Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [V]

Logement 15S Rez de Chaussée

3 Allée des Papillons

44880 SAUTRON

comparant en personne

Madame [Z] [W]

Logement 15S Rez de Chaussée

3 Allée des Papillons

44880 SAUTRON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00747 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3D6

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [X] [V] + Madame [Z] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2019, ayant pris effet le 3 avril 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] un logement lui appartenant sis, 3 Allée des Papillons – Logement n°15S – 44880 SAUTRON, et ses accessoires,, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 374,49€ pour le logement, 11,06 € pour l’emplacement de parking et 23,44 € pour les annexes, outre une provision sur charges de 21,03€ par mois.

Le 23 octobre 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.177,72 € au titre des loyers échus et impayés au 5 octobre 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, les mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par leur assureur.

Par acte de Commissaire de Justice du 13 février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 16 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:

À titre principal :

— constater à compter du 23/11/2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 04/12/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ayant pris effet le 03/04/2019 entre les parties ;

À titre subsidiaire :

— prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail ayant pris effet le 03/04/2019 entre les parties ;

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] à lui payer la somme de 2.382,62 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31/01/2024 avec intérêts de droit à compter du 23/10/2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 23/11/2023 ou du 04/12/2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société a également actualisé sa créance à la somme de 4.124,20 € selon le décompte arrêté au 10 septembre 2024. Elle s’est enfin déclarée favorable à l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] ont comparu et actualisé leur situation personnelle et financière, précisant qu’ils étaient concubins et qu’ils avaient deux enfants à charge. Ils ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 110 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] ont déclaré avoir déposé un dossier, précisant toutefois qu’aucune décision de recevabilité n’était encore intervenue.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 16 février 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier recommandé du 29 septembre 2023 dont il a été accusé réception le 17 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] le 23 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.177,72 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.124,20€ au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 126,70 € imputée aux locataires, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Apparaissent également au décompte des pénalités d’enquête sociale (3 x 7,62 €, soit 22,86 €) qu’il convient de retirer du décompte dès lors qu’elles ne sont pas justifiées par le bailleur. En effet, celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En outre, une clause de solidarité est insérée au contrat de bail.

En conséquence, Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] seront condamnés solidairement à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.974,64€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 1.177,72 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé produit par le bailleur laisse apparaître que les locataires, qui perçoivent toujours une allocation logement, ont repris le règlement intégral du loyer courant depuis le mois d’août 2024, outre le versement d’une somme supplémentaire en août.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] ont deux enfants à charge, âgés de 5 et 10 ans, que Monsieur est cuisinier, pour des revenus de l’ordre de 1.800 € par mois, tandis que Madame est sans emploi depuis quelques mois et n’a perçu aucun salaire pendant plusieurs mois, le restaurant qui l’employait en tant que serveuse depuis le 11 septembre 2023 s’étant retrouvé en situation de cessation des paiements. Le travailleur social ajoute que le couple, redevable d’autres dettes, notamment des crédits, a déposé un dossier de surendettement.

Lors des débats, Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] ont confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de verser 110 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est déclarée favorable.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord du bailleur et de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, il convient d’accorder à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W], conformément aux dispositions légales susvisées, des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevable solidairement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 470,80 € selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

En effet, le contrat de bail comporte un article intitulé “indemnité d’occupation”, ainsi qu’une clause de solidarité prévoyant qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location. Il convient donc de considérer que cette clause de solidarité s’applique au paiement de l’indemnité d’occupation.

Cette indemnité d’occupation sera due par Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 23 octobre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.974,64 € (TROIS MILLE NEUF CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 1.177,72 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 110 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 24 décembre 2023 ;

DIT que Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 3 Allée des Papillons – Logement n°15S – 44880 SAUTRON, et ses accessoires en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 470,80 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [W] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 23 octobre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET