TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04510

N° Portalis 352J-W-B7G-CYRWK

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Décembre 2023

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société Cabinet BELLMAN

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP GUERRIER DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Madame [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [G] [Y] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Décision du 21 Décembre 2023

Charges de copropriété

N° RG 23/04510 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRWK

Madame [W] [Y] épouse [M]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentés-

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 05 Octobre 2023

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [R] [Y] et Monsieur [O] [Y] étaient propriétaires des lots de copropriété n°27 et 64 d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 12].

Monsieur [O] [Y] est décédé le 17 octobre 2019, laissant pour lui succéder, selon acte de notoriété reçu par Me [Z], notaire à [Localité 11], le 18 septembre 2020 :

— ses 4 enfants : Monsieur [A] [Y], Monsieur [R] [Y], Madame [G] [Y], Madame [W] [Y],

— ses 2 petits-enfants venant en représentation de leur père [U] [Y] prédécédé : Madame [C] [Y] et Monsieur [B] [Y].

Par exploits de commissaire de justice signifié les 16, 22 et 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 11] a fait assigner Monsieur [A] [Y], Monsieur [R] [Y], Madame [G] [Y], Madame [W] [Y], Madame [C] [Y] et Monsieur [B] [Y] (les consorts [Y]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 06 avril 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [R] [Y], Madame [C] [Y], Monsieur [B] [Y], Monsieur [A] [Y], Madame [G] née [Y] épouse [L], Madame [W] née [Y] épouse [M] au paiement de la somme de 11.154,72 euros au titre des charges (9.394,72 euros) et des frais prévus a l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.760 euros) pour la période allant du 4ème trimestre 2022 au 28 février 2023 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de signification de l’assignation;

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner les consorts [Y] au paiement des entiers dépens ;

— condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [W] [Y] et Monsieur [R] [Y] ont été assignés le 16 mars 2023 en l’étude du commissaire de justice. Ils n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

Cités le 22 mars 2023 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), Monsieur [A] [Y], Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [Y] n’ont pas constitué avocat.

Citée le 29 mars 2023 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), Madame [C] [Y] n’a pas constitué avocat.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 mai 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 5 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la succession de [O] [Y] est toujours en cours et justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale en date du 05 janvier 2022 et un acte de notoriété reçu par Me [Z], notaire à [Localité 11], le 18 septembre 2020 que les consorts [Y] sont propriétaires en indivision des lots n°27 et 64 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale en paiement pour la période du 4éme trimestre 2019 au 28 février 2023 inclus, l’erreur matérielle figurant dans le dispositif des conclusions mentionnant la période du 4éme trimestre 2022 au 28 février 2023 inclus étant rectifiée au vu du corps des conclusions et du montant des charges sollicitées, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2020, 15 avril 2021 et 26 avril 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 28 février 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des consorts [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur pour la période allant du 4éme trimestre 2019 au 28 février 2023 inclus de 9.394,72 euros.

Les consorts [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 29 mars 2023.

Conformément à l’article 1343–2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.760 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais d’un montant de 45 euros exposés pour les mises en demeure adressées le 05 novembre 2019, le 26 janvier 2020, le 27 juillet 2020, le 4 novembre 2020, le 26 janvier 2021, le 26 avril 2021 et le 3 novembre 2021, ainsi que les frais de relance de 25 euros exposés le 02 décembre 2019, 08 juin 2020, 29 novembre 2020, 24 février 2021, 17 mai 2021 et 23 novembre 2021 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation – constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de contentieux dossier contentieux » d’un montant de 320 euros exposés le 26 juin 2020, des frais libellés « frais transmission dossier avocat » exposés le 13 décembre 2021 pour un montant de 320 euros ni des frais de « vacation suivi procédure » d’un montant de 165 et 170 euros exposés le 13 décembre 2022 et le 28 février 2023.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 465 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [Y] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [Y] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [Y] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

Les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], Madame [C] [Y], Monsieur [B] [Y], Monsieur [A] [Y], Madame [G] née [Y] épouse [L], Madame [W] née [Y] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] les sommes de :

—  9.394,72 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété pour la période allant du 4éme trimestre 2019 au 28 février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023 ;

—  465 euros au titre des frais prévus a l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], Madame [C] [Y], Monsieur [B] [Y], Monsieur [A] [Y], Madame [G] née [Y] épouse [L], Madame [W] née [Y] épouse [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait à PARIS, le 21 décembre 2023

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023

La GreffièreLa Présidente