COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00263 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYDB

Minute N° : 24/00787

JUGEMENT DU 22 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Delphine LECOINTE, avocat au barreau d’AVIGNON

Le :

Copie délivrée à :

Madame [H] [D] (par LRAR)

Le :

DEMANDEUR :

Madame [V] [X] [I]

née le 29 Juin 1959 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Delphine LECOINTE, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Madame [H], [A] [D]

née le 11 Novembre 1957 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame A. YAMANI, Greffier, lors du délibéré

DEBATS : 3 septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [W] expose que par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023 elle a consenti à Madame [D] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 444,50 euros hors charges ;

— que Madame [D] [H] ne règle pas régulièrement ses loyers et charges et ne lui a jamais fourni une attestation d’assurance pour le logement susvisé;

— qu’il lui a été signifié le 27 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.130 euros;

— que malgré le commandement de payer et le délai accordé, la dette ne parvient pas à se résorber et s’élève à 2.750 euros aux titres des loyers et charges arrêtée au 30 mai 2024;

— qu’en dépit de nombreuses réclamations amiables, la requérante n’a pu obtenir le remboursement desdites sommes ;

C’est dans ce contexte que Madame [I] [W] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Madame [D] [H] par exploit délivré le 30 mai 2024 aux fins de voir :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail rappelée dans le commandement de payer ;

* Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

* Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R.433.1 et 433.2 du Code de procédure civile d’exécution ;

* Condamner la requise à lui régler la somme de 2.750 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 mai 2024, échéance de mai incluse,

* La sommer de fournir une attestation d’assurance en cours de validité pour le logement susvisé

* Condamner la requise à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit 450 euros (444,50 euros de loyer et 4,50 euros de provision sur les ordures ménagères), jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur,

* Condamner la requise à lui régler la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* condamner la requise à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens,

L’affaire est retenue à l’audience du 3 septembre 2024, lors de laquelle Madame [I], comparait représentée. Elle sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et fait état d’une dette actualisée à la hausse à la somme de 3058,29 euros loyer et charges d’aout 2024 inclus.

Madame [D] [H] comparait en personne ; elle reconnaît le montant de la dette, indique qu’elle vient de solliciter l’ASPA (Allocation de Solidarité aux Personnes Agées) et qu’elle souhaite déposer un dossier de surendettement ; elle ajoute qu’elle a effectué quelques règlements partiels mais que l’appartement est trop onéreux pour elle et qu’elle sollicite des délais pour quitter les lieux, faute de pouvoir proposer un échéancier pour régler la dette en plus du loyer courant.

La décision est mise en délibéré au 22 octobre 2024.

Au cours de cette audience, Madame [D] ayant comparu, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de des parties en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la Préfecture du VAUCLUSE, ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 30 mai 2024, au moins deux mois avant la première audience.

En outre, la Préfecture du VAUCLUSE a été informée par courrier électronique enregistré le 28 mars 2024 de la signification du commandement de payer.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail du 1er septembre 2023 contiennent une condition résolutoire pour non paiement des loyers et des charges.

*

Madame [I] justifie avoir délivré à Madame [D] le 27 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.130 euros ;

Madame [D] ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de deux mois, prévu au bail et plus favorable que les nouvelles dispositions législatives en vigueur, s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Au jour de l’audience, la dette locative avait encore augmenté, s’élevant désormais à la somme de 3058,29 euros, loyer et charges d’aout inclus.

Lors des débats, la locataire n’a pas contesté avoir manqué à son obligation de régler les loyers et charges au terme convenu, exposant ses difficultés financières et expliquant que le logement était trop onéreux.

Aussi la clause résolutoire est acquise depuis le 28 mai 2024 au profit de Madame [I] et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 20 décembre 2017, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [I] produit un dernier décompte arrêté au 30 aout 2024, loyer d’août inclus, à hauteur de 3058,29 euros ; c’est ce dernier décompte qui sera ainsi retenu puisque débattu contradictoirement à l’audience.

Aussi, Madame [D] sera condamnée à régler à Madame [I] la somme de 3058,29 euros, loyer et charges d’aout 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’expulsion et la demande de délais de paiement pour quitter les lieux

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution vient le compléter en disposant que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

*

Madame [D] ne justifie pas avoir réglé le dernier loyer, ainsi en raison de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 mai 2024, la locataire devra quitter les lieux afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que ne s’accroisse la dette.

Pour autant, la locataire a sollicité des délais supplémentaires à l’audience pour quitter les lieux et il convient de faire droit à sa demande au vu de sa situation personnelle, pour pouvoir organiser son départ et assurer son relogement. Ainsi il lui sera accordé des délais à hauteur de trois mois maximum suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

A l’expiration de ce délai, et à défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [D] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, la demande de sommation de produire une assurance en cours de validité sera rejetée au vu de l’expulsion prononcée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l’article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, Madame [D] devra s’acquitter auprès de Madame [I] à titre d’indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, de la somme de 450 euros, soit le montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 1er septembre 2024, lendemain de l’arrêté de compte, et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec indexation.

Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi du défendeur. Madame [I] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [D], qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de condamner la défenderesse à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [I] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Madame [I] [W] concernant le local à usage d’habitation situé : [Adresse 1] loué par Madame [D] [H] suivant contrat de bail du 1er septembre 2023 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 28 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à Madame [I], au titre des loyers et des charges impayés, terme de d’aout 2024 inclus et décompte arrêté au 30 août 2024, la somme de 3.058,29 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE que Madame [D] [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 28 mai 2024 ;

ACCORDE à Madame [D] [H] un délai maximal de trois mois pour libérer les lieux suite à la signification du commandement de quitter les lieux;

Au delà de ce délai, faute de départ volontaire,

AUTORISE l’expulsion de Madame [D] [H] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ils pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

DIT qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] à payer à Madame [I] une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 450 euros, charges comprises, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, et avec indexation ;

DEBOUTE Madame [I] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse,

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à Madame [I] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [D] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 octobre 2024,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Amel YAMANI, greffier.

Le Greffier Le Juge