Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Août 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES,

substituée par Maître Marie FAVREAU, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [H] [Y]

Appartement 24 Porte C202 Etage 2 Résidence Like Home

2 Rond-Point Abel Durand

44800 SAINT-HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 mai 2024

date des débats : 30 mai 2024

délibéré au : 29 août 2024

RG N° N° RG 23/04022 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MWJX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [I] [H] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 septembre 2019 à effet au 25 septembre 2019, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [I] [H] [Y] un logement type 3 lui appartenant sis, 2 boulevard rond-point Abel Durand, logement n°24, porte C202, outre un emplacement de parking n°60 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 422,28 € pour le logement et 40,80 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 203,32 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [I] [H] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.031,87 € arrêté au 6 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [I] [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 26 septembre 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement situé 2 boulevard rond-point Abel Durand, logement n°24, porte C202 – 44800 SAINT HERBLAIN, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.925,85 € arrêtée au 6 octobre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 422,28 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [I] [H] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 29 février 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.

A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.551,75 € au titre des loyers et charges échus à la date du 23 mai 2024.

Régulièrement assignée à personne, [I] [H] [Y] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie d’une demande présentée à la CAF de plan d’apurement de la dette locative de [I] [H] [Y] le 4 janvier 2023, dont la Caisse a accusé réception le 23 février 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 19 décembre 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 19 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 26 juillet 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [I] [H] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.031,87 € arrêté au 6 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [H] [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[I] [H] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.551,75 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 23 mai 2024.

[I] [H] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 2.551,75 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 23 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par la locataire à la bailleresse à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues à la bailleresse par la locataire. En l’espèce, le dépôt de garantie versé était de 422,28 €.

Elle sera enfin condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 24 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 667,35 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [I] [H] [Y] a repris le versement intégral des loyers depuis plusieurs mois.

D’après le diagnostic social et financier, [I] [H] [Y] vit seule avec sa fille de 14 ans. Après avoir été en arrêt de travail, elle a démissionné et n’a donc pas perçu d’allocations chômage. Elle a débuté une formation d’aide-soignante mais a été payée tardivement, que ce soit pour sa formation ou lorsqu’elle a commencé à travailler. Elle a par ailleurs cumulé d’autres dettes. Elle a signé avec son bailleur un plan d’apurement à hauteur de 100 € par mois. Elle devrait pouvoir prétendre à un FSL maintien.

Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a indiqué être d’accord pour des délais de paiement avec des versements de la locataire de 100 € par mois en plus de son loyer courant.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [I] [H] [Y] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [I] [H] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [H] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande de la requérante fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 septembre 2019 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [I] [H] [Y], concernant le logement sis 2 boulevard rond-point Abel Durand, logement n°24, porte C202 outre un emplacement de parking n°60 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;

CONDAMNE [I] [H] [Y] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 2.551,75 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, dépôt de garantie de 422,28 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [I] [H] [Y] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 100 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [I] [H] [Y] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 2 boulevard rond-point Abel Durand, logement n°24, porte C202 outre un emplacement de parking n°60 – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [I] [H] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [I] [H] [Y] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 24 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 667,35 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [I] [H] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État;

DÉBOUTE LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY