TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mai 2026

N° RG 24/06609 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZV7E

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Adresse 1] À [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[Q] [G], [V] [G] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1] À [Localité 2], pris en la personne de son syndic

Cabinet [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 197

Situation :

DEFENDEURS

Madame [Q] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillante

Monsieur [V] [G] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [G] [T] et Mme [Q] [G] sont propriétaires indivis de plusieurs lots dans l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de leur défaillance dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 29 juillet 2024, et il sollicite, au visa des articles 10 et 10-1 la loi du 10 juillet 1965, de :

«Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Vaucresson (92420), représenté par son syndic en exercice, la société GABSTAN, conclut qu’il plaise au tribunal judiciaire de Nanterre de le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit,

CONDAMNER solidairement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société GABSTAN, la somme en principal de 9.615,45 euros correspondant à l’arriéré de charges dû selon décompte arrêté au 2 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, date de délivrance de la première mise en demeure ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société GABSTAN, la somme de 54 euros correspondant aux frais de recouvrement rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société GABSTAN, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société GABSTAN, une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement M. et Mme [G] aux entiers dépens de l’instance.»

M. [G] assigné à personne et Mme [G], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 03 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.615,45 euros correspondant à l’arriéré de charges dues arrêtées au 02 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, date de délivrance de la première mise en demeure, ainsi que la somme de 54 euros correspondant aux frais de recouvrement rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. et Mme [G] sont propriétaires des lots n° 209, 252, 366 et 379 dans cette copropriété, et non 370 comme indiqué par le syndicat des copropriétaires dans son assignation.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

—  12 décembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et divers comptes travaux, fixé le budget prévisionnel des exercices du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, réajusté l’avance de trésorerie permanente et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non-recours,

—  18 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et divers comptes travaux, fixé le budget prévisionnel des exercices du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non-recours,

— la mise en demeure en date du 24 novembre 2023 demandant le règlement de la somme de 5.436,68 euros, en ce compris le coût de l’acte à hauteur de 54 euros,

— les relances en date des 16 juin 2023, 02 août 2023, 19 octobre 2023 et 08 février 2024,

— le décompte des défendeurs, sur la période du 01 janvier 2023 au 02 juillet 2024, 3ème trimestre inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9.669,45 euros au titre des charges courantes (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse) comprenant des frais recouvrement à hauteur de 54 euros correspondant à une mise en demeure facturée le 22 novembre 2023.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour une durée d’un an à compter du 18 décembre 2023, de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuel de cette prestation de syndic, facturée antérieurement à sa conclusion. Cette somme ne sera donc pas retenue.

Dès lors le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 9.615,45 euros au titre des charges de copropriété impayées dues sur la période du 01 janvier 2023 au 02 juillet 2024, 3ème trimestre inclus que les défendeurs sont condamnés à lui régler.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date de délivrance de la première mise en demeure.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats une mise en demeure, en date du 24 novembre 2023, mentionnant qu’elle est adressée par lettre recommandée, demandant le règlement de la somme de 5.436,68 euros, sans toutefois que le bordereau d’envoi ni l’accusé de réception ne soient produits.

Dès lors, faute de production de l’accusé de réception, les intérêts courront sur la somme allouée au titre de charges de copropriétés impayées à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il soutient que les défaillances récurrentes de M. et Mme [G] ont causé un préjudice direct, important et distinct du simple retard, à la collectivité des copropriétaires et qu’il est contraint, depuis plusieurs années, de faire l’avance des fonds.

Il affirme ainsi qu’il a été privé depuis plusieurs années de sommes importantes, nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce qui lui a causé un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, l’étude des pièces révèle que les défendeurs ont déjà été condamnés, par jugement en date du 05 décembre 2019 rendu par le tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt, à payer au syndicat des copropriétaires une somme en principal de 8.766,52 euros à titre d’arriéré de charges, outre une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre des frais de procédure .

M. et Mme [G], déjà condamnés pour charges de copropriété impayées, ont de nouveau failli à leurs obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux arriérés de charges ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à les faire assigner en paiement une nouvelle fois.

Le comportement des défendeurs, qui ne s’expliquent pas sur leur situation financière et personnelle puisqu’ils ne comparaissent pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros, que les défendeurs sont condamnés à lui régler.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur le fondement de la solidarité qu’il invoque, sa demande sera rejetée.

Les défendeurs seront donc condamnés in solidum au paiement des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [G], qui succombent, sont par conséquent condamnés in solidum aux dépens de l’instance, tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de condamner in solidum les défendeurs à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] [T] et Mme [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la somme en principal de 9.615,45 euros au titre des charges de copropriété impayées dues sur la période du 01 janvier 2023 au 02 juillet 2024, 3ème trimestre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société GABSTAN de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] [T] et Mme [Q] [G] à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] [T] et Mme [Q] [G] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [G] [T] et Mme [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, une indemnité d’un montant de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT