Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Novembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [E] [Z] [L]

16 Rue du Port

49400 BAGNEUX

Madame [S] [O] [C] épouse [L]

16 Rue du Port

49400 BAGNEUX

représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J]

Appartement 107

135 Boulevard de la Fraternité

44100 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 23 juillet 2024 no C-44109-2024-004482

représenté par Maître Guillaume GUILLEVIC, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE

Greffier : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 mai 2024

Date des débats : 26 septembre 2024

Délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00058 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MW2J

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN

CCC à Maître Guillaume GUILLEVIC + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] ont donné à bail à Monsieur [U] [J] un logement à usage exclusif d’habitation situé 135 boulevard de la Fraternité – 44100 NANTES.

Le 1er septembre 2023, Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] ont fait délivrer à Monsieur [U] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1751,07 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 27 décembre 2023, Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] ont fait assigner Monsieur [U] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [J] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner Monsieur [U] [J] à lui payer le montant des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 3160,61 euros arrêtée au 6 décembre 2023, outre intérêts de droit à compter de l’assignation, avec actualisation au jour de l’audience ;

— Condamner Monsieur [U] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— Condamner Monsieur [U] [J] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion Sociale.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L], valablement représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, actualisé leur créance à la somme de 5936,37 euros selon le décompte arrêté au 17 septembre 2024, et fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 630,84 euros par mois. Ils se sont par ailleurs opposés aux demandes formulées par Monsieur [U] [J].

Monsieur [U] [J], représenté par son conseil, s’est opposé aux demandes formulées, faisant valoir à titre principal que le juge des référés est incompétent compte tenu de l’existence de contestations réelles et sérieuses. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que la condamnation in solidum des bailleurs au paiement de la somme de 1440 euros au visa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, outre les dépens dont distraction au profit de Maître GUILLEVIC représentant le cabinet MENSOLE AVOCATS.

Il fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, qui d’une part, vise le délai de six semaines, alors que les dispositions de l’article de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles du bail en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, et d’autre part, ne contient pas de décompte précis des sommes dues visant les périodes considérées et le détail des loyers et charges dans le dit commandement de payer.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance des bailleurs.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…).”

En l’espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] justifient de la notification de la copie de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique le 27 décembre 2023, et de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [U] [J], le 1er septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1751,07 euros.

Ce commandement de payer mentionne que figure en annexe le décompte des sommes dues au titre des loyers et charges ainsi que la clause résolutoire insérée au bail, les dites annexes ayant bien été produites.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, et en l’absence de toute contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que la créance de Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] s’élève à la somme de 5936,37 euros au 17 septembre 2024, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [U] [J].

Monsieur [U] [J] n’a pas contesté le montant sollicité ni fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [U] [J] sera condamné par provision à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] la somme de 5936,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [U] [J] a bien repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois (échéances de juillet à septembre 2024).

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [U] [J] travaille par intermittence dans la restauration via l’intérim avec des contrats courts ; qu’il a été licencié plusieurs fois pour raisons économiques au cours des dernières années ; qu’il doit prochainement obtenir un CDI pour stabiliser ses ressources ; que ses difficultés lui ont ouvert parfois des droits au RSA ou à la prime d’activité CAF.

Lors de l’audience, Monsieur [U] [J] confirme ses difficultés liées notamment à l’impact du COVID sur la restauration. Il perçoit actuellement le RSA à hauteur de 559 euros, outre 291 euros d’allocation logement. Il précise toutefois avoir été embauché dans le bar-restaurant « GOGUETTE » jusqu’au 30 septembre 2024 pour une rémunération mensuelle brute de 2600 euros. Il fait également valoir qu’il a commencé à régler une partie de sa dette, en sus du loyer courant, par deux virements du 14 mai 2024 et du 10 juin 2024 ; qu’il souhaite donc bénéficier de délais de paiement sur une période de 36 mois, et rester dans les lieux.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, et dès lors que Monsieur [U] [J] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [U] [J] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 630,84 euros qui sera due jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [J] sera condamné aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer, et qui seront recouvrés selon les modalités prévues en matière d’aide juridictionnelle.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] à l’encontre de Monsieur [U] [J] ;

CONDAMNE par provision Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] la somme de 5936,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [U] [J] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 35 mensualités de 160 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 2 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [U] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 135 boulevard de la Fraternité – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [U] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 630, 84 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer, sommes recouvrées selon les modalités prévues en matière d’aide juridictionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à verser la somme de 150 euros à Monsieur [E] [L] et Madame [S] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de cette décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE