Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 14 Novembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maitre Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [P]

Le Clos du Petit Anjou Etage 1 Logement A107

28 rue Maurice Daniel

44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01112 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5B2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maitre Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [B] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 mars 2015 à effet au 8 mai 2015, la SAMO (Société Anonyme des Marches de l’Ouest) a donné à bail à [B] [P] un logement lui appartenant sis, 28 rue Maurice Daniel, 1er étage, n°A107, outre un parking couvert n°016642 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 250,42 € pour le logement, 21,89 € pour l’emplacement de parking, outre une provision mensuelle pour charges de 39,58 € pour le logement et 0,32 € pour le parking.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, la SA CDC Habitat Social, venant aux droits et obligations de la SAMO, a fait commandement à [B] [P] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.210,37 € arrêté au 30 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 16 mars 2015 à compter du 4 janvier 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 15 janvier 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [B] [P] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [B] [P] au paiement de la somme de 1.249,87 € arrêtée au 14 février 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 4 décembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [B] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 4 janvier 2024 ou du 15 janvier 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [B] [P] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services du département ont informé le tribunal le 30 juillet 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, la SA CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.424,85 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 septembre 2024. La bailleresse s’est également désistée de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.

Régulièrement assigné à étude, [B] [P] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 27 novembre 2023, dont la caisse a accusé réception le 1er décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 7 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 8 mars 2024, dont le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de sxi semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social se désiste à l’audience de sa demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance et il convient de prendre acte et de constater ce désistement.

Sur le non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [B] [P] le 4 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.210,37 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [P].

Sur le non-paiement des loyers

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [P] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.424,85 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Le SLS (Supplément de loyer solidarité) qui a été débité de janvier à mai 2024 à la locataire lui a ensuite été recrédité par la bailleresse le 20 juin 2024. S’agissant des frais d’enquête SLS à hauteur de 25 €, ils doivent être déduits de la dette en ce qu’il n’est pas démontré par la requérante que les prescriptions de la loi ont été respectées.

Il en est de même des frais d’enquête sur l’occupation du parc social de 22,86 € (7,62 € x 3) qui doivent également être déduits.

S’agissant des frais de procédure de 240,27 € ils relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [B] [P] sera condamné au paiement de la somme de 1.136,72 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 534,67 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la SA CDC Habitat Social a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [B] [P] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, à compter de juillet 2024. Sur l’année 2024, il a effectué un paiement supérieur à son loyer courant en janvier 2024 (625,20 € au lieu de 438,05 €) ; en février et avril 2024 le prélèvement a été rejeté, de même qu’en mars 2024, où finalement le locataire a payé par carte bancaire ; il n’a effectué aucun paiement en mai et juin 2024 et a payé ses mensualités de juillet et août 2024. Le prélèvement de septembre 2024 semble avoir été accepté. Ainsi, le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être établi, le locataire n’ayant pas répondu aux propositions de rendez-vous. La bailleresse n’a plus aucun contact avec lui.

En l’absence d’information concernant sa situation personnelle, professionnelle et financière, ni de la part de la bailleresse, qui ne parvient pas à être en contact avec lui, ni par les acteurs sociaux, ni par le tribunal, l’intéressé ne s’étant pas présenté à l’audience, il n’est pas possible de savoir si le locataire est ou non en état de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [B] [P].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 mars 2015 entre la SAMO et [B] [P], concernant le logement sis 28 rue Maurice Daniel, 1er étage, n°A107, outre un parking couvert n°016642 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 février 2024 ;

CONDAMNE [B] [P] à payer à la SA CDC Habitat Social, venant aux droits et obligations de la SAMO, la somme de 1.136,72 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [B] [P] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 18 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 534,67 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [B] [P], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [B] [P] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY