Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [J] [M]

38 Boulevard de la Fraternié

44100 NANTES

non comparant

Madame [Y] [S]

38 Boulevard de la Fraternié

44100 NANTES

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [V] [O] [P] [G]

Studio 15 Etage 2

38 Boulevard de la Fraternité

44100 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02823 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MPB3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Monsieur [J] [M]

CE + CCC à Madame [Y] [S]

CCC à Monsieur [B] [V] [O] [P] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2011, à effet au 1er juillet 2011 et jusqu’au 31 décembre 2011, [J] [M] et [Y] [S] ont donné à bail à [B] [V] [O] [P] [G] un logement lui appartenant sis, 38 BOULEVARD DE LA FRATERNITÉ, 2ème étage, appartement n°15 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 400 €, charges comprises.

Par acte d’huissier de justice du 16 mai 2023, [J] [M] et [Y] [S] ont fait commandement à [B] [V] [O] [P] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.750 € arrêté au 30 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement demandait également de justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 septembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [J] [M] et [Y] [S] ont fait assigner [B] [V] [O] [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater et/ou prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire, à compter du 17 juillet 2023 et à titre subsidiaire prononcer cette résiliation ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 5.950 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 4 septembre 2023, date de la présente assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation en vertu de l’article 1115 du code civil ;

· Condamner [B] [V] [O] [P] [G] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 400 € depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 ;

· Condamner le locataire au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

· Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les services du département ont informé le tribunal le 14 novembre 2023 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire qui ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, [J] [M] est absent et [Y] [S], comparante, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.130€ au titre des loyers et charges échus à la date du 21 décembre 2023. La requérante indique ne plus avoir de nouvelles du locataire et produit un constat d’abandon du logement. Elle maintient ses demandes.

Régulièrement assigné à étude, [B] [V] [O] [P] [G] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile familiale, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

En l’espèce, le commandement de payer du 16 mai 2023 a été signalé à la CCAPEX par le commissaire de justice le 16 mai 2023, avec accusé réception du même jour.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 septembre 2023, avec accusé réception du même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VI.

Par exploit d’huissier en date du 16 mai 2023, [J] [M] et [Y] [S] ont fait commandement à [B] [V] [O] [P] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.750 € arrêté au 30 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [V] [O] [P] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d'[J] [M] et [Y] [S] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [V] [O] [P] [G] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.130 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 décembre 2023.

En conséquence, [B] [V] [O] [P] [G] sera condamné au paiement de la somme de 8.130 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à [J] [M] et [Y] [S], à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 400€.

Sur la demande de dommages-intérêts

Les bailleurs demandent la condamnation de leur locataire à leur payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient pas d’un dommage qui soit indépendant du retard de paiement en lui-même.

En conséquence, il sera alloué aux requérants des dommages et intérêts sous la forme d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2023.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [V] [O] [P] [G] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [J] [M] et [Y] [S] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2011 entre [J] [M] et [Y] [S] d’une part et [B] [V] [O] [P] [G] d’autre part, concernant le logement sis 38 BOULEVARD DE LA FRATERNITÉ, 2ème étage, appartement n°15 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 juillet 2023 ;

CONDAMNE [B] [V] [O] [P] [G] à payer à [J] [M] et [Y] [S] la somme de 8.130 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2023 ;

CONDAMNE [B] [V] [O] [P] [G] à payer à [J] [M] et [Y] [S], à compter du 22 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 400 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [B] [V] [O] [P] [G], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [V] [O] [P] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [B] [V] [O] [P] [G] à payer à [J] [M] et [Y] [S] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY