COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 56C

DU 03 DÉCEMBRE 2019

N° RG 18/04707

N° Portalis DBV3-V-B7C-SPYE

AFFAIRE :

D X

E F épouse X

C/

G Z

SCP O Z FIEVET venant aux droits de la SCP O P Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Octobre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 15/12010

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Christophe DEBRAY,

— M^e J K DE HAUTECLOCQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DÉCEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

6 Square de la Côte Saint-Thibault

[…]

Madame E F épouse X

née le […] à […]

6 Square de la Côte Saint-Thibault

[…]

représentés par M^e Christophe DEBRAY, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 18286

M^e Alice LERAT, avocat plaidant – barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Maître G Z

de nationalité Française

[…]

[…]

SCP O Z FIEVET venant aux droits de la SCP O P Z

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représentés par M^e J K DE HAUTECLOCQUE, avocat postulant plaidant – barreau de PARIS, vestiaire : D0848 – N° du dossier 215.106

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Octobre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 26 octobre 2017 qui a statué ainsi':

Dit que Maître G Z, notaire exerçant au sein de la SCP O P Z, a commis des fautes délictuelles en sa qualité de notaire instrumentaire de l’acte authentique de vente du 23 juin 2010 conclu par M. D X et M^me E F épouse X,

Déboute M. D X et M^me E F épouse X de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts formées à l’encontre de Maître G Z, notaire, et de la SCP O P Z,

Déboute Maître G Z et la SCP O P Z de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Condamne M. D X et M^me E F épouse X aux dépens.

Vu la déclaration d’appel de M. et M^me X en date du 4 juillet 2018.

Vu les dernières conclusions en date du 8 mars 2019 de M. et M^me X qui demandent à la cour de :

Infirmer le jugement en tant qu’il les a déboutés de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts formées à l’encontre de Maître G Z, notaire, et de la SCP O P Z;

Condamner la SCP O P Z et Maître G Z à leur verser la somme de 78.000

euros au titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice moral, troubles dans les conditions d’existence, troubles de jouissance de leur propriété et préjudice financier, quitte à parfaire,

Rejeter les demandes de la SCP O P Z et Maître G Z,

Condamner la SCP O P Z et Maître G Z à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner ceux-ci aux dépens dont distraction au profit de Maître Christophe Debray, avocat au Barreau de Versailles.

Vu les dernières conclusions en date du 6 mars 2019 de Maître Z et de la SAS O Z Fievet, aux droits de la SCP O P Z, qui demandent à la cour de':

Les juger recevables et bien fondés en leurs conclusions.

Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une faute de Maître Z et de l’Office Notarial dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente du 23 juin 2010.

En tout état de cause,

Juger que M. et M^me X ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire.

Les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

A titre reconventionnel,

Les condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les condamner au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure Civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître J K de Hautecloque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 juin 2019.

****************************

Faits et moyens

Courant 2010, M. D X et M^me E F épouse X ont souhaité acquérir, auprès des consorts A et au prix de 780.000 euros, un bien immobilier situé 6, square de la Côte Saint-Thibault à Bois-Colombes (92270), dans une impasse, et se sont rapprochés à cet effet de Maître G Z, notaire au sein de la SCP O P Z (ci-après, la SCP) afin de régulariser leur achat.

Préalablement à la signature du compromis de vente le 23 mars 2010, les époux X ont interrogé le notaire sur l’existence d’un panneau 'voie privée’ à l’entrée de l’impasse où se situe le bien.

Par courriel du 22 mars 2010, le notaire leur a précisé l’absence de servitude grevant le bien vendu.

Maître Z a obtenu les pièces d’usage de la conservation des hypothèques à la suite de sa demande du 23 mars 2010, dont une note d’urbanisme et un certificat d’urbanisme relatif au bien le 18 mai 2010 confirmant l’absence de servitude d’utilité publique, puis a reçu l’acte authentique de vente le 23 juin 2010.

Les époux X ont par la suite domicilié à cette adresse une société dénommée Sarl Doggies et compagnie, gérée par M^me X, ayant une activité de pension et de promenades pour chien, et ont organisé une partie de cette activité sur les lieux.

Cette installation a occasionné plusieurs plaintes du voisinage.

Les époux X ont alors appris que le […] est une voie privée issue du morcellement d’un terrain par M. L C le 22 octobre 1929, qui est gérée et entretenue par une association syndicale libre des copropriétaires de ce square, dite l’association de copropriétaires du Square et de la Côte Saint-Thibault (ci-après l’ASL) et qu’un 'cahier des charges’ interdit aux propriétaires de faire 'l’exercice du commerce et de l’industrie, puisque ce lotissement est uniquement destiné à l’habitation et à la jouissance des lieux en bon père de famille', seule l’installation d’une activité libérale étant permise.

Les époux X ont demandé à Maître Z, notamment par courriels des 2 et 3 septembre 2010, les justificatifs lui ayant permis d’aboutir à la conclusion que le square constitue une voie publique et qu’aucune servitude ou règlement de copropriété ne peut s’y appliquer.

Par courrier du 19 décembre 2011 adressé aux époux, le maire de la ville a confirmé la nature communale de la voie.

Par décision du 9 décembre 2011, l’assemblée générale de l’ASL, considérant que l’activité des époux X ne constituait pas une nuisance, a décidé de ne pas l’interdire à condition qu’elle 'reste limitée à un niveau qui ne gêne pas le voisinage'.

Le litige persistant entre les époux X et certains propriétaires de lots voisins, le maire de la commune, de nouveau contacté, a indiqué le 21 mars 2012 qu’aucune procédure de classement de la voie au domaine public n’étant intervenue, celle-ci avait conservé son statut privé.

Les époux X ont alors sollicité par courrier du 9 juin 2012 qu’une telle mesure de classement soit prise.

Parallèlement, ils ont interrogé, par courriel du 11 juin 2012, Maître Z sur l’éventuelle existence notariée ou dans les titres de propriété du règlement de l’ASL et sur l’incidence d’un tel règlement sur leur situation.

Le notaire leur a confirmé par courriel du 19 juin 2012 que rien dans les documents du précédent propriétaire du bien immobilier ne mentionnait une voie privée.

Ils ont ensuite sollicité du notaire le résultat de ses démarches auprès de la conservation des hypothèques par courriels des 20 et 26 juin 2012, restés sans réponse.

A la suite d’une assignation en référé délivrée à la demande de certains propriétaires voisins des époux X, le président du tribunal d’instance de Colombes a enjoint ceux-ci, par ordonnance du 7 novembre 2012, de cesser toute activité commerciale ou industrielle à leur domicile et de transférer le siège social de la société Doggies et compagnie et, à défaut, a fixé la comparution des parties devant le tribunal à l’audience du 1^er février 2013.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2013, le tribunal d’instance de Colombes a jugé que les propriétaires demandeurs n’établissaient pas que le cahier des charges servant de fondement à leurs prétentions avait été publié à la conservation des hypothèques et a jugé que celui-ci était en conséquence inopposable aux époux X.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 18 août 2015.

Le pourvoi contre cet arrêt a été déclaré déchu par ordonnance du 12 mai 2016.

Par actes du 29 juillet 2015, M. et M^me X ont fait assigner Maître Z et la SCP O P Z devant le tribunal de grande instance de Nanterre qui a prononcé le jugement dont appel.

Aux termes de leurs conclusions précitées, M. et M^me X relatent les échanges intervenus, les résolutions adoptées et la procédure suivie devant le tribunal d’instance de Colombes.

Ils soutiennent que Maître Z a commis des fautes.

Ils rappellent que le jugement a retenu sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d’assurer l’utilité et l’efficacité de son acte antérieurement et postérieurement à celui-ci.

Ils rappellent, également, l’article 1382 ancien du code civil et les devoirs du notaire qui doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes.

Ils rappellent, enfin, que ses investigations doivent être suffisamment poussées pour lui permettre de rendre ses actes efficaces et excipent d’arrêts, estimant que l’arrêt invoqué par les intimés, concernant un conseil juridique et fiscal en matière d’actes relatifs à une société, n’est pas transposable.

Ils considèrent que les actes, comme un cahier des charges ou de création d’un lotissement, dans lequel se trouve en définitive le bien acquis, relèvent nécessairement de la compétence du notaire.

Ils invoquent un manquement à l’obligation de conseil.

Ils relèvent qu’aucun cahier des charges n’est mentionné dans l’acte de vente ni dans les actes constituant l’origine de propriété mentionnés dans cet acte.

Ils soulignent que l’acte de vente ne mentionne pas l’existence du cahier des charges, du lotissement ou d’une quelconque servitude et qu’ils n’ont pas eu connaissance de cet acte.

Ils précisent que, en cause d’appel, ils produisent des documents mentionnant l’existence de ce cahier des charges.

Ils en concluent que le notaire a manqué à son devoir de conseil en n’effectuant aucune recherche sur les origines de la propriété et en ne vérifiant pas si un cahier des charges pouvait trouver à s’appliquer à cette propriété.

Ils rappellent qu’avant et après la vente, ils ont alerté l’étude sur l’existence de panneaux signalétiques « Voie privée » et ainsi sur la possible existence d’obligations de droit privé, donc de nature contractuelle, qui s’appliqueraient à la propriété.

Ils lui font grief de n’avoir entrepris aucune recherche sérieuse hors de la demande d’un certificat d’urbanisme.

Ils soulignent que ce certificat ne renseigne pas sur les obligations de caractère privé.

Ils ajoutent que les formulaires relatifs aux renseignements d’urbanisme et aux carrières, ainsi que l’arrêté du maire du 4 mai 2010 ne renseignent que sur les règles d’urbanisme applicables au terrain.

En réponse aux intimés sur les recherches cadastrales, ils relèvent que la demande n’a pas porté sur la période antérieure à 1960 et estiment qu’ils ne pouvaient s’exonérer de l’analyse des actes de propriété antérieurs à la vente afin de vérifier l’origine de la propriété.

Ils constatent que l’acte de vente des consorts A mentionne l’existence de ce cahier des charges impliquant de facto l’existence d’un lotissement, dans lequel est situé le bien acquis.

Ils exposent que si l’existence du cahier des charges avait été portée à leur connaissance, ils auraient pu régler cette question avec leur notaire, avant la vente, et n’auraient pas été confrontés à la procédure judiciaire qui a été engagée contre eux.

Ils soulignent que cette vérification portait sur l’acte de vente des vendeurs et estiment que les intimés ne peuvent ainsi sérieusement opposer l’ancienneté de la vente.

Ils font valoir que cette simple vérification aurait permis aux notaires d’interroger les vendeurs sur l’existence de ce cahier des charges et par extension sur la situation du bien dans un lotissement privatif.

Ils ajoutent que M. A a été le président de l’association pendant de nombreuses années, ce dont ils n’ont été informés que postérieurement à la vente.

Ils concluent, avec le tribunal, que la mention de l’acte d’origine de propriété du 30 décembre 1949 dans l’acte de vente dressé le 23 juin 2010 impliquait que le notaire en ait pris connaissance et procède à une vérification attentive et à des recherches afin d’informer les acquéreurs de la nature exacte du bien acquis.

Ils estiment que cette absence de mention du cahier des charges résulte d’une volonté de cacher l’existence de cet acte afin d’assurer rapidement la vente, le bien étant en vente depuis plus de six mois et le notaire étant le conseil des vendeurs dans le cadre d’une succession.

Ils lui font également grief de ne pas avoir répondu à leurs demandes.

Les appelants soutiennent que le projet professionnel de M^me X n’a pas d’incidence sur cette responsabilité.

Ils affirment en avoir informé le notaire et estiment que, même s’il n’avait pas été informé, sa responsabilité demeurerait engagée.

Ils rappellent que le bien est situé dans une zone permettant de domicilier leur activité dans le bien acheté.

Ils se prévalent en outre des articles L.123-10 du code de commerce et L.631-7-4 du code de la construction et de l’habitation d’où il résulte qu’ils peuvent exercer leur activité dans leur résidence principale sans que l’acte de vente n’ait à le préciser.

Ils exposent que c’est postérieurement à la vente qu’ils ont engagé des démarches dans le but de vérifier la possibilité de domicilier leur activité dans leur nouvelle demeure, que la commune ne s’y est pas opposée, que les services vétérinaires ont confirmé la validité de la déclaration de la Sarl Doggies et Compagnie le 29 octobre 2010 et que M^me X justifie être détentrice du certificat

de capacité relatif à l’exercice des activités liées aux animaux de compagnie d’espèces domestiques et d’un certificat de formation à l’élevage canin qui lui a été décerné en 2012.

Ils invoquent en outre l’absence de recherche sérieuse sur l’existence d’un éventuel cahier des charges applicable et l’absence de réponse à leurs interrogations avant et après la vente.

Ils relèvent que les intimés ne répondent pas sur ce dernier point.

Les appelants soutiennent qu’ils ont subi des préjudices causés par cette faute et contestent le jugement.

Ils rappellent, citant des arrêts, les principes généraux applicables en matière d’indemnisation des préjudices subis du fait des fautes commises par un notaire.

Ils invoquent un préjudice subi du fait de la limitation par eux de leur activité.

Ils reprochent au tribunal d’avoir conditionné l’indemnisation du préjudice subi au fait qu’ils aient informé le notaire de leur projet d’exercer une activité professionnelle dans l’immeuble objet de la vente et estiment qu’il n’a ainsi pas respecté l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable.

Ils rappellent que la portée de l’obligation qui pèse sur le notaire d’assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte ne dépend pas de circonstances propres aux parties, et donc de la volonté des parties, mais des effets attachés à l’acte.

Ils en concluent qu’il lui appartenait de s’assurer que l’achat du bien immobilier pouvait se faire dans des conditions permettant aux acheteurs d’en faire une utilisation conforme à celle que tout acquéreur peut faire d’un immeuble à usage d’habitation.

Ils font valoir qu’il ne leur appartient pas de démontrer quel usage ils voulaient faire du bien au moment de la vente si l’utilisation est celle qui est attachée à la nature du bien en cause.

Ils réitèrent, rappelant les articles L.123-10 du code de commerce et L.631-7-4 du code de la construction et de l’habitation, que la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation entraîne la possibilité d’y exercer une activité professionnelle sous réserve de l’absence de stipulation contractuelle prévue dans un règlement de copropriété.

Ils soulignent donc que les effets attendus d’un acte de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation, qui ne contient aucune mention d’un acte contractuel interdisant l’exercice d’une activité professionnelle, sont donc également de permettre aux acheteurs d’exercer une telle activité.

Ils rappellent qu’ils pouvaient, compte tenu de sa localisation, domicilier leur activité dans le bien acheté et, donc, qu’ils pouvaient en faire un usage normal, soit un usage d’habitation et professionnel.

Ils exposent leurs démarches afin de domicilier leur activité dans leur bien.

Ils font donc valoir qu’ils étaient fondés à exercer leur activité dans leur résidence principale sans que l’acte de vente n’ait à le préciser et, donc, qu’ils n’avaient pas à en informer le notaire.

Ils ajoutent qu’ils l’en avaient informé car ils exerçaient cette activité dans leur précédente résidence.

Ils soutiennent donc que la méconnaissance par le notaire de ses obligations ne leur a pas permis d’identifier et connaître l’étendue de leurs propres obligations et de se prononcer en toute connaissance du bien qu’ils allaient acquérir.

Ils affirment qu’ils ont ainsi été contraints d’adapter leur activité à cette situation, n’ayant aucune certitude quant à l’existence et au caractère opposable du cahier des charges dont leurs voisins sollicitaient l’application.

Ils affirment que si le notaire avait éclairci cette question avant la vente, et postérieurement lorsqu’il a été saisi en ce sens, ils auraient eu la certitude de leur droit à exercer cette activité.

Ils en infèrent qu’il existe un lien de causalité entre sa faute et leur préjudice.

S’agissant de leur préjudice, ils exposent qu’ils ont dû limiter leur activité de manière à ne causer aucune nuisance.

Ils indiquent qu’ils ont dû, compte tenu de l’opposition de certains propriétaires, modifié leurs habitudes de travail en opacifiant les grilles de leur jardin afin que leur camionnette ne soit pas vue, réduire les promenades de quartier, exclure l’accueil de tout client à leur domicile, limiter à quatre ou cinq le nombre de chiens gardés alors que neuf pouvaient être accueillis, réduire le nombre de livraisons de croquettes à une par mois, réalisée en cours de journée.

Ils évaluent à 10.000 euros l’indemnisation de ces troubles.

Ils ajoutent que, compte tenu des menaces pesant sur leur société, ils n’ont pas réalisé de publicité pendant deux ans ce qui a entraîné une perte de chiffre d’affaires en 2012 par rapport au résultat de l’année 2011, de l’ordre de 17.000 euros.

Ils invoquent un préjudice moral et des troubles dans la jouissance de leur propriété.

Ils font valoir que l’absence d’information relative au cahier des charges les a maintenus dans l’ignorance de la consistance exacte du bien acheté et des droits qui y étaient attachés et est directement à l’origine des préjudices subis.

Ils exposent que leurs voisins ont tenté de faire interdire leur activité par un vote des copropriétaires puis ont engagé une action judiciaire.

Ils déclarent que ces actions ont été source d’inquiétude et ont perturbé leur quotidien, devant se rendre aux réunions des copropriétaires et étant dans l’incertitude quant à l’opposabilité du cahier des charges.

Ils estiment que si le notaire avait procédé aux vérifications nécessaires, ils auraient bénéficié des éléments juridiques pour répondre à leurs voisins et n’auraient pas été inquiets de l’issue de leurs démarches.

Ils affirment, critiquant le jugement, que l’action judiciaire n’était pas motivée par des nuisances dues à leur activité mais par l’application du cahier des charges qui a motivé l’action des voisins.

Ils ajoutent qu’ils ont ainsi dû faire face à cette procédure sans bénéficier d’aucune information de la part de leur notaire ce qui a accru leur inquiétude.

Ils font état d’un stress important, M^me X ayant fait un malaise lorsqu’elle a reçu l’ordonnance d’injonction et ayant perdu un embryon qui lui avait été implanté.

Ils font également état d’incivilités sur leurs véhicules, de tentatives d’empoisonnement des chiens, peu de jours après le rendu du jugement du 21 juin 2013 et d’un acharnement à leur égard, leurs voisins ayant la certitude qu’ils étaient fondés à se prévaloir du cahier des charges compte tenu du silence du notaire.

Ils réclament l’allocation d’une somme de 8.000 euros à ce titre.

Ils réitèrent que ces préjudices trouvent uniquement leur origine dans l’absence d’information donnée au moment de la vente sur l’existence du cahier des charges dont des propriétaires voisins allaient se prévaloir et de réponse à leurs demandes postérieures à la vente.

Ils invoquent un préjudice lié à la perte de chance de pouvoir se soustraire à la vente.

Ils soutiennent qu’ils n’auraient pas procédé à cette acquisition et donc n’auraient pas été confrontés à cette situation s’ils avaient eu connaissance des informations exactes relatives à leur bien et que leur nouvelle habitation a été achetée dans le but de favoriser les conditions d’exercice de cette activité, de sorte que la seule connaissance de la clause interdisant une activité commerciale les aurait fait renoncer à cet achat.

Ils ajoutent que leur ignorance de l’existence du cahier des charges a exacerbé l’attitude de leurs voisins et que le silence de leur notaire et l’absence d’information donnée lorsqu’il a été informé de la procédure engagée contre eux est à l’origine d’une inquiétude majeure qui a perduré tout au long du procès.

Ils affirment en outre qu’il n’a pas été statué- par le jugement du tribunal d’instance et l’arrêt- sur la question du préjudice financier subi par eux dans le cadre du contentieux qui les a opposés à leurs voisins.

Ils évaluent à 12.000 euros ce préjudice.

Ils invoquent la perte de la valeur de la propriété soit 5% du prix de vente.

Ils affirment que le prix du bien acquis ne reflétait pas la réalité du bien grevé par des obligations de caractère privé, situé dans un lotissement privatif.

Ils déclarent qu’ils ont perdu leur droit à stationner leurs véhicules dans la voie privée.

Ils exposent qu’il résulte du nouveau cahier des charges ' qui ne leur est pas opposable- qu’ils n’ont aucun droit à stationner dans cette voie ce qui diminuera le prix de vente.

Ils font valoir qu’en l’absence de mention relative à la voie dans l’acte, ils ont perdu une chance de voir leur droit de propriété sur la voie clairement établi.

Ils font également état de l’absence de travaux d’entretiens de voirie.

Ils sollicitent ainsi le paiement d’une somme totale de 78.000 euros.

En réponse aux intimés, s’agissant du lien de causalité, ils réitèrent que si le cahier des charges avait été porté à leur connaissance, ils n’auraient pas acquis le bien litigieux et n’auraient pas subi les préjudices dont ils sollicitent la réparation.

Ils soulignent qu’il ne leur a pas été possible d’opposer une argumentation juridique précise à leurs voisins.

Ils affirment qu’en l’absence de faute du notaire, «'ils auraient pu démontrer immédiatement l’inopposabilité de l’acte puisque cela aurait été confirmé par le notaire et inscrit dans leur acte de vente.'»

Ils réitèrent que l’assemblée tenue le 9 décembre 2011 a constaté l’absence de nuisances.

Ils réitèrent également qu’ils n’ont été confrontés à l’opposition de voisins qu’en raison de l’erreur du notaire.

Ils contestent toute procédure abusive.

Aux termes de leurs écritures précitées, Maître Z et de la SAS O Z Fievet estiment que cette instance est le pendant du litige ayant opposé les époux X à certains propriétaires et qu’ils mêlent la présente action et l’argumentaire développé contre ces derniers.

Ils contestent toute faute.

Ils rappellent, citant des arrêts, les obligations du notaire rédacteur d’actes et soulignent que, s’agissant d’une obligation de moyen, sa responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement d’une faute prouvée.

Ils déclarent que l’obligation d’investigation du notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable compte tenu des circonstances dans lesquelles il est intervenu et des données de fait portées à sa connaissance.

Ils ajoutent que sa responsabilité du rédacteur d’acte ne peut être engagée lorsqu’il n’avait pas les moyens de déceler les difficultés en cause.

Ils relèvent qu’en l’espèce, le notaire n’a pas eu connaissance d’une association syndicale ou d’un cahier des charges régissant un prétendu lotissement dûment publié.

Ils rappellent que ni le certificat d’urbanisme et ni la note de renseignement n’ont permis de révéler une telle information et que l’état hypothécaire délivré par la conservation des hypothèques du chef des vendeurs ne mentionne aucun acte publié et opposable, sur l’existence d’une voie privée gérée en syndicat.

Ils en concluent qu’aucun élément ne pouvait permettre au notaire de soupçonner une difficulté sur la situation juridique du bien.

Ils rappellent également que la cour d’appel de Versailles a, le 18 août 2015, rejeté la demande de trois propriétaires au motif qu’aucun des documents versés aux débats ne permettait de vérifier si le cahier des charges avait été mentionné de façon précise dans les actes de vente des trois lots constituant la propriété des époux X ni que ces actes aient été publiés et déclaré inopposable aux époux ledit cahier des charges.

Ils en infèrent que la cour a confirmé leur position sur l’absence d’actes régulièrement publiés.

Ils déclarent que le notaire ignorait l’existence du lotissement, d’un cahier des charges et d’une voie privée et relèvent que la position de la mairie a évolué sans qu’un élément précis ne permette de déterminer le statut exact de l’impasse.

Ils rappellent enfin que le notaire n’est pas tenu de vérifier l’origine de propriété au-delà de 30 ans et citent un arrêt relatif à une servitude.

Ils font valoir, en tout état de cause, que la fiche immobilière ne révélait aucune publication relative à un cahier des charges du lotissement du Square de la côte Saint-Thibaut pouvant leur être opposable et en infèrent que le notaire n’aurait, en conséquence, donné aucune autre information que celle de l’inopposabilité du cahier des charges aux nouveaux acquéreurs.

Ils contestent donc toute faute.

S’agissant du reproche fondé sur l’impossibilité d’exercer dans les lieux leur activité de garde de chiens, ils indiquent ne pas avoir été avisés de cette affectation, relèvent que les appelants ont acquis un pavillon à usage d’habitation dont la désignation ne laisse aucun doute sur la destination du bien et soulignent qu’aux termes du compromis de vente, les époux ont indiqué que le bien qu’ils achetaient était destiné à l’habitation.

Ils indiquent qu’à aucun moment, les époux n’ont indiqué au notaire vouloir exercer dans les lieux une activité commerciale et encore moins un élevage de chiens et observent que l’accord de prêt mentionne bien une acquisition à usage d’habitation.

Ils en concluent que le notaire ne peut être tenu responsable d’une éventuelle impossibilité pour les appelants de faire domicilier la société dans le pavillon.

Ils réfutent donc toute faute et sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef.

Les intimés contestent tout lien de causalité entre la faute invoquée et le dommage subi.

Ils considèrent que l’exigence de ce lien de causalité suppose de reconstituer la situation telle qu’elle aurait été sans le manquement imputé au notaire.

Ils observent que l’existence du cahier des charges ne pouvait avoir aucun effet vis-à-vis d’eux dès lors que ce document n’a jamais été publié ce qu’a confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 18 août 2015.

Ils estiment qu’ils veulent leur faire supporter un conflit de voisinage totalement étranger à leur intervention.

Ils font valoir que le litige opposant M. et M^me X aux autres propriétaires du square laisse à penser que le conflit est venu uniquement de l’activité exercée par les appelants, qui aurait déplu au voisinage soit des promenades fréquentes de groupe de chiens, le passage d’une fourgonnette, l’accueil de la clientèle dans leur logement gênant la tranquillité du quartier, la livraison de la nourriture et du matériel canin et le bruit occasionné par l’aboiement des chiens.

Ils affirment que le notaire n’est pas responsable de la situation et de l’installation d’une société d’élevage de chiens dans le pavillon d’habitation qui n’était nullement destiné à une telle activité commerciale.

Ils excipent du jugement.

Ils soutiennent également qu’à considérer qu’ils aient été informés de l’existence d’un cahier des charges gérant le Square de la Côte Saint-Thibaut, le notaire n’aurait pu que leur répondre que cet acte n’ayant pas été publié, il ne pouvait leur être opposable et que quelle que soit l’activité exercée, elle ne devait susciter aucune nuisance.

Ils font en outre valoir qu’il n’est pas démontré qu’informés d’un élément prétendument défavorable à l’opération envisagée, ils n’auraient pas contracté

Ils en concluent qu’ils ne peuvent se prévaloir du dommage résultant de cet élément.

Ils rappellent qu’ils n’ont jamais été interdits d’exercer leur activité commerciale et que seuls quelques copropriétaires ont agi à leur encontre.

Enfin, ils estiment qu’ils ne peuvent prétendre qu’ils ont été contraints de limiter leur activité de manière à ne causer aucune nuisance, ne sachant pas si le cahier des charges leur était opposable ou

non, alors qu’ils reconnaissent qu’aux termes des dispositions légales et règlementaires, cette absence de nuisance vis-à-vis du voisinage s’imposait à eux.

Ils réfutent donc tout lien de causalité.

Ils contestent les préjudices prétendus.

S’agissant de la limitation de leur activité de manière à ne causer aucune nuisance, ils estiment que cette demande n’est pas distincte de celle présentée au titre du préjudice financier et affirment qu’ils n’en justifient pas sauf pour eux à respecter la tranquillité des occupants du voisinage.

Ils nient tout lien de causalité entre la prétendue perte de chiffre d’affaires et la faute invoquée.

Ils ajoutent que la société se développe.

Ils affirment que le préjudice moral invoqué est uniquement lié à la position prise par les résidents du Square et à leur volonté de faire cesser toute activité commerciale dans la voie soit au climat qui s’est installé dans l’impasse et non à la rédaction d’un acte d’acquisition par le notaire.

Ils ajoutent que les époux ont été déboutés par la cour d’appel de leur demande au titre du préjudice financier qu’ils avaient formée contre des propriétaires.

Ils estiment qu’une telle demande ne peut prospérer contre le notaire, dès lors qu’elle a été écartée contre ceux qui se sont opposés à l’exercice de leur activité.

Ils affirment non justifiée la dépréciation alléguée de leur bien.

Ils invoquent une procédure abusive, les appelants invoquant même une dissimulation et une intention malveillante totalement dénué de fondement.

*****************************

Considérant que la responsabilité professionnelle du notaire rédacteur d’acte peut être recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil à charge pour celui qui l’invoque de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;

Considérant que le notaire rédacteur d’acte est soumis à une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente'; qu’il doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité';

Considérant qu’il est, à ce titre, tenu de procéder à des recherches sur la situation des biens, et plus particulièrement de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu';

Considérant que ni l’acte authentique reçu le 23 juin 2010 par Maître Z par lequel les époux X ont acquis des consorts A l’immeuble litigieux ni l’attestation notariale dressée par Maître Z le 23 juin 2010 ne mentionnent l’existence d’un cahier des charges d’un lotissement ni d’une servitude résultant de celui-ci';

Considérant qu’au titre de l’origine de propriété, l’acte indique qu’originairement les biens objet de la vente appartenaient aux époux A-Q, aux termes d’un acte de vente reçu par Maître M N le 30 décembre 1949, et énumère les actes authentiques qui se sont ensuite succédés ;

Considérant que l’acte notarié du 30 décembre 1949 conclu entre les consorts B et M. A

désigne le bien comme étant constitué, d’une part, d’un pavillon situé […], d’une petite cour devant et au fond, d’autre part, d’ 'une bande de terrain en façade de cet immeuble, d’une superficie de vingt-quatre mètres carrés soixante centièmes formant partie du square de la côte Saint Thibault laquelle bande de terrain demeurera affectée à perpétuité à usage de rue conformément aux dispositions du cahier des charges dont il sera question plus loin'';

Considérant que ce même acte mentionne, au titre de l’origine de propriété, que l’immeuble objet de la vente dépendait de la communauté entre les époux B-R, à la suite de l’achat par elle le 21 octobre 1930 du terrain des époux C-S, et précise que 'Le terrain faisait partie d’une propriété (…) sise à Bois-Colombes, rue L Jaurès n°105, lieu-dit le Côte Saint-Thibault et formait le lot […]'';

Considérant, enfin, que le programme de lotissement et le cahier des charges ont été déclarés par M. C selon acte authentique du 22 octobre 1929, qui mentionne la création par lui, à travers sa propriété sise 103-105 rue L Jaurès, d’une voie privée dénommée 'Square du Tintoret', d’une longueur d’environ soixante- dix mètres, destinée à desservir les seize lots de terrain devant constituer le lotissement de sa propriété'; que l’acte énonce que tous les lots seront desservis par ladite voie privée, que le sol de la voie privée fait partie des lots de terrains riverains et que chacun de ceux-ci comporte donc une bande de terrain frappée à perpétuité une servitude de passage'; qu’il est également prévu la constitution d’un syndicat des co-propriétaires du lotissement dont les acquéreurs s’engagent à devenir membres et à respecter la police du lotissement, et notamment l''interdiction de l’exercice du commerce et de l’industrie, ce lotissement étant uniquement destiné à l’habitation et à la jouissance des lieux, en bon père de famille’ et 'à occuper bourgeoisement leur habitation, l’installation de tous locaux industriels ou commerciaux, dépôts, entrepôts ou similaires étant formellement interdits'';

Considérant que, comme le relève le tribunal, une lecture attentive de l’acte d’origine de propriété daté du 30 décembre 1949, mentionné dans l’acte litigieux, aurait dû permettre au notaire de prendre connaissance de l’existence du cahier des charges et l’inciter à se renseigner sur le contenu dudit cahier';

Considérant, également, que le notaire ne peut utilement faire valoir l’ancienneté de cet acte, sa mention à l’acte de vente dressé par ses soins et la reprise d’éléments y figurant impliquant qu’il a pris connaissance de son contenu';

Considérant, enfin, qu’il ne peut davantage soutenir avoir procédé aux vérifications habituelles en matière d’urbanisme, qui n’ont révélé aucune servitude, ou se prévaloir des hésitations de la commune de Bois Colombes à qualifier le square litigieux de voie privée dans la mesure où l’information de l’existence d’un cahier des charges régissant un lotissement était contenue dans l’acte dont il a pris connaissance et dont il se devait de vérifier le contenu';

Considérant que, comme l’a rappelé le tribunal, la circonstance que les acquéreurs ne l’auraient pas informé de leur projet professionnel est indifférente dans la mesure où le notaire est tenu de procéder aux recherches sur la situation des biens et à la lecture efficiente des actes de vente';

Considérant, en conséquence, que, comme l’a retenu le tribunal, en ne procédant pas, antérieurement à la rédaction de son acte, à une vérification attentive de l’acte d’origine de propriété de l’immeuble vendu, en particulier en ne prenant pas connaissance des mentions figurant dans le descriptif du bien et l’origine de propriété contenues dans l’acte de vente du 30 décembre 1949 mentionné à son acte comme l’acte d’origine de propriété, en n’effectuant pas les recherches supplémentaires induites par le contenu cet acte, et en n’informant pas les acquéreurs sur la nature exacte du bien acquis, antérieurement à la conclusion de l’acte authentique du 23 juin 2010, ce en dépit des interrogations des époux X sur la présence d’un panneau 'voie privée’ dans le square, le notaire a manqué à son obligation d’assurer l’utilité et efficacité de son acte';

Considérant, en outre, que, postérieurement à l’acte de vente du 23 juin 2010, les consorts X ont informé le notaire des difficultés rencontrées par eux et lui ont demandé, notamment, de vérifier l’existence d’une ASL'; qu’il s’est contenté de répondre que «'rien dans les documents des A ne mentionne une voie privée'» alors que la vérification des mentions figurant dans l’acte d’origine de leur propriété lui aurait permis de renseigner utilement ceux-ci et de leur permettre de répondre à leurs opposants';

Considérant que Maître Z a donc commis des fautes ;

Considérant qu’en raison de ses fautes, M. et M^me X n’ont pas eu connaissance de l’existence d’un cahier des charges interdisant aux propriétaires d’exercer une activité commerciale';

Considérant qu’il est sans incidence que ceux-ci n’aient pas, comme il l’affirme, informé Maître Z de leur intention d’exercer une telle activité dans les biens acquis alors que celle-ci était autorisée par les dispositions légales et réglementaires et par la classification du bien dans la zone Ud du plan local d’urbanisme en vigueur et que seul le cahier des charges la proscrivait';

Considérant que, s’il avait été mentionné dans l’acte de vente du bien aux époux X, ce cahier des charges leur aurait été opposable, son absence de publication étant alors sans incidence';

Considérant que le défaut de mention de ce cahier des charges a eu pour conséquence, compte tenu de l’absence de preuve de sa publication, de le rendre inopposable aux époux X'; que l’interdiction y énoncée ne peut donc leur être opposée comme l’a jugé la cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 18 août 2015, définitif';

Considérant que la faute du notaire leur permet donc d’exercer leur activité';

Considérant que leur perte de chance de ne pas acquérir ce bien s’ils avaient été informés du cahier des charges ne leur cause ainsi aucun préjudice dès lors qu’ils peuvent exercer leur activité';

Considérant, toutefois, qu’ils ont été dans l’incertitude de leurs droits jusqu’à l’arrêt du 18 août 2015'; que cette incertitude est la conséquence des fautes du notaire';

Considérant qu’ils justifient avoir dû, pour ce motif, limiter leur activité compte tenu de la procédure diligentée à leur encontre par trois copropriétaires'; qu’il importe peu, dans la présente procédure, que, dans les rapports entre les époux et ceux-ci, la cour d’appel de Versailles ait jugé que les appelants ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un préjudice';

Considérant que cette limitation a entraîné un trouble dans l’exercice de leur activité et une baisse du chiffre d’affaires en conséquence de celle-ci'; que cette perte ne s’explique pas, toutefois, par cette seule limitation'; que ce préjudice, unique, sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 5.000 euros';

Considérant que les procédures initiées à leur encontre et les démarches des copropriétaires à leur égard ont été fondées sur leur méconnaissance du cahier des charges'; que celle-ci est imputable aux fautes du notaire';

Considérant qu’elles leur ont causé un préjudice moral justifiant le versement d’une somme de 5.000 euros';

Considérant qu’ils ne versent aux débats aucune pièce permettant de comparer la valeur de leur bien au vu des contraintes liées à sa situation et à la privation du droit de stationner sur la voie privative attenante à celle d’un bien similaire non situé dans un lotissement'; qu’ils ne produisent pas davantage d’estimations d’agences ou d’expert démontrant une diminution de la valeur de leur bien'; qu’il sera

ajouté qu’ils ne peuvent à la fois invoquer un préjudice lié à des contraintes imposées par la participation à une ASL- qui ne leur est pas opposable- et à ses avantages';

Considérant qu’ils ne rapportent donc pas la preuve de la perte de la valeur de leur propriété due à la faute de Maître Z'; que leur demande de ce chef sera rejetée';

Considérant que les intimés devront donc leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts';

Considérant que le jugement sera ainsi partiellement infirmé';

Considérant que les intimés devront payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Considérant que, compte tenu du sens du présent arrêt, leurs demandes fondées sur un abus de procédure et sur l’indemnisation de leurs frais irrépétibles seront rejetées';

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts formées à l’encontre de Maître Z, notaire, et de la SCP O P Z et en ce qu’il les a condamnés aux dépens,

Statuant de nouveau de ces chefs et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Maître Z et la SAS O Z Fievet, aux droits de la SCP O P Z, à payer à M. et M^me X la somme unique de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Maître Z et la SAS O Z Fievet, aux droits de la SCP O P Z, à payer à M. et M^me X la somme unique de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement Maître Z et la SAS O Z Fievet, aux droits de la SCP O P Z, aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Debray';

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,