TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/53975 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76JD

N° : 11

Assignation du :

03 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [H] [I] veuve [Z]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

Madame [J] [Z] épouse [Y]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [C] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentées par M^e Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS – #D1218

DEFENDERESSE

La société COMPADRE S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Laure DIU-LAMBRECHTS, avocat au barreau de PARIS – #P0014

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] sont propriétaires d’un local commercial sis au [Adresse 3].

Ce local consiste en une boutique au rez-de-chaussée, à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, auquel on accède par la rue, ainsi qu’un local au sous-sol, auquel on accède par un escalier intérieur situé dans la boutique.

Un bail commercial a été consenti par acte du 24 mai 2023 à la société Rose, dont le fonds de commerce a été racheté par la société Compadre, actuelle locataire.

Le loyer est d’un montant mensuel de 3.200 euros auquel s’ajoute une provision sur charges mensuelle d’un montant de 250 euros, soit 3.450 euros au total par mois, est payable mensuellement, d’avance, le 1er de chaque mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 février 2025, les bailleresses ont signifié au preneur un commandement d’avoir à payer la somme de 14.166,71 euros, en principal, correspondant aux loyers et charges arrêtés au mois de février 2025 et frais de commandement compris.

Ce commandement, qui visait la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet dans le délai d’un mois.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, les bailleresses ont, par exploit délivré le 3 juin 2025, fait citer la société Compadre devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir :

— constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement du 13 février 2025,

— ordonner l’expulsion de la société Compadre, sous astreinte de 150 euros

— condamner la société Compadre à leur verser une somme de 23.707,53 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 31 mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes.

L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

Aux termes de leurs conclusions soutenues et régularisées à l’audience du 3 novembre 2025, Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z], représentées par leur conseil, demandent au juge des référés de :

« Vu l’article L 145-41 du code du commerce, l’article 835 du code de procédure civile et les articles 544, 1217 et 1231-1 du code civil

Ecarter des débats les conclusions et les 9 pièces communiquées par la SAS COMPADRE pour violation des droits de la défense.

Constater que la SAS COMPADRE n’a réglé que partiellement les loyers du mois de novembre 2024 au mois de février 2025 du local commercial sis [Adresse 2] et qu’elle reste devoir la somme de 13.166,71 euros sur les causes du commandement délivré le 13/2/2025.

Constater que le commandement de payer délivré le 13/2/2025 est resté sans effet dans le délai d’un mois.

Constater que la clause résolutoire incluse dans le bail commercial du 24 mai 2023 est donc acquise depuis le 14/3/2025

En conséquence,

Ordonner, à compter de la signification de la décision à intervenir, à la SAS COMPADRE de vider les lieux de sa personne et tous occupants de son chef ainsi que de tous biens mobiliers non affectés au paiement de la créance des requérants, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pour une durée de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Ordonner l’expulsion de la SAS COMPADRE et de tous occupants de son chef du local commercial sis [Adresse 2], composé d’une boutique au rez-de-chaussée, à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, auquel on accède par la rue, ainsi qu’un sous-sol, auquel on accède par un escalier intérieur situé dans la boutique, lequel est composé d’une cuisine, d’un WC, un couloir et une réserve, avec au besoin le concours de la force publique

Condamner la SAS COMPADRE à payer à Mme [H] [I], veuve [Z], Mme [J] [Z], épouse [Y] et Mme [C] [Z] une provision sur indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 3.450 euros par mois à compter du 14/3/2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés

Condamner la SAS COMPADRE à payer à Mme [H] [I], veuve [Z], Mme [J] [Z], épouse [Y] et Mme [C] [Z] la somme de 40.407,53 euros à titre de provision sur les loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 novembre 2025, mois de novembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Donner acte au requérant de ce qu’il se réserve le droit d’actualiser sa créance exigible au jour de l’évocation de l’affaire à l’audience.

Condamner la SAS COMPADRE à payer à Mme [H] [I], veuve [Z], Mme [J] [Z], épouse [Y] et Mme [C] [Z] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Mettre les dépens, qui comprendront le coût du commandement du 25/10/2021 et les éventuels frais d’exécution à la charge de la SAS COMPADRE. »

Aux termes de ses conclusions soutenues et régularisées à l’audience du 3 novembre 2025, la société Compadre, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 1719 et 1345-5 du code civil ;

Vu l’article L 145-40-1 du code de commerce ;

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces ;

DEBOUTER Mesdames [H] [I], veuve [Z], [J] [Z], épouse [Y] et [C] [Z] de leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement Mesdames [H] [I], veuve [Z], [J] [Z], épouse [Y] et [C] [Z] à rembourser la somme de 21.143,40 euros à la Société COMPADRE au titre des frais de mise en conformité du local commercial ;

OCTROYER à la société COMPADRE des délais de paiement sur 24 mois afin d’apurer sa dette de loyer ;

CONDAMNER les parties à conserver à leur charge les frais exposer dans la présente procédure».

A l’audience du 3 novembre 2025, le juge des référés, après avoir rappelé que la procédure est orale, n’a pas fait droit à la demande des requérantes de voir écarter les conclusions et pièces en défense communiquées la veille de l’audience auxquelles elles ont répondu.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions des parties, ainsi qu’à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

La société Compadre conteste le montant de la dette locative.

Elle fait valoir que :

— les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme,

— depuis le 26 mars 2024, elle n’a pu jouir paisiblement de ses locaux et a été contrainte de procéder à d’importants travaux, à ses frais, pour que les lieux soient habilités à recevoir l’activité convenue par les parties, soit une activité de restauration,

— des travaux ont été rendus nécessaires par la non-conformité des lieux,

— elle a exposé la somme de 12.480,40 euros à cette fin,

— la prise en charge des bailleresses a été cantonnée à 2.800 euros,

de sorte que les bailleresses doivent lui rembourser la somme de 9.680,40 euros,

— elle aurait dû être exonérée du paiement des loyers pendant toute la période où sa jouissance ne pouvait être paisible du fait de l’inaptitudes locaux.

Elle soutient que les bailleresses doivent lui rembourser :

—  6.900 euros au titre des loyers des mois de février et mars 2024,

—  3.450 euros au titre du loyer d’avril 2024,

—  1.113 euros au titre de la partie non franchisée du mois de mai 2024

Soit la somme totale de 11.463 euros

Elle sollicite la condamnation des bailleresses à lui rembourser la somme de 21.143,40 euros au titre des frais de mise en conformité du local commercial.

Elle sollicite des délais de paiement.

Les bailleresses font valoir en réponse que :

— le bail existe depuis 2010,

— elles n’ont nullement délivré le local à la société Compadre

— la délivrance a été effectuée lorsque le premier locataire est entré dans les lieux,

— le conduit et l’extracteur ont été utilisés depuis 2010 par la société Agathe, puis par la société Genc, puis par la société Rose puis enfin par la société Compadre,

— ce conduit existait et le bail prévoit que le locataire doit remplacer les conduits de fumée, cheminée et extracteur,

— en outre, il apparait selon les dires de la société qui a fait les travaux qu’il aurait fallu remplacer ce matériel parce que le conduit était encrassé, ce qui signifie que l’entretien n’a pas été effectué,

— or la société Compadre a vérifié l’état du matériel au moment de l’acquisition du fonds de commerce,

— s’agissant de la pose d’une vmc, la société Compadre n’explique pas les raisons de cette pose, en quoi elle relèverait d’une mise aux normes et elle est à la charge du locataire,

— les travaux invoqués par la société Compadre de peinture, de plomberie pour la réparation d’une fuite, de remise en état d’une porte ne sont pas à la charge du bailleur.

Les bailleresses s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Au cas présent, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 13 février 2025 par Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] à la société Compadre pour avoir paiement de la somme de 14.166,71 euros, en principal, correspondant aux loyers et charges arrêtés au mois de février 2025 et frais de commandement compris.

Il ressort du décompte actualisé au 1er septembre 2025 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois de sa délivrance.

La société Compadre soutient que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces versées aux débats, et notamment des factures et devis produits par la défenderesse, que le local nécessitait une mise aux normes incombant aux bailleresses.

Le bail commercial du 24 mai 2023 stipule que le locataire doit remplacer les conduits de fumée, cheminée et extracteur. Le fonds de commerce de restauration a été cédé à la société Compadre le 6 mars 2024. L’acte de cession comporte des déclarations du vendeur sur le bon état du matériel et des installations cédées ainsi que sur la conformité des installations et locaux au regard des normes d’hygiène, de salubrité et de sécurité.

Dans ces conditions, il n’apparait aucun manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance conforme.

La société Compadre sera déboutée de sa demande de condamnation des bailleresses à lui rembourser la somme de 21.143,40 euros au titre des frais de mise en conformité du local commercial.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, la société Compadre sollicite des délais de paiement sur 24 mois. Elle explique qu’elle cherche à céder son établissement afin de pouvoir honorer ses dettes et quitter les lieux sans perdre l’intégralité de ses investissements.

Les bailleresses sont opposées à l’octroi de délais de paiement. En l’état du décompte du 1er septembre 2025 versé aux débats, il apparait que le dernier règlement effectué par la société Compadre s’élève à 4.000 euros au mois de juin 2025 et que la dette locative n’a de cesse d’augmenter, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qui seront en conséquence rejetées.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 mars 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. En revanche, il n’est pas justifié en l’espèce de la nécessité de prononcer une astreinte. Cette demande de ce chef sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] sollicitent la condamnation de la société Compadre, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus.

En droit, l’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation due à Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] sollicitent la condamnation à titre provisionnel de la société Compadre à leur payer la somme de 40.407,53 euros sur les loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 novembre 2025, mois de novembre 2025 compris, avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il ressort du décompte des sommes dues au 1er septembre 2025 que la société Compadre est redevable de la somme de 33.507,53 euros, terme de septembre 2025 inclus.

Ce décompte comporte des frais de commandement de 360 euros et de 190,82 euros qui ne correspondent ni à des loyers, ni à des charges et doivent être déduits, de sorte que la société Compadre est redevable de la somme de 32.956,71 euros.

A cette somme s’ajoute les termes de loyers des mois d’octobre et novembre 2025, les bailleresses actualisant en ce sens leur créance au jour de l’audience, soit la somme de 39.856,71 euros.

En conséquence, la société Compadre sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 39.856,71 euros, terme de novembre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais et dépens

La société Compadre, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer.

Toutes autres demandes des parties seront rejetées.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 13 mars 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux sis [Adresse 3], la société Compadre pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Condamnons la société Compadre à payer à Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Compadre à payer à Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] la somme provisionnelle de 39.856,71 euros, terme de novembre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la société Compadre ;

Déboutons la société Compadre de sa demande de condamnation des bailleresses à lui verser la somme de 21.143,40 euros au titre des frais de mise en conformité du local commercial.

Condamnons la société Compadre aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025;

Condamnons la société Compadre à payer à Mme [H] [I] veuve [Z], Mme [J] [Z] épouse [Y] et Mme [C] [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 08 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON