Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [E]

Logement 203 Etage 2

7 Rue des Bordiers

44700 ORVAULT

comparant en personne

Madame [D] [S]

Logement 203 Etage 2

7 Rue des Bordiers

44700 ORVAULT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02662 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MOKP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART,

CCC à Monsieur [O] [E] + Madame [D] [S]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 septembre 2021, prenant effet le 4 octobre 2021 la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS (ci-après ATLANTIQUE HABITATIONS) a donné à bail pour une durée d’un an à [O] [E] et [D] [S] un logement de type 3 lui appartenant sis, 7 rue des Bordiers, 2ème étage, n°203 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 612,08 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 53,87 €.

Par un autre contrat du 22 septembre 2021, prenant effet le 4 octobre 2021, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail pour une durée d’un an à [O] [E] et [D] [S] un emplacement de stationnement, n°23, au 7 rue des Bordiers – 44700 ORVAULT, pour un loyer mensuel total de 0,90 €, accessoire du logement.

Par acte d’huissier de justice du 21 juillet 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [O] [E] et [D] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.989,19 € arrêté au 11 juillet 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [O] [E] et [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater à compter du 21 septembre 2022 pour défaut de paiement la résiliation du bail ayant pris effet le 4 octobre 2021 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4.872,85 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 25 avril 2023 avec intérêts de droit à compter du 21 juillet 2022 ou du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;Condamner solidairement [O] [E] et [D] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 21 septembre 2022 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux;Assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 janvier 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.493,29 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 janvier 2024. Elle indique que le montant du loyer est désormais de 636,39€ et qu’elle a reçu deux virements de 1.000€ en décembre 2023 et janvier 2024. Elle précise enfin que le paiement des loyers a repris depuis décembre 2023 et accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés à étude, [O] [E] et [D] [S] ont comparu à l’audience ; le jugement sera donc qualifié de contradictoire.

Ils reconnaissent la dette pour laquelle ils sollicitent des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 300 euros en sus du loyer courant résiduel.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation à la CCAPEX par courriel du 25 juillet 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 août 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 9 août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département, dont il a accusé réception le 10 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 21 juillet 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [O] [E] et [D] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.989,19 € arrêté au 11 juillet 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2022.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [E] et [D] [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [E] et [D] [S] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.493,29 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024 duquel il convient de déduire la somme de 161,22 € correspondant aux frais d’huissier, relevant des dépens.

Il convient également de déduire 25 € de cette somme, correspondant aux frais de dossier d’enquête relative au surloyer.

En effet, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

En l’espèce, ATLANTIQUE HABITATIONS ne justifie pas avoir engagé les formalités nécessaires à l’instruction d’un dossier de surloyer.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail signé 22 septembre 2021 entre les parties prévoit une clause de solidarité en son article 7 en cas de pluralité de locataires selon laquelle ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location.

En conséquence, [O] [E] et [D] [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.307,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 731,97€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement du couple sont apparues en décembre 2021 mais que depuis cette date ils ont continué à payer régulièrement, autant que faire se peut, leurs loyers. Le paiement intégral des loyers est repris depuis décembre 2023. De plus, deux paiements à hauteur de 1.000 € ont été effectués par les locataires en décembre 2023 et janvier 2024.

Lors de l’audience, [O] [E] et [D] [S] proposent de verser la somme mensuelle de 300 € en sus du loyer courant résiduel. La bailleresse accepte l’octroi de délai de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, dès lors que [O] [E] et [D] [S] disposent désormais de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [O] [E] et [D] [S] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [E] et [D] [S], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de débouter ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 septembre 2021 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [O] [E] et [D] [S], concernant le logement sis 7 rue des Bordiers, 2ème étage, n°203 – 44700 ORVAULT, ainsi que le bail du même jour conclu entre les mêmes parties et concernant la location de l’emplacement de stationnement, n°23 sis à la même adresse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 septembre 2022 ;

CONDAMNE solidairement [O] [E] et [D] [S] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.307,07 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [O] [E] et [D] [S] un délai de paiement de 14 mois pour se libérer de la dette, soit 13 mensualités de 300 €, la 14ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [O] [E] et [D] [S] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 7 rue des Bordiers, 2ème étage, n°203 pour le logement et emplacement de stationnement n°23 – 44700 ORVAULT, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[O] [E] et [D] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [O] [E] et [D] [S] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 10 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 731,97€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [O] [E] et [D] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DEBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY