Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 28 Janvier 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] à [Localité 17]

représenté par son syndic la société CYTIA HOTEL DIEU IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 7]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

ET:

Monsieur [M] [F] [R] [E]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Juin 2024

date des débats : 28 Juin 2024

délibéré au : 27 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe

prorogé au : 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01815 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NBZQ

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, le [Adresse 19] a fait assigner [M] [E] et [V] [H] aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes de 3 011.26 euros dont 2 207.26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 et anatocisme au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 mai 2024, de 804 euros au titre des frais de recouvrement, 2 800 euros de dommages et intérêts, 2 310 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts et rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [M] [E] et [V] [H] sont copropriétaires de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 8] sur la commune de [Localité 16].

A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires ce en quoi ils sont défaillants depuis une année en dépit de relances et mises en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [M] [E] et [V] [H] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juin 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Bourg a comparu représenté par son conseil.

A cette occasion, le syndicat des copropriétaires a actualisé le décompte de charges de [M] [E] et [V] [H] qui fait apparaître un arriéré de 544.87 euros au 27 juin 2024.

Le délibéré a été fixé au 27 septembre 2024 et prorogé au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [M] [E] et [V] [H], ni présents ni représentés, ont été cités respectivement à personne et à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le [Adresse 19] produit aux débats :

— un relevé de propriété de [M] [E] et [V] [H] portant sur la propriété des lots n°20 et 105 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4],

— le règlement de copropriété du 19 juillet 1973

— les relevés de compte faisant apparaître un arriéré de charges et frais de 3 197.26 euros au 28 mai 2024 et d’un montant de 544.87 euros au 27 juin 2024

— les appels de fonds et répartitions de charges du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024

— les mises en demeure réalisée par le syndic de copropriété et par le conseil du syndicat des copropriétaires

— le procès-verbal d’Assemblée Générale du 2 février 2022 votant le budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023

— le contrat désignant la SARL CITYA HOTEL DIEU en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que [M] [E] et [V] [H] sont copropriétaires non occupants en indivision de lots situés dans la [Adresse 12] et qu’ils sont défaillants dans le paiement régulier des charges de copropriété régulièrement appelées depuis le mois de février 2023. Deux versements volontaires significatifs ont néanmoins été effectués le 31 mai 2024 et le 14 juin 2024.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les sommes inscrites au titre du « contentieux » (11/09/2023 et 19/04/2024) et du dossier de l’avocat (20/09/2023) seront prises en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [M] [E] et [V] [H] ne sont plus débiteurs au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 27 juin 2024. En effet, la somme totale de 786 euros figurant dans le décompte qui doit être soustraite considérant qu’elle sera prise en compte au titre des frais irrépétibles dépasse l’arriéré de charges et frais nécessaire de 544.87 euros.

Le [Adresse 18] [Adresse 11] Bourg sera débouté de sa demande au titre du paiement des charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement impayés.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [M] [E] et [V] [H] ont fait l’objet de mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception envoyés par le syndic le 12 mai 2023, 20 octobre 2023, 10 novembre 2023 et 19 avril 2024. Ils ont en outre fait l’objet des mêmes démarches et dans les mêmes formes par avocat le 12 septembre 2023 et le 13 novembre 2023.

Le 1er versement volontaire a eu lieu avant l’assignation à la présente instance.

Il s’ensuit que la carence de [M] [E] et [V] [H] est manifeste bien que devant être mesurée au regard des paiements effectués. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Au regard de la date d’effet de la présente décision, il n’y a pas lieu d’autoriser la capitalisation des intérêts sur cette somme.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [E] et [V] [H] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 16] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU de sa demande au titre du paiement des charges de copropriété et frais nécessaires impayés ;

CONDAMNE solidairement [M] [E] et [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] et [Adresse 8] à [Localité 16] représentée par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU la somme de 500 euros de dommages-intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum [M] [E] et [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 16] représentée par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [M] [E] et [V] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT