Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 05 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE GOULAINE

3 rue de la Garouère

44120 VERTOU

représentée par Madame [B] [K], co-gérante

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [R] [W]

Appartement 207

7 Place Saint Brice

44115 BASSE-GOULAINE

Madame [C] [P] épouse [W]

4 Bis Rue des Airettes

44450 SAINT JULIEN DE CONCELLES

Monsieur [V] [W]

4 Bis Rue des Airettes

44450 SAINT JULIEN DE CONCELLES

représentés par Maître Myriam DAGORN, avocate au barreau de RENNES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/00193 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MXV2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à S.C.I. DE GOULAINE

CCC à Maître Myriam DAGORN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé les 15 novembre 2021, prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans renouvelable, la SCI de Goulaine, représentée par l’Agence Nantaise de Gestion, a donné à bail à Madame [R] [W] un local à usage d’habitation numéro 207 sis 7 place Saint Brice à Basse Goulaine (44115) avec ses accessoires et annexes, moyennant un loyer mensuel révisable de 737 euros, outre une provision sur charges de 35 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Un contrat de caution est signé les mêmes jours par Monsieur [V] [W] et Madame [C] [P] épouse [W].

La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers d’habitation lui a été délivré le 27 septembre 2023. Celui-ci a été dénoncé aux cautions le 11 octobre 2023.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 17 et 18 janvier 2024, la SCI de Goulaine a respectivement assigné Madame [R] [W], en qualité de locataire, et Monsieur [V] [W] et Madame [C] [P] épouse [W], en qualité de cautions, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, afin de voir :

Constater la résiliation du contrat de location aux torts de la locataire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonner que faute par la locataire de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamner solidairement la locataire et les cautions à lui payer :

La somme de 5 969.59 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 janvier 2024, avec intérêts ;Une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif de la locataire des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;La somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée ;La somme de 800 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la locataire en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024 et renvoyée au 3 octobre 2024, la dette étant en cours de régularisation.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI de Goulaine, représentée par sa gérante, Madame [B] [K], a maintenu ses demandes tendant à la résiliation du bail et en condamnation à des dommages et intérêts aux motifs que la dette est soldée. A l’appui de ses demandes, elle a indiqué que les paiements avaient cessé en juillet 2023 et avoir perdu confiance en sa locataire suite au non-respect de ses engagements, tout en précisant que la dette avait été apurée par les paiements effectués par le compagnon de la locataire. Elle a également indiqué que la promesse d’embauche dans un salon de coiffure dont bénéficiait la locataire avait été émise par une société dont son compagnon était le gérant. Elle a enfin demandé au tribunal de rejeter la demande de la locataire d’accorder rétroactivement des délais de paiement pour s’acquitter des causes du commandement de payer.

Régulièrement assignés, Madame [R] [W], Monsieur [V] [W] et Madame [C] [P] épouse [W], représentés par leur conseil, ont confirmé le règlement de la dette locative. Ils ont soutenu oralement leurs écritures aux termes desquelles ils sollicitent l’accord rétroactif de délais de paiement au 12 juin 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer afin de suspendre la clause résolutoire et de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI de Goulaine y compris la condamnation aux dépens, ceux-ci ayant été intégrés à l’ancienne dette. Ils ont également précisé que la dette avait été soldée par le compagnon de la locataire, ce dernier percevant un salaire de 3 500 euros par mois au titre d’un emploi en tant que gérant salarié d’une société. Ils ont enfin indiqué que la locataire, en cours de grossesse, a été radiée de Pôle emploi.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être établie en raison de l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 4 juillet 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 17 et 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande principale

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il est constant que, la loi permettant d’accorder des délais pour apurer la dette, le juge peut, si lors de l’audience la dette est réglée, accorder rétroactivement un délai et constater que du fait du délai qu’il accorde, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Le contrat signé par les parties prévoit, article 2.11, une clause résolutoire de plein droit, à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers et charges resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SCI de Goulaine a fait délivrer à Madame [R] [W] un commandement de payer les loyers, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 395.59 euros au titre des loyers et charges arrêté à la date du 18 septembre 2023.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est en principe acquise au 28 novembre 2023.

1Il n’est pas contesté qu’avant l’audience, la locataire a réglé la totalité de l’arriéré de loyer de même que les loyers courants.

Elle ne saurait, dès lors, être traitée plus sévèrement qu’un locataire qui n’aurait réglé sa dette que partiellement et auquel il serait accordé des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, délais qui auraient pour conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient donc, dans ces conditions, de décider que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que, dès lors, le contrat de bail, liant les parties, se poursuit.

La bailleresse sollicite, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail sans arguer de son fondement juridique.

En application des dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, la locataire est tenue d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1217 et 1224 nouveaux du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il ressort de ce qui précède et des pièces versées aux débats que la locataire a réglé sa dette ; que, dès lors, au jour de l’audience, elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles.

La demande de la bailleresse sera rejetée. Les demandes afférentes (expulsion, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation, séquestration des meubles) deviennent alors sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SCI de Goulaine sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts faisant valoir la réticence abusive de la locataire. Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

La SCI de Goulaine sera donc déboutée de ce chef de prétention.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Il n’est pas contesté que le règlement de la totalité de la dette locative est intervenu postérieurement à l’assignation aux fins d’expulsion, délivrée les 17 et 18 janvier 2024. Dès lors, la société bailleresse ayant été contrainte d’initier la présente procédure et d’en supporter les coûts afin d’obtenir le règlement de sa créance, il convient de condamner Madame [R] [W] aux dépens à en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Toutefois, si ces dépens ont déjà été réglés, ils devront être déduits par le commissaire de Justice.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles exposés par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. En conséquence, Madame [R] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces condamnations aux demandes accessoires ne seront pas solidaires, l’acte de cautionnement signé le 16 novembre 2021 par Monsieur [V] [W] et Madame [C] [P] épouse [W] ne s’étendant pas aux frais liés à une procédure.

La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette est entièrement apurée au jour de l’audience ;

DIT que la clause résolutoire du bail conclu le 15 novembre 2021 entre la SCI de Goulaine et Madame [R] [W] portant sur un local à usage d’habitation numéro 207 sis 7 place Saint Brice à Basse Goulaine (44115), n’a jamais joué ;

DÉBOUTE en conséquence la SCI de Goulaine de sa demande de résiliation de bail ;

DIT sans objet les demandes subséquentes à savoir l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SCI de Goulaine de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [W] à une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [R] [W] aux dépens 1 en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer sauf les dépens intégrés dans la dette et déjà réglés.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA