TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 22/06110 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XMWG

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE

C/

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] et [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son Syndic, la société Ecobat Immo, prise en la personne de son Président, ECOBAT IMMO exerçant sous l’enseigne SNPI

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Betty WOLFF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 604

DEFENDEURS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES [Adresse 4] [Localité 4], représenté par son Syndic, la société Ecobat Immo, prise en la personne de son Président

c/o Ecobat Immo [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1506

ECOBAT IMMO exerçant sous l’enseigne SNPI

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1506

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PRETENTIONS :

La SCI Le Capricorne Quatorze est propriétaire du lot n°3 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 7] (92240), placé sous le régime de la copropriété.

L’immeuble est géré par le cabinet Ecobat Immo en sa qualité de syndic.

Une assemblée générale s’est tenue le 9 décembre 2021.

La SCI Le Capricorne Quatorze a, par acte délivré le 31 mars 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic devant la présente juridiction afin d’obtenir à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 9 décembre 2021 et la condamnation du syndic à lui régler des dommages et intérêts.

En cours d’instance, l’assemblée générale du 20 décembre 2018 ayant notamment désigné en qualité de syndic la société Ecobat Immo a été annulée par jugement rendu le 10 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de son assignation, la SCI Le Capricorne Quatorze demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, en particulier ses articles 7, 9 ,13 ,14 , 15, 17 et 33 ainsi que l’article 1240 du code civil, de:

« A titre principal,

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 9 décembre 2021

A titre subsidiaire,

Prononcer l’annulation des résolutions n°2, 3, 5, 6, 17 et 22 de l’assemblée générale du 9 décembre 2021

En tout état de cause,

Condamner la société ECOBAT IMMO à verser à la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE une somme de 10 000€ en réparation du préjudice subi du fait des manquements du syndic

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Condamner le Syndicat des copropriétaires in solidum avec ECOBAT IMMO à verser à la SCI

LE CAPRICORNE QUATORZE la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Maître WOLFF en application des dispositions de l’article 699 du CPC

Dispenser la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris les honoraires d’avocat et condamnation au titre de l’article 700 du CPC qui sera prononcée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires».

Aux termes de ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Juger la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE mal fondée en sa demande de nullité de l’assemblée du 9 décembre 2021.

Juger la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE mal fondée en sa demande subsidiaire

d’annulation des résolutions n°2, 3, 5, 6, 17 et 22

La débouter de l’ensemble de ses demandes.

Condamner la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE à payer au syndicat des copropriétaires

des [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 2], la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.»

Aux termes de ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 24 novembre 2022, le syndic demande au tribunal de :

« Juger la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE mal fondée en ses demandes, l’en débouter.

La condamner à payer à la société Ecobat Imo la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

A titre subsidiaire,

Réduire notablement le quantum de la somme qui pourrait être allouée à la SCI Le Capricorne Quatorze en réparation de son prétendu préjudice.»

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2023 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de «juger»

Ces demandes dont la formulation ne consistent qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées par :

le syndicat des copropriétaires:

« Juger la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE mal fondée en sa demande de nullité de l’assemblée du 9 décembre 2021.

Juger la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE mal fondée en sa demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°2, 3, 5, 6, 17 et 22 ».

le syndic :

« Juger la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE mal fondée en ses demandes ».

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 9 décembre 2021

La SCI Le Capricorne Quatorze sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 9 décembre 2021 en soutenant que l’assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat était expiré depuis le 1er juillet 2021 en soulignant qu’il avait été désigné pour la première fois par assemblée générale du 30 juin 2021, que les mandats successifs sont arrivés à terme le 30 juin de chaque année et que le précédent contrat de syndic devait donc se terminer le 30 juin 2021.

Elle ajoute que la société Ecobat Immo avait été désignée en qualité de syndic par assemblée générale du 20 décembre 2018 et que cette dernière a été annulée par jugement rendu le 10 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en faisant valoir que la SCI Le Capricorne Quatorze allègue sans l’établir que la convocation à l’assemblée litigieuse aurait été effectuée par un syndic dont le mandat aurait expiré.

*

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

En vertu de l’alinéa 1 de l’article 29 du même décret, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le mandat du syndic expirait le 30 juin 2021 sans qu’une assemblée générale n’ait renouvelé son mandat.

La SCI Le Capricorne Quatorze produit cependant le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2021 adressée par le cabinet Ecobat Immo à la SCI, copropriétaire.

Il n’est par ailleurs pas contesté que le cabinet Ecobat Immo a convoqué les copropriétaires à cette assemblée, alors que son mandat était expiré.

L’assemblée générale du 9 décembre 2021 encourt par conséquent la nullité de ce chef, sans qu’il n’y ait besoin d’examiner les autres moyens soulevés.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic

La SCI Le Capricorne Quatorze sollicite la condamnation du syndic au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice qu’elle aurait subi du fait de l’exécution fautive de son mandat.

Elle fait valoir que la responsabilité du cabinet Ecobat Immo est engagée du fait d’erreurs comptables en soutenant que la situation bancaire à la date de clôture, soit au 30 juin 2021, aurait dû s’élever à 39.403,63 euros et non à 13.758,54 euros.

Elle ajoute que le syndic est passé outre ses demandes d’inscription de résolutions à l’ordre du jour et n’a pas consulté les copropriétaires dans les termes de sa demande, s’est bien gardé de préciser, lors de l’assemblée, l’ensemble des contentieux concernant la copropriété, empêchant ainsi l’information des copropriétaires sur les procédures en cours et n’a pas recueilli l’avis des copropriétaires par le refus systématique d’un vote.

Elle conclut que le syndic n’a pas convoqué une assemblée générale extraordinaire devant se prononcer sur les travaux de réfection de la façade du lot n°3 lui appartenant alors que cela avait été voté par assemblée générale du 23 décembre 2020.

Le syndic conclut au débouté de cette demande en indiquant que sa responsabilité est de nature contractuelle et ne peut être engagée que par le syndicat des copropriétaires, son mandant.

Il considère qu’il n’est pas responsable de l’exécution de sa mission à l’égard des copropriétaires pris individuellement sauf pour ces derniers à démontrer que ses éventuels manquements leur auraient causé un préjudice direct et personnel.

Il fait valoir que la demanderesse n’hésite pas à faire fi des décisions rendues à son encontre, en opposant de prétendus manquements, jamais retenus, pour tenter d’établir qu’elle subit un préjudice matériel et qu’elle ne justifie pas qu’un éventuel manquement de sa part lui aurait causé un quelconque préjudice personnel.

Il indique ainsi qu’à supposer que la nullité de l’assemblée critiquée soit prononcée, elle ne justifie pas pour autant que cela lui causerait un quelconque préjudice.

Il ajoute enfin qu’elle ne justifie pas du défaut d’entretien de l’immeuble et de l’augmentation du coût des travaux à effectuer, dont elle fait état.

Il considère ainsi que la demanderesse n’établit ni la réalité de son préjudice, ni son quantum, fixé de façon arbitraire à la somme de 10.000 euros.

*

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Le syndic doit prendre toutes les mesures de nature à assurer le respect du délai de convocation de l’assemblée générale, le non-respect de ce délai étant de nature à engager sa responsabilité.

En l’espèce, comme relevé à juste titre par le syndic, la mise en jeu de sa responsabilité suppose que soient démontré l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, en l’espèce, la SCI Le Capricorne Quatorze se contente de réclamer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sans caractériser de manquements du syndic et sans démontrer que de tels manquements lui auraient directement et personnellement causé un préjudice. Le préjudice invoqué n’est donc justifié ni dans son principe, ni dans son montant.

Dans ces conditions, la SCI Le Capricorne Quatorze ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire formée à l’encontre du syndic.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, seul le syndicat des copropriétaires sera tenu aux dépens de la présente instance.

Maître Betty Wolff, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et il en va de même, en équité, s’agissant de la demande formulée par la SCI Le Capricorne.

Le syndic qui ne formule sa demande qu’à l’encontre de la SCI Le Capricorne, partie non tenue aux dépens, est également débouté de cette demande.

Cette dernière est en revanche dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 2] en date du 9 décembre 2021,

DEBOUTE la SCI Le Capricorne Quatorze de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 2] aux dépens de la présente instance,

AUTORISE Maître Betty Wolff à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

DISPENSE la SCI Le Capricorne Quatorze de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,