TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Février 2026

N° RG 24/05606 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTO6

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” SIS [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[C] [Z] [S], [V] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” SIS [Adresse 2] représenté par son syndic :

Cabinet DE GESTION GUY SOUTOUL – ATRIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Z] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

Madame [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [S] et Mme [V] [D] sont propriétaires de plusieurs lots dans la résidence dénommée «[C] », située [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de leur défaillance dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 28 juin 2024, et il sollicite, au visa de l’article 10 la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 10-1 de la loi susvisée modifiée par la loi du 13 juillet 2006, de :

« JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] », située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL SAS – ATRIUM GESTION, recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de M. [C] [S] et Mme [V] [D].

CONDAMNER in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] », située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, en principal, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appels de fonds du 1er avril 2024 inclus, la somme de 10 325,18 euros au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 6 835,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] », située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 963,20 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la loi du 13 juillet 2006.

CONDAMNER in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] », située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 1] », située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX [T] & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile »

M. [S] et Mme [D], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 02 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10 325,18 euros au titre des charges arrêtées au 01 avril 2024 (2ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 6 835,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [S] et Mme [D] sont propriétaires des lots n°4031, 4059 et 5021 dans cette copropriété, respectivement en qualité de nu- propriétaire et d’usufrutière.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-07 décembre 2022 ayant voté divers travaux, et son attestation de non-recours,

-06 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, fixé le budget prévisionnel des exercices du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et son attestation de non-recours,

-26 mars 2024 ayant approuvé divers comptes travaux et les comptes de l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, annulé divers travaux précédemment votés, ratifié divers travaux, fixé les budgets prévisionnels pour les exercices du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025 et voté divers travaux,

— le commandement de payer en date du 25 octobre 2023 pour une somme en principal de 6 835,51 euros,

— le décompte des défendeurs, sur la période du 01 juillet 2023 au 01 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 11 450,45 euros au titre des charges courantes (échéance du 2e trimestre 2024 incluse) comprenant des frais de procédure à hauteur de 162,07 euros correspondant au commandement de payer et des frais de recouvrement de 963,20 euros décomposés de la manière suivante :

-64,80 euros au titre des frais d'«honoraires de mise en demeure», facturés le 07 septembre 2023,

-194,40 euros au titre d’ « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice», facturés le 23 octobre 2023,

-204 euros au titre d’ « honoraires de constitution d’hypothèque », facturés le 25 mars 2024,

-500 euros au titre d’ « honoraires transmission dossier avocat », facturés le 25 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 06 mars 2023 au 05 mars 2025 facturant l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception à la somme de 64,80 euros TTC.

Cette mise en demeure, accompagnée de son accusé de réception, est versée aux débats de telle sorte qu’il convient de retenir ce montant.

Le syndicat des copropriétaires produit également le bordereau d’inscription au titre de l’hypothèque légale prise sur le bien des défendeurs.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 204 euros alors que cette prestation est facturée au contrat 194,40 euros TTC, montant qu’il convient par conséquent de retenir.

S’agissant en revanche des prestations libellées « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » et « honoraires transmission dossier avocat » le contrat de syndic facture ces prestations « uniquement cas de diligences exceptionnelles », non justifiées en l’espèce, de telle sorte que ces sommes ne sont pas retenues.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10 325,18 euros au titre des charges et de 259,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

M. [S] et Mme [D] sont par conséquent condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 10 325,18 euros au titre des charges arrêtées au 01 avril 2024 (2ème trimestre inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 6 835,51 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

M. [S] et Mme [D] sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 259,20 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2500 euros en faisant valoir que sa demande est largement justifiée compte tenu de la résistance abusive et injustifiée des défendeurs, mettant en difficulté la gestion de la copropriété.

Il explique en effet que cette carence répétée dans le paiement des charges a mis en difficulté sa trésorerie, qui se trouve amputée de ces revenus au risque d’être privée des prestations nécessaires à la vie de la copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente, en l’espèce, de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [S] et Mme [D] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les dépens incluent également le coût du commandement payer ainsi que « les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance ».

Toutefois, les frais d’inscription d’hypothèque légale ont déjà comptabilisés au titre des frais nécessaires.

Il n’est par ailleurs pas justifié de frais d’inscription d’hypothèque judiciaire et la demande au titre de (ous autres frais découlant de la présente instance » est indéterminée.

Seul le coût du commandement de payer relève ainsi des dépens.

M. [S] et Mme [D] qui succombent, sont par conséquent condamnés in solidum aux dépens de l’instance, tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer délivré le 25 octobre 2023.

La SCP Interbarreaux [T] & Associés, qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions des articles 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de condamner in solidum M. [S] et Mme [D] à lui régler la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «[C]», située [Adresse 2], la somme de 10 325,18 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appels de fonds du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 6 835,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [C] », située [Adresse 2] la somme de 259,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «[C]», située [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] au paiement des dépens de l’instance, tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 ;

Autorise la SCP Interbarreaux [T] & Associés à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum M. [C] [S] et Mme [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «[Z]», située [Adresse 2], une indemnité d’un montant de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT