Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [J]

2 allée des Ormeaux

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Stéphane VALLEE, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02518 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGPV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Maître Stéphane VALLEE + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 1996, l’office public d’aménagement et de construction de la Loire Atlantique a donné à bail à Madame [G] [J] un pavillon de type 2 situé 2 Allée des Ormeaux – Groupe La Bernardière – SAINT HERBLAIN.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, l’office public d’aménagement et de construction de la Loire Atlantique, devenu l’office public de l’habitat de Loire Atlantique (ci-après HABITAT 44), a délivré congé à Madame [G] [J] pour le 5 août 2024, congé justifié par la démolition de l’immeuble loué dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain de Nantes Métropole.

Par acte d’huissier de commissaire de justice du 8 août 2024, HABITAT 44 a fait assigner Madame [G] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;

— constater l’expiration du délai de six mois à compter de la signification du congé ;

— dire et juger en conséquence que la locataire est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 5 août 2024 ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 408,01 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du congé, de 121,50 € ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile ;

— dire et juger que la locataire est exclue du bénéfice du sursis de l’article L. 412-6 du Code des procédure civiles d’exécution.

A l’issue d’un renvoi à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024 lors de laquelle HABITAT 44, valablement représenté par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a réitéré ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse expose que suite à l’avis favorable donné par le Préfet du département de Loire Atlantique le 19 avril 2016, dans le cadre du projet de renouvellement urbain de Nantes Métropole, l’immeuble donné en location à Madame [G] [J] doit être démoli.

Elle affirme que les propositions de relogement qu’elle a adressées à Madame [G] [J] respectent les dispositions du Code de la construction et de l’Habitation et la charte de relogement signée le 28 mars 2019 par le représentant de l’Etat, les Maires de Nantes et Saint Herblain, les bailleurs sociaux et les associations représentatives de locataires, précisant que ces propositions de relogement portaient sur des maisons d’habitation et non des appartements.

Elle fait valoir que Madame [G] [J] n’a accepté aucune de ces propositions de relogement et qu’elle s’est maintenue dans les lieux au-delà la troisième proposition en connaissance de cause.

Elle rappelle que le congé qui lui a été délivré le 5 février 2024 faisait courir un délai de préavis de 6 mois, de sorte que Madame [G] [J] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 août 2024.

Elle considère que la locataire ne saurait bénéficier du sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dès lors qu’il a été réservé, pour son relogement, en tant que de besoin, un logement sur la commune de Saint Herblain, et ajoute que la locataire ne saurait lui reprocher qu’il s’agit d’un appartement.

Madame [G] [J] a comparu, valablement représentée par ministère d’avocat. S’en rapportant à ses conclusions écrites, elle a demandé au Juge de :

A titre principal,

— débouter HABITAT 44 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— faire application des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution en accordant à la défenderesse le délai légal de deux mois pour quitter les lieux mais également, le cas échéant, le bénéfice de la trêve hivernale ;

— constater l’absence d’urgence pour le demandeur à reprendre les lieux ;

— dire et juger qu’il y aura lieu à prononcer des délais à expulsion supplémentaires ;

— dire et juger que la défenderesse bénéficiera de 18 mois de délai à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

— débouter le demandeur de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’Aide Juridictionnelle.

À l’appui de ses prétentions, Madame [G] [J] reconnaît que, dans une optique de relogement, un certain nombre de propositions lui ont été soumises. Elle fait valoir qu’elle a été contrainte de les refuser et de se maintenir dans les lieux parce que les offres qui lui ont été faites ne prenaient pas en compte la situation de son fils [M], qui vit avec elle, en situation de handicap et qui ne peut vivre en appartement au risque d’occasionner des troubles de voisinage lorsqu’il fait des crises. Elle ajoute par ailleurs qu’elle n’est pas véhiculée et qu’elle a besoin d’être à proximité des transports en commun.

Elle expose par ailleurs qu’elle perçoit le RSA comme seul revenu et qu’elle se trouve donc dans une situation précaire qui ne lui permettra pas de se reloger sans le parc privé locatif, étant précisé que du fait de la procédure d’expulsion engagée à son encontre elle aura le plus grand mal à se reloger dans le parc social nantais.

Elle considère que son expulsion sans délai n’est justifiée par aucune urgence, soutenant qu’elle ne conteste pas la réalité du projet en cours, mais qu’elle met en doute la réalisation des opérations de démolition de manière imminente.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur l’occupation sans droit ni titre

L’article L. 353-15 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« III. En cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1 (…) ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux ».

L’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 modifiée dispose, notamment, que le logement mis à disposition des personnes évincées doit satisfaire aux caractéristiques définies à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et être situé sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, HABITAT 44 verse aux débats un courrier de la Préfecture de Loire Atlantique du 19 avril 2016 validant le projet de démolition de 49 logements situés au lieu-dit le Village de la Bernardière, rue des Platanes, Allée des Tilleuls, Allée des Ormeaux et rue des Lauriers sur la commune de Saint Herblain, et exposant les modalités de l’opération, laquelle s’inscrit dans le projet de renouvellement urbain du Grand Bellevue sur les communes de Nantes et Saint Herblain. Elle produit également la charte du relogement signée le 28 mars 2019 par Nantes Métropole, le représentant de l’Etat, les Maires de Nantes et Saint Herblain, les bailleurs sociaux et les associations représentatives des locataires.

Madame [G] [J] ne conteste pas avoir été informée du projet de démolition et de la nécessité de son relogement.

Il est par ailleurs établi par les pièces du dossier qu’une première proposition de relogement lui a été adressée par courrier recommandée du 3 août 2021, dont elle a accusé réception le 6 août 2021, pour un logement de plain-pied de type 3, situé 3 Allée de Godaguene à SAINT HERBLAIN, pour un loyer mensuel de 477,73 € charges comprises.

Une seconde proposition lui a été adressée par courrier recommandée du 28 mars 2022 dont elle a accusé réception le 29 mars 2022, pour un logement R + 1 de type 3, avec un jardin, soit une maison avec un étage complet, située 32 rue Reine des Prés à SAINT HERBLAIN, pour un loyer mensuel de 447,32 €.

Madame [G] [J] ne conteste pas n’avoir pas accepté ces propositions, évoquant l’éloignement des transports en commun, ce dont elle n’apporte aucune preuve au demeurant. Au surplus, contrairement à ce que soutient Madame [G] [J] dans ses écritures, les deux biens en cause étaient bien des maisons, comme cela ressort des pièces produites par le bailleur, et qui plus est des logements de type 3 alors que son logement actuel est un logement de type 2, donc plus petit. Il n’est donc pas justifié que ces logements ne présentaient pas des caractéristiques identiques à celles de son logement actuel et qu’ils n’étaient pas adaptées à ses besoins personnels et familiaux.

Par un courrier du 7 août 2023, une troisième proposition de relogement a été adressée à Madame [G] [J] pour un logement de type 3 situé Résidence Victor Hugo à REZE. Il est là encore établi qu’il s’agissait d’une maison.

Par un courrier recommandé du 14 novembre 2023, dont Madame [G] [J] a accusé réception le 16 novembre 2023, une nouvelle proposition de relogement lui a été adressée, pour une maison de type 3 situé Résidence Beauvoir – 60 rue Jacques Demy à BOUGUENAIS.

Madame [G] [J] ne conteste pas avoir refusé ces deux dernières offres, au motif que les logements ne correspondaient pas au profil de son logement actuel, ce dont elle ne rapporte pas la preuve dès lors que les logements proposés sont tous des maisons de type 3, alors que le logement actuellement occupé est de type 2.

Malgré ses trois précédents refus, deux autres propositions de relogement ont été adressées à Madame [G] [J] les 11 décembre 2023 et 16 juillet 2024, pour une maison de type 3 située 34 rue des Moines de Buzay à COUERON, et pour une maison de type 4 située 48 A rue de la Frémondière à COUERON. Ces propositions ont été refusées par la locataire.

Enfin, Madame [G] [J] soutient que le dernier logement qui lui a été proposé est vétuste. Elle produit au soutien de sa demande de simples photographies, dont le Juge rappelle qu’il ne peut les prendre en compte en l’absence d’autre pièce dès lors qu’elles ne sont pas datées et qu’il n’est pas possible d’établir avec certitude quand et où elles ont été prises.

Il est donc suffisamment établi par l’ensemble de ces éléments que l’office HLM HABITAT 44 a adressé à Madame [G] [J] trois propositions de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, qu’elle a toutes refusées.

En outre, HABITAT 44 justifie avoir délivré à Madame [G] [J], par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, un congé à effet au 5 août 2024.

Dès lors, en application des dispositions de l’article L. 353-15 du Code de la construction et de l’habitation, dès lors que Madame [G] [J] a refusé trois propositions de relogement, elle ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux depuis le 5 août 2024, date d’effet du congé qui lui a été notifié, de sorte qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 6 août 2024. HABITAT 44 est donc fondée à solliciter son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef le cas échéant, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Madame [G] [J] sera par ailleurs condamnée à payer à HABITAT 44 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 408,01 € selon le décompte versé aux débats, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, « (…) il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille (…) ».

En l’espèce, HABITAT 44 justifie avoir adressé plusieurs offres de relogement à Madame [G] [J], dans le respect des dispositions de l’article L. 353-15 du Code de la construction et de l’habitation, laquelle les a toutes refusées. Il est donc établi que la procédure de relogement engagée par HABITAT 44 n’a pas été suivie d’effet du seul fait de la locataire.

L’office HLM affirme par ailleurs que le relogement de l’intéressée est assuré dès lors qu’un logement de remplacement est à sa disposition, en sus des propositions qui lui ont été déjà faites. Il est en effet justifié qu’un logement de type 3 situé Allée Louis Aragon à SAINT HERBLAIN (44800), actuellement vide et disponible, est réservé pour le relogement de Madame [G] [J]

Dans ces conditions, dès lors qu’HABITAT 44 s’engage à assurer le relogement de Madame [G] [J], il convient de supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale prévu par les dispositions de l’article L. 412-6.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Le juge est tenu d’opérer un contrôle de proportionnalité au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour mettre fin au trouble manifestement illicite relevé.

Ledit contrôle peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure soit pour renforcer cette dernière soit pour en atténuer les effets.

Le juge doit donc se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis comme, en l’espèce, par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

En l’espèce, Madame [G] [J] fait valoir que sa situation personnelle et financière est précaire et qu’elle aura les plus grandes difficultés à se reloger dans le parc privé ou dans le parc social nantais, au regard notamment de la procédure d’expulsion actuellement en cours. Elle justifie ainsi ne percevoir que le RSA, outre une allocation logement, et être mère de deux enfants, dont l’un, âgé de 26 ans et porteur d’un handicap, vit avec elle.

Madame [G] [J] ne justifie toutefois d’aucune démarche de relogement, étant rappelé qu’elle a déjà refusé au moins 4 propositions de relogement dans le cadre de la procédure d’expulsion engagée à son encontre.

HABITAT 44 fait par ailleurs valoir qu’il était expressément prévu dans la Charte signée le 28 mars 2019 une aide dans le cadre du relogement pour le dépôt de garantie, permettant le transfert du dépôt initial, à l’identique, vers le nouveau logement, ainsi que pour les frais de déménagement et de réinstallation, de sorte que Madame [G] [J] est mal fondée à exciper de la difficulté qu’elle aura à retrouver un logement alors même qu’elle pouvait bénéficier de conditions favorables à ce sujet, rappelant par ailleurs que les propositions formulées correspondaient à ses attentes.

Enfin, comme rappelé dans les précédents développements, HABITAT 44 justifie avoir réservé un logement pour le relogement de Madame [G] [J].

Dès lors, après confrontation de l’ensemble des éléments susvisés et des intérêts en cause, il convient de considérer que le relogement de Madame [G] [J] est suffisamment assuré par HABITAT 44, qui s’y est engagé, de sorte qu’elle ne saurait prétendre à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux, ce d’autant plus qu’elle a déjà refusé plusieurs propositions de relogement sur les trois dernières années, et ce alors même que celles-ci correspondaient à ses besoins personnels et familiaux. Il convient donc de rejeter sa demande de ce chef.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 5 février 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter HABITAT 44 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONSTATE que le bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique, HABITAT 44, et Madame [G] [J], portant sur le logement situé, 2 Allée des Ormeaux – Groupe La Bernardière – SAINT HERBLAIN (44800), s’est trouvé résilié le 5 août 2024 ;

DIT que Madame [G] [J] se trouve déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement depuis le 6 août 2024 ;

DIT que Madame [G] [J] devra quitter et rendre libre les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

SUPPRIME le sursis prévu à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, sous réserve que le relogement de Madame [G] [J] soit assuré par HABITAT 44 ;

DÉBOUTE Madame [G] [J] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 408,01 € par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique, HABITAT 44, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [J] aux dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 5 février 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET