TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [T]

Monsieur [X] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître David GOLDSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04785 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2C3

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société JH Immobilier dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par la SELARL MONCEAU LITIS en la personne de Maître David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G402

DÉFENDEURS

Madame [D] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04785 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2C3

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Madame [D] [T] est usufruitière du lot n°12 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété, tandis que Monsieur [X] [T] en est nu-propriétaire.

Par actes de commissaire de justice en date des 28 mai 2025 et 19 août 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier, a fait assigner respectivement Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de les condamner au paiement des sommes suivantes :

— in solidum 4 342,38 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés au 21 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2025

— in solidum, les intérêts légaux capitalisés à compter du 17 janvier 2025

—  1 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier, représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété visant le lot n°12 (82/1000) le règlement de copropriété un relevé de compte au 24 avril 2025 les appels de fonds sur charges courantes et sur travaux concernés deux courriers de mises en demeure du syndic le 17 janvier 2025 et de l’avocat le 10 février 2025 des factures afférentes aux frais les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 14 juin 2022, 14 novembre 2023 et 24 juillet 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours contre ces assemblées générales le contrat de syndic.

Il ressort du relevé de situation de copropriétaire arrêté au 24 avril 2025 que le compte de Madame [D] [T] et de Monsieur [X] [T] s’agissant des charges de copropriété et appels sur travaux (notamment ravalement de façade) et frais était débiteur à cette date de la somme de 4 342,38 euros, dont il convient de déduire 360 euros correspondant aux frais de mise en demeure et de suivi du contentieux du syndic, soit un montant de 3 982,38 euros hors frais.

Madame [D] [T] et de Monsieur [X] [T], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas de démembrement de propriété en particulier, selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire ne prévoient pas de solidarité entre eux. Toutefois, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une telle clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire insérée au règlement de copropriété produit, en sa page 18 alinéa 5 du Titre quatrième, Charges communes – Règlement des charges, de sorte que la solidarité sera retenue.

Par conséquent, Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T] seront condamnés solidairement (et non in solidum) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la société JH Immobilier la somme de 3 982,38 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 24 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, l’accusé de réception de la mise en demeure qui aurait été adressée le 17 janvier 2025 n’étant pas produit.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée de 360 euros celle de 96 euros au titre des mises en demeure adressées par le syndic, sans production des accusés de réception, et 264 euros de frais de contentieux du syndic en l’absence de preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, soit la totalité de frais réclamés.

En conséquence, la somme réclamée n’étant pas justifiée, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la société JH Immobilier est débouté de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 mai 2025 pour les charges et travaux et la capitalisation suivant la condamnation principale, la solidarité entre les parties s’y appliquera de fait.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il convient de relever que le compte de copropriétaire était créancier de 337,34 euros le 28 septembre 2024 suite au règlement par Madame [D] [T] de la somme de 2 800 euros. Dès lors, il convient de minorer le montant de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par la société JH Immobilier au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et de condamner Madame [D] [T] de ce chef à lui verser 150 euros et Monsieur [X] [T] à 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T] seront condamnés à hauteur de 400 euros chacun.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier la somme de 3 982,38 euros au titre des charges de copropriété et des travaux impayés suivant décompte arrêté au 24 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 28 mai 2025 et rappelle que les effets de la solidarité s’y appliqueront ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier de sa demande de condamnation in solidum de Madame [D] [T] et de Monsieur [X] [T] à lui verser la somme de 360 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société JH Immobilier du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 17 décembre 2025

Le greffier le Président