Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT HERBLAIN

représenté par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [B] [R]

Logement 502

3 Place des Aveneaux

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01639 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAQO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [Y] [B] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 2021, ayant pris effet le 11 octobre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [Y] [B] [R] un logement lui appartenant sis, 3 place des Aveneaux – rez-de-chaussée – Logement n°502 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 307,70€, outre une provision sur charges de 39,05 € par mois.

Le 22 décembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.833,79 € au titre des loyers échus et impayés au 7 décembre 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de Commissaire de Justice du 29 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 avril 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [Y] [B] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— juger recevable et bien fondée sa demande ;

— constater à effet au 23.02.2024 la résiliation du contrat de bail signé le 08.10.2021 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 08.10.2021 entre les parties ;

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de [Y] [B] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer” dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner [Y] [B] [R] à lui payer, en deniers et quittances, la somme de 7.394,04 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13.03.2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner [Y] [B] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (330,99 €) et charges (42,49 €) en cours, soit la somme mensuelle de 373,48 €, à compter du 23.02.2024 date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que [Y] [B] [R] paye actuellement, en plus de son loyer habituel, un surloyer d’un montant de 623,65 € ;

— condamner [Y] [B] [R] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [Y] [B] [R] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation:

condamner, en deniers ou quittances et sur la même base que ci-dessus (soit 373,48 € par mois), [Y] [B] [R] à régler à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, en plus du montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation existant au jour de l’audience, les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation échus entre la date de l’audience et la date de signification du jugement à intervenir qui ne seraient pas réglés ;

et préciser que les délais de paiement s’appliqueront non pas seulement au montant de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de l’audience mais bien au montant total de l’arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation au jour de la signification du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024 lors de laquelle la société ATLANTIQUE HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes, en ce compris l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut d’assurance locative et celle fondée sur le défaut de paiement des loyers. La société a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 8.960,60 € selon le décompte arrêté au 8 octobre 2024, précisant qu’aucun paiement n’avait été effectué par le locataire depuis février 2023.

Régulièrement assigné à étude, [Y] [B] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a déclaré n’avoir pas d’informations à ce propos.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

[Y] [B] [R] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.”

Ainsi, si le locataire ne justifie pas d’une assurance locative, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire mais il perd alors la possibilité de solliciter la résiliation du bail pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 22 décembre 2023, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait délivrer à [Y] [B] [R] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

La société bailleresse fait valoir que [Y] [B] [R] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois de ce commandement et sollicite en conséquence qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.

Cependant, l’étude des décomptes produits par la société ATLANTIQUE HABITATIONS laisse apparaître que celle-ci a souscrit une assurance pour le compte du locataire depuis mai 2022, soit avant même la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative.

En outre, il ressort des dispositions précitées que le bailleur, en souscrivant une assurance pour le compte du locataire, a renoncé à la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Dans ces conditions, dès lors qu’il est établi que la société ATLANTIQUE HABITATIONS a souscrit une assurance pour le compte de son locataire défaillant, il doit être considéré qu’elle a implicitement renoncé à se prévaloir des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 avril 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

En outre, la société ATLANTIQUE HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 18 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à [Y] [B] [R] le 22 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 4.833,79 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8.960,60€ au 8 octobre 2024.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 309,11 € imputée au locataire, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En outre, il apparaît que les surloyers imputés à [Y] [B] [R] entre janvier et avril 2024 ont été supprimées de la dette locative en mai 2024. Il convient par ailleurs de relever, à ce propos, que les pénalités d’enquête sociale et les frais de dossier imputés au locataire sur la même période sont justifiés dès lors que le commandement de payer qui lui a été délivré le 22 décembre 2023, reproduisant les dispositions de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, le mettait également en demeure de communiquer son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022.

L’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Enfin, en l’absence d’éléments produits sur la situation du locataire, non comparant, le Juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité d’apurer la dette dans le délai de trois années prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ce d’autant plus que le décompte produit laisse apparaître l’absence de tout règlement depuis février 2023.

En conséquence, [Y] [B] [R] sera condamné à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 8.651,49 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 octobre 2024.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [Y] [B] [R] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 22 décembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, [Y] [B] [R] sera condamné à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS à l’encontre de [Y] [B] [R] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut d’assurance ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 23 février 2024, du bail portant sur les lieux loués sis 3 place des Aveneaux – rez-de-chaussée – Logement n°502 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

DIT que [Y] [B] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de [Y] [B] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [Y] [B] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS les sommes suivantes :

—  8.651,49 € (HUIT MILLE SIX CENT CINQUANTE ET UN EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 octobre 2024 ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme de 376,48 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE [Y] [B] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE [Y] [B] [R] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 22 décembre 2023 ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET