TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°: 26/00002

N° RG 25/00481 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EECS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. [T] [D] étant prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026.

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe

contradictoire et rendue en premier ressort.

Signée par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [G] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2023, la S.A [T] [D] a donné à bail à Monsieur [P] [G] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 31 octobre 2023, pour une durée de 1 mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 429,87 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 429,00 €.

Par acte du 22 novembre 2023, la S.A. [T] [D] a également donné à bail à Monsieur[G] un garage à compter du 22 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 35 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la S.A [T] [D] a fait signifier à Monsieur [P] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 370,54 €.

Par notification électronique du 25 octobre 2024, la S.A [T] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la S.A [T] [D] a fait assigner Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

▸ Voir ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸ Condamner Monsieur [P] [G] au paiement des sommes suivantes :

• par provision, la somme de 2 370,54 €, au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024,

• par provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 8 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le tribunal avant l’audience mais les parties ont sollicité que l’affaire soit retenue.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, la S.A [T] [D] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 4 313,96 €, mois d’Octobre 2025 inclus,

— indiqué s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; que l’indemnité d’occupation s’élèverait à 626,63 €.

Monsieur [P] [G] a:

— contesté le montant de la dette actualisée,

— sollicité des délais de paiement à hauteur de 120 € par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire a fait valoir que la dette serait plutôt de 3 900 € ; qu’il allait reprendre le travail, s’étant inscrit à Actual ; qu’il avait fait un dossier de surendettement il y a 3 jours ; qu’il n’a plus de travail depuis mars et a été radié de pôle emploi ayant raté un rendez-vous ; qu’il perçoit le RSA, soit environ 600 € par mois ; que sa situation va s’améliorer ; qu’il a un loyer de 459,14 €, outre 167,49 € de charges.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 8 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A [T] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la S.A [T] [D] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si le contrat prévoit un délai plus long.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [G], le 24 octobre 2024. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies deux mois après le commandement de payer infructueux, soit le 25 décembre 2024.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le juge doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, au jour où il statue, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 décembre 2024, de sorte que Monsieur [P] [G] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 25 décembre 2024 au 31 Octobre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner, à titre de provision, Monsieur [P] [G] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 626,63 € par mois (cette somme n’étant pas contestée par monsieur [G]), à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [P] [G], le locataire pour un loyer de 429,87 €, actualisé à hauteur de 626,63 €, charges comprises. Il ressort du commandement de payer du 24 octobre 2024, et du décompte de la créance actualisé au mois d’Octobre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 4 313,96 €. Si monsieur [G] a pu indiquer que le montant serait inférieur, il n’explique pas en quoi le montant sollicité est contestable, de sorte que ce montant de dette sera retenu.

Cette somme se décompose, après imputation des paiements, en :

—  108,93 € €, au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 24 décembre 2024,

—  4 205,03 €, au titre des indemnités d’occupation du 25 décembre 2024 au 31 Octobre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [G] à payer ces sommes, à titre de provision, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si monsieur [G] a effectué des virements qui ont évité une aggravation trop importante de la dette, force est de constater que ces paiements n’ont pas permis de régler les loyers courants, de sorte qu’aucune reprise des paiements du loyer n’a eu lieu. Au surplus, s’il indique qu’il va retrouver du travail, cela n’est qu’hypothétique et prouvé par aucun justificatif, de sorte qu’il ne saurait en être tenu compte et que la situation financière actuelle de monsieur [G], percevant uniquement le RSA, ne lui permet pas de faire face à un échéancier qui viendrait s’ajouter au loyer courant. S’il indique avoir déposé un dossier de surendettement il y a trois jours, il ne saurait en être tenu compte à ce stade, au regard de l’absence de visibilité quant aux suites qui seront données au traitement de son dossier.

Par conséquent, il n’est d’autre choix que de débouter Monsieur [P] [G] de sa demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [G] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant, en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la S.A [T] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 octobre 2023 entre Monsieur [P] [G] d’une part, et la S.A [T] [D], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],sont réunies à la date du 25 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [P] [G] à payer à la S.A [T] [D] la somme de 108,93 € (cent huit euros et quatre-vingt-treize centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [P] [G] à payer à la S.A [T] [D] la somme de 4 205,03 € (quatre mille deux cent cinq euros et trois centimes), au titre des indemnités d’occupation du 25 décembre 2024 au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [G], à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 626,63 € (six cent vingt-six euros et soixante trois centimes) par mois ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [P] [G] à verser à la S.A [T] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [P] [G] de sa demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la S.A [T] [D] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [P] [G] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la S.A [T] [D] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE