TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Mars 2026

N° RG 24/03267 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZMEG

N° Minute :

AFFAIRE

pris en la personne de son syndic

C/

S.C.I. SCI CGB

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ", [Adresse 1]" pris en la personne de son syndic

SAS PG LANCE & CIE,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0234

DEFENDEUR

S.C.I. CGB

Chez M., [Y],

[Adresse 3],

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CGB est propriétaire des lots n°3, 146, 147 et 173 au sein de l’immeuble ,"[Adresse 1]", sis, [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, l’a fait assigner, par acte délivré le 08 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 10.518,65 euros selon décompte arrêté au 01 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal, outre celles de 1.256 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et de 3.000 euros pour résistance abusive, outre la capitalisation des intérêts.

Assignée à étude, la SCI CGB n’a pas constitué avocat.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mars 2025 et signifiées à la SCI à étude, le 18 mars 2025 à l’adresse de son gérant et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile au siège de la SCI, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1 et 19 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36 de :

« 1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

2. Condamner la SCI CGB à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 10.423,63 € en principal, selon décompte arrêté au 17 mars 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer en date du 14 décembre 2022 sur la somme de 4.016,10 € et de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

3. Condamner la SCI CGB à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.256 € au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale ;

4. Condamner la SCI CGB à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

5. Ordonner la capitalisation des intérêts,

6. Condamner la SCI CGB à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

7. La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 14 décembre 2022, dont distractionau profi t de la SELARL DELATTRE et hOANG, Avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

La clôture a été prononcée le 20 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 06 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 10.423,63 euros en principal, selon décompte arrêté au 17 mars 2025.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que la SCI CGB est propriétaire des lots n°3, 146, 147 et 173 au sein de la copropriété sus-visée.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-04 février 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 juin 2019 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 :

-28 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2019 au 04 février 2020 ainsi que du 05 février 2020 au 30 juin 2020, voté la constitution d’une provision spéciale en vue de la régularisation des charges 2019/2020, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 et pour la période du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et voté des travaux d’installation de caméras de sécurité,

-17 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023,

-09 novembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté des travaux,

-07 novembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025,

-10 décembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 01 juillet 2025 au 30 juin 2026 et voté divers travaux,

accompagnées de leur attestation de non recours,

— le commandement de payer délivré le 14 décembre 2022, portant sur la somme de 4.016,10 euros en principal et 152,59 euros au titre de la délivrance de l’acte,

— le décompte établi sur la période du 19 octobre 2019 au 03 février 2025 mentionnant un solde débiteur au titre des charges et travaux dus d’un montant de 10.423,63 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible, au titre des charges arrêtées au 17 mars 2025, d’un montant de 10.423,63 euros que la SCI CGB est condamnée à lui régler.

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme réclamée soit assortie du montant des intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer en date du 14 décembre 2022 sur la somme de 4.016,10 euros et de la délivrance de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’article 1231-7 du même code prévoit pour sa part que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer en date du 14 décembre 2022.

Il convient par conséquent d’assortir la somme de 10.423,63 euros des intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer en date du 14 décembre 2022 sur la somme de 4.016,10 euros et de la délivrance du présent jugement, et non de l’assignation, pour le surplus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande relative aux frais nécessaires au recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Le syndicat des copropriétaires explique en page 4 de ses conclusions que "le montant, au débit, des frais nécessaires exposés par le syndicat arrêté au 17 mars 2025 au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 s’élève à la somme de 1.256 €, aucun règlement n’étant intervenu depuis près de deux ans."

Mais il indique toutefois qu’ il "y a donc lieu de condamner la SCI CGB au paiement de la somme de 10.423,63 € au titre des appels de charges et de travaux, selon décompte arrêté au 17 mars 2025, et à la somme de 2.256 € au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965."

Aux termes du dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est saisi en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, il sollicite le paiement de la somme de 2.256 euros, montant qui sera par conséquent examiné.

Le syndicat des copropriétaires liste ainsi les frais suivants :

-27 euros, facturés le 28 octobre 2020 au titre de frais de 2ème relance,

-60 euros, facturés le 21 mai 2021 au titre de frais de 2ème relance,

-17 euros, facturés le 11 juin 2021 au titre de frais de 3ème relance,

-60 euros, facturés le 09 décembre 2021 au titre d’honoraires de mise en demeure,

-18 euros, facturés le 15 juin 2022 au titre d’honoraires de relance après mise en demeure,

-185 euros, facturés le 30 septembre 2022 au titre d’honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice,

-185 euros, facturés le 07 novembre 2022 au titre d’honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice,

-204 euros, facturés le 22 mars 2023 au titre d’honoraires de constitution d’hypothèque,

-500 euros, facturés le 22 mars 2024 au titre d’honoraires transmission dossier avocat,

-500 euros, facturés le 27 juin 2024 au titre d’honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2024,

-500 euros, facturés le 31 décembre 2024 au titre d’honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2024.

Les « frais de 2ème relance » en date du 28 octobre 2020 et 21 mai 2021 correspondent en réalité à des mises en demeure, versées aux débats mais non accompagnées de leur accusé de réception de telle sorte que ni ces montants ni celui correspondant à la relance du 11 juin 2021 ne seront pas retenus.

S’agissant de la somme de 60 euros facturée le 09 décembre 2021 au titre « d’honoraires de mise en demeure », le contrat de syndic conclu à cette période prévoit bien une facturation de ce montant pour l’envoi d’une « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » mais la mise en demeure n’est pas produite, le syndicat des copropriétaires ne versant que la facture établie par le syndic, de telle sorte que cette somme ne sera pas retenue.

Il en va de même, pour les mêmes raisons, pour la somme de 18 euros, facturée le 15 juin 2022 au titre d’honoraires de relance après mise en demeure et de celle de 204 euros, facturée le 22 mars 2023 au titre d’honoraires de constitution d’hypothèque.

S’agissant des sommes de 185 euros, facturées le 30 septembre 2022 et le 07 novembre 2022 au titre « d’honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice », le contrat de syndic conclu à ces dates facture effectivement, au titre des frais imputables au seul copropriétaire concerné, le suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (à hauteur de 184 euros TTC et non 185 euros) mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce.

Ces sommes ne sont donc pas retenues.

Il en va de même s’agissant des frais facturés le 22 mars 2024, 27 juin 2024 et 31 décembre 2024 au titre d’honoraires du suivi du dossier par l’avocat, le contrat de syndic prévoyant la facturation du suivi du dossier transmis à l’avocat mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce, étant au surplus relevé que dans cette hypothèse la prestation est facturée 455 euros TTC dans le contrat de syndic conclu pour la période du 09 novembre 2022 au 31 mars 2024 et 478,80 euros pour celui conclu pour la période du 07 novembre 2023 au 31 mars 2025, et non 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande formulée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que le comportement de la SCI, propriétaire non occupante, qui volontairement ne règle pas ses charges de copropriété depuis près de deux ans, malgré la délivrance de plusieurs mises en demeure et d’un commandement de payer, lui occasionne des difficultés de trésorerie de telle sorte qu’il sollicite sa condamnation à lui régler la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dont elle a fait preuve.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI CGB dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SCI CGB est condamnée aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile et intégrant par conséquent le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2022.

La SELARL Delattre & Hoang, avocat, qui en fait la demande est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner la SCI CGB à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI CGB à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]", sis, [Adresse 4] la somme de 10.423,63 euros au titre des charges et travaux dus au 17 mars 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer en date du 14 décembre 2022 sur la somme de 4.016,10 euros et de la délivrance du présent jugement pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]", sis, [Adresse 4] de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]", sis, [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI CGB aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 ;

Autorise la SELARL Delattre & Hoang à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SCI CGB à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]", sis, [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 1]", sis, [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE