Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 12 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [T] [W], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [L]

4 ruelle Charles Milcendeau

Logement 1589

44340 BOUGUENAIS

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02322 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEYI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [D] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 mai 2019 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [D] [L] et [O] [B] un logement lui appartenant sis, 4 ruelle Charles Milcendeau, rez-de-chaussée, logement n°1589, outre un garage et un extérieur – 44340 BOUGUENAIS, moyennant un loyer mensuel initial de 515,92 € pour le logement, 29,32 € pour le stationnement et 18,76 € pour les extérieurs, outre une provision mensuelle pour charges de 41,74 €.

Par un courrier recommandé avec accusé réception en date du 25 janvier 2021, reçu le 27 janvier 2021 par HARMONIE HABITAT, [O] [B] a donné congé à son bailleur, [D] [L] restant seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [D] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.282,59 € arrêté au 25 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 27 mai 2019 entre les parties ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

· Ordonner l’expulsion de [D] [L] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner [D] [L] au paiement de la somme de 7.087,84 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 21 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [D] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 664,45 € à compter du 19 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner [D] [L] au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 12 septembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.606,74 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 septembre 2024. Elle indique que le plan d’apurement mis en place à hauteur de 51 € par mois en plus du loyer courant est respecté par la locataire. Enfin, elle accepte le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignée à personne, [D] [L] a comparu et a indiqué percevoir 1.300 € de revenus mensuels au titre du RSA et des allocations de la CAF, précisant être en recherche d’emploi. Elle déclare avoir déposé un dossier de surendettement. Elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 100 € par mois en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une décision en date du 18 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de [D] [L], et orienté la demande vers un réaménagement des dettes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 25 janvier 2024, dont la Commission a accusé réception le 26 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [J] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.282,59 € arrêté au 25 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [D] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[D] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.606,74 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 83,82 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées à la locataire sur la période allant de février à décembre 2022 (7,62 x 11), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En conséquence, [D] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 5.522,92 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 14 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 664,45 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes  :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement »

En l’espèce, la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique est intervenue le 18 juillet 2024. La commission a décidé d’orienter le dossier de [D] [L] vers un aménagement des dettes. Le montant de la dette de loyer impayé retenu dans l’état des créances établi par la commission le 18 juillet 2024 est de 10.355 €. Le dossier reste en cours d’instruction.

D’après le diagnostic social et financier, [D] [L] vit seule avec ses deux filles de 4 et 7 ans. Après avoir travaillé en tant qu’agent de service hospitalier dans un EHPAD, elle est actuellement en recherche d’un emploi et dans l’attente, elle est allocataire du RSA. Cette perte d’emploi serait à l’origine de la dette locative. Il est également précisé que la locataire a signé un plan d’apurement avec son bailleur d’un montant de 50 € par mois, que les APL, suspendues depuis près d’un an, seront rétablies et qu’un rappel de plus de 2.500 € doit être versé au bailleur le 25 septembre 2024.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué être d’accord pour des délais de paiement avec des versements de la locataire de 100 € par mois en plus de son loyer courant.

Ainsi, des délais de paiement seront accordés à [D] [L] jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [D] [L] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [L], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité, du fait de la situation de surendettement de la défenderesse, commande de rejeter la demande de la requérante fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 mai 2019 entre HARMONIE HABITAT et [D] [L], concernant le logement sis 4 ruelle Charles Milcendeau, rez-de-chaussée, logement n°1589 – 44340 BOUGUENAIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 avril 2024 ;

CONDAMNE [D] [L] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 5.522,92 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE [D] [L] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 100€, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit de [D] [L], la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que ces versements seront effectifs en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [D] [L] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 4 ruelle Charles Milcendeau, rez-de-chaussée, logement n°1589 – 44340 BOUGUENAIS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [D] [L] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [D] [L] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 14 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit 664,45 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [D] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY