TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Avril 2026

N° RG 24/04508 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQA2

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]” sise [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[J] [Q]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]” sise [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société JBC IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C800

DEFENDEUR

Madame [J] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [J] [Q] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 24 mai 2024 aux fins essentiellement de la voir condamner à lui verser les sommes de : 11.550,71 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2024 (2e appel 2023 inclus) avec intérêts civils à compter de l’assignation, 318 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions d’actualisation signifiées à Mme [Q] par exploit du 24 janvier 2025 et notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, 1231-6, alinéa 3 du code civil, demande en dernier lieu au tribunal de :

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, Mme [Q] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.018,14 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025 (appel fonds de travaux du 01/01/2025 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale qui établit que Mme [Q] est propriétaire des lots n°234 et 335 de l’état descriptif de division,

— un extrait du compte de Mme [Q] pour la période du 1er janvier 2016 au 1er avril 2024,

— un relevé du compte de Mme [Q] pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 3 mai 2016, 28 juin 2017, 21 juin 2018, 28 juin 2019, 2 septembre 2020, 14 juin 2021, 14 juin 2022, 19 juin 2023 et 10 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2015 à 2020, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016 à 2021, 2024 et 2025, ainsi que divers travaux,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— un décompte des charges et frais sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2025, intégré à ses écritures.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2025 (appel de fonds de travaux du 1er janvier 2025 inclus) d’un montant de 6.018,14 euros au titre des charges de copropriété, que Mme [Q] sera condamnée à lui verser.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 mai 2024, qui vaut mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 318 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un extrait du compte de Mme [Q] pour la période du 1er janvier 2016 au 1er avril 2024,

— un relevé du compte de Mme [Q] pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025,

— un courrier de mise en demeure par avocat daté du 24 mai 2022, adressé à Mme [Q], avec l’avis de réception joint ainsi que la facture pour un montant de 114 euros,

— un courrier de mise en demeure par avocat daté du 14 février 2023, adressé à Mme [Q], avec l’avis de réception joint ainsi que la facture pour un montant de 114 euros,

— le contrat de syndic sur la période du 16 juin 2023 au 30 juin 2024,

— le contrat de syndic sur la période du 10 juin 2024 au 30 juin 2025.

Au vu de ces pièces il convient d’exclure des frais réclamés les frais de relance des 9 juin 2016, 19 octobre 2018 et 3 décembre 2018 dont il n’est pas justifié, les contrats de syndic produits ne couvrant en outre pas les périodes concernées.

Seront seuls admis les frais de mise en demeure dont il est justifié soit la somme de 228 euros que Mme [Q] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose que le non-paiement de ses charges par Mme [Q] a causé un préjudice financier à la copropriété en la privant de rentrées nécessaires au fonctionnement de sa trésorerie.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur le non-paiement de ses charges par un copropriétaire sans expliquer en l’espèce le préjudice spécifique causé par le non-paiement de ses charges par Mme [Q], distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Q], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [Q] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic les sommes de :

6.018,14 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2025 (appel de fonds de travaux du 1er janvier 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 mai 2024,228, 00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [Q] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la SELARL Kaprime dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT