Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [U]

30 rue du Corps de Garde

Logement 1

44100 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 20 juin 2025 no N-44109-2025-001506

représentée par Maître Clémence REBOUX, avocate au barreau de NANTES

substituée par Maître Clara HERACLES, avocat au sein su même barreau

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 03 juillet 2025

délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 24/04015 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPP7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître Clémence REBOUX + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a conclu un bail d’habitation avec Madame [N] [U] pour un appartement situé au 30 rue du Corps de Garde (appartement 1) à NANTES (44100), pour un loyer mensuel de 256,35 euros, charges comprises.

L’office d’habitat social a été destinataire, à de nombreuses reprises, de plaintes du voisinage concernant le comportement de la locataire.

Par courrier recommandé en date du 18 janvier 2024, il l’a mise en demeure de respecter le règlement intérieur. Les différentes tentatives de conciliation initiées pas le bailleur n’ont pas abouti, en l’absence de l’intéressée ou en raison d’une attitude de la défenderesse décrite comme inappropriée par le conciliateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du contrat et ordonner l’expulsion de l’occupante.

Après un renvoi, à l’audience du 3 juillet 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représenté, s’en rapporte à ses conclusions écrites par lesquels il demande que soit :

prononcé la résiliation judiciaire du bail ;

ordonné l’expulsion de Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique

prononcé une astreinte de 100 euros par jour de retard au terme d’un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

condamnée Madame [N] [U] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les dépens,

Il sollicite en outre que la défenderesse soit déboutée de toutes ses demandes et que l’exécution provisoire de la décision soit rappelée.

Madame [N] [U], représentée, s’en réfère à ses conclusions écrites par lesquelles elle demande :

A titre principal, que le demandeur soir débouté de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire, de bénéficier d’un délai d’un an pour quitter les lieux, et que lui soit accordé le bénéfice de la trêve hivernale ;

En tout état de cause, que l’office soit condamné au versement de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et soit condamné aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 1728 du code civil dispose que, dans le cadre d’un bail, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1729 du Code civil, « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prescrit aux locataires, en son alinéa b), d’user paisiblement des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En l’espèce, il est suffisamment établi par les nombreuses pièces versées aux débats que la demanderesse est destinataire, de façon répétée, de plaintes du voisinage de Madame [N] [U]. Ces plaintes sont étayées de différentes photos montrant des feux à proximité des habitations, des dépôts de détritus, ou une personne montant sur les toits. Des factures de réparation d’un toit sont par ailleurs produits, ainsi que différents dépôts de plainte. Les dégradations ont pu être, à différentes reprises, constatées par le bailleur lui-même. Ce dernier a par ailleurs été mis en demeure d’agir par le voisinage, par l’intermédiaire d’un avocat.

Dans ses écritures, la défenderesse reconnaît monter sur les toits des garages et avoir mis le feu à des affaires en un caddie. Elle porte des allégations contre ses voisins, estimant qu’elle subirait elle-même des violences, sans en apporter aucune preuve. Elle ne verse pas plus aux débats la main courante qu’elle indique avoir déposée.

Elle confirme par ailleurs être dans un état psychologique fragile. Elle considère que son comportement trouve son origine dans des agressions sexuelles et des viols qu’elle a subi par le passé.

Le conciliateur de justice a par ailleurs pu constater, lors d’une rencontre entre les parties, l’échec de la conciliation en raison d’une « attitude inappropriée » de la locataire.

Il en ressort que, outre les altercations avec son voisinage, lequel se plaint d’agressions, d’insultes ou de harcèlement, ainsi que de messages anonymes, Madame [N] [U] provoque des dégradations sur les logements avoisinants, menace la sécurité des voisins par les feux dont elle est à l’origine, à proximité immédiate des habitations, et porte atteinte à la salubrité par le déversement d’ordures sur la voie publique ou dans des espaces collectifs.

Ces manquements à une occupation paisible de Madame [N] [U] sont particulièrement graves, répétés, et inscrits dans la durée.

Par conséquent, au vu de manquements tels qu’exposés ci-dessus, il convient de prononcer la résiliation de son contrat de bail, de sorte que Madame [N] [U] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte avec l’assistance de la force publique.

Le demandeur entend voir prononcer une astreinte journalière en cas de maintien dans les lieux. À cet égard, il importe de relever que l’occupante, percevant pour tout revenu le RSA et des aides au logement, n’est en tout état de cause pas en mesure de s’acquitter d’astreintes journalières si celles-ci devaient être prononcées. La possibilité de mettre en œuvre une expulsion par le recours à la force publique apparaît une contrainte suffisante pour garantir l’exécution de la présente décision de justice.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

La défenderesse restera, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs au propriétaire, redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisables selon les modalités définies au bail.

Sur les demandes relatives aux délais pour procéder à l’expulsion

L’article L42-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les manquements répétés, y compris à quelques jours de l’audience et malgré l’assignation délivrée démontrent une incapacité de la demanderesse à se conformer à ses obligations. Elle ne manifeste en outre pas avoir déployé de démarches significatives en vue de mettre fin à cette situation ou de trouver un autre logement. Elle n’a pas d’enfants à charge. Elle a par ailleurs été, par le passé, accompagnée par des structures d’insertions susceptibles de l’accompagner dans une démarche de relogement.

En conséquence de quoi, au regard de la gravité des comportements de l’intéressée, il ne ressort pas des débats des circonstances telles que pourrait être justifié l’octroi d’un délai de grâce avant la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion.

L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que cette expulsion ne peut être mise en œuvre entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année, sauf si la mesure d’expulsion fait suite à une introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [U] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [N] [U] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2021 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT d’une part, et Madame [N] [U] d’autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés au 30 rue du Corps de Garde (appartement 1) à NANTES (44100), au jour de l’assignation, le 12 décembre 2024 ;

DIT que Madame [N] [U] est occupante sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période hivernale conformément aux dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [U] à compter du prononcé du jugement, date de la résiliation du bail, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE parties de toutes demandes plus amples ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN