, l’étude des pièces ne révèle pas que la désignation de l’administrateur judicaire découle, exclusivement, du non-paiement des charges de la part du défendeur. Néanmoins, les tantièmes de M. [E] [I] représentent un peu plus d'1/10ème des charges de copropriétés appelées. Son défaut de paiement contribue au déséquilibre financier de la trésorerie de cette copropriété. Cette carence est à l’origine d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires justifiant l’allocation de dommages et intérêts au profit du demandeur.

Par conséquent M. [E] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à ce titre.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur cette somme soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, bien que formulée de manière erronée sur le fondement de l’article 1154 du code civil aux termes du dispositif de ses conclusions, et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée au titre des charges de copropriété impayées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

III Sur les demandes accessoires

M. [E] [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civil qui ne comprendront pas les coûts de la mise en demeure datant du 25 mai 2022, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée qui ne sont pas justifiés.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par Maître [O] [T] en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 12.525,84 euros au titre des charges de copropriété impayées au 03 avril 2024, 2ème trimestre inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6.175,28 euros à compter du 25 mai 2022, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] [I] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels ne comprendront pas les coût de la mise en demeure datant du 25 mai 2022, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE