1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e BANERE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 12 JUIN 2025

S.C.I. SCI SEII

c/

S.A.S. TPMP

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00450 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEW6

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 30 Avril 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société civile Immobilière d’Investissement Européen dénommée SCI SEII, immatriculée au RCS de CANNES sous n° 378 227 946, représentée par son gérant en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. TPMP (TOUCHE PAS A MA PLAGE), SIREN 952755155 prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Créancier inscrit :

Société BANQUE CIC EST

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 30 Avril 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin, prorogé au 12 Juin 2025.

***

FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2023, la SCI SEII a consenti à la SAS TPMP un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété sis à [Adresse 6], au rez-de-chaussée et au sous-sol consistant dans les lots n° 106, 107, 109 et 110 (Alpes-Maritimes) à usage de bar-restaurant, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2032, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 18 000 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance par trimestre à raison de versements de 4500 € et d’une provision trimestrielle de 300 euros à valoir sur les charges, taxes foncières en sus.

Le loyer est stipulé révisable pour la première période triennale seulement, conformément aux dispositions des articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce.

Une franchise de loyer a été accordée au preneur du 1er juillet 2023 au 31 août 2023

Par acte en date du 7 mars 2025, la SCI SEII a fait citer la SAS TPMP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 835 code de procédure civile, L 145-17, 145-41 du code de commerce :

— constater la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner son expulsion, celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner le locataire défaillant au paiement d’une provision de 7370,35 euros au titre des loyers et charges échus au 5 mars 2025, d’une provision sur clause pénale de 15 % de 1105,55 euros d’une indemnité d’occupation de 1600 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sommation.

Par acte du 11 mars 2025, la bailleresse a dénoncé l’assignation à la Banque CIC Est, créancier inscrit, en application de l’article L 143-2 du code de commerce.

Le dossier a été appelé et retenu à l’audience du 30 avril 2025 .

La SCI SEII expose au soutien de son action que la société preneuse a cessée d’honorer le paiement des loyers et provision sur charges, que le commandement de payer est resté sans effet dans le moteur délivrance, que la clause résolutoire est acquise à son profit, qu’à la date du 5 mars 2025, resté de voir les causes du commandement.

Elle sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

***

La SAS TPMP, bien que régulièrement assignée, par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire, à domicile et informée de l’obligation de constituer avocat, n’a pas constitué avocat.

Le créancier inscrit n’a pas davantage constitué avocat; il sera statué par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DECISION

1. Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion, en paiement des loyers et charges échus, d’une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est acquis aux débats que la SCI SEII et la SAS TPMP, sont liés par un bail commercial en date du 26 juin 2023 soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, tels que modifiés par la loi du 18 juin 2014.

Aux termes de l’article L 145-41 de ce code, tel que modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, article 6-III-1°, en vigueur le premier octobre 2016, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement de payer doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis force de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le mandataire de la presse adressée à la société preneuse le 22 janvier 2025 une mise en demeure de payer par lettre avec demande d’avis de réception la somme de 6409 € au titre de la taxe foncière 2024 d’un montant de 1609 euros, du loyer du premier trimestre 2025 d’un montant de 4500 €, la provision de 300 € sur charges.

Cette mise en demeure étant manifestement restée sans effet, la SCI SEII, par suite de l’absence de paiement intégral des loyers et provisions sur charges des mois du premier trimestre 2024 premier trimestre 2025, a fait signifier à la SAS TPMP un commandement de payer par acte de la SELARL [H] & ASSOCIES, commissaires de justice à Antibes, du 25 février 2025, visant à obtenir le paiement de la somme de 7370,35 €, détaillée, dans un décompte annexé, dans le mois et lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le décompte ainsi annexé inclut des pénalités de retard d’un montant de 720 € à la date du 8 février 2024, des frais de commandement au 19 février 2024 d’un montant de 157,91 €, le montant de la taxe foncière 2024 de 1609 euros, des pénalités de retard facturés le 13 décembre 2024 à hauteur de 420 €, qui ont ensuite été annulées et des pénalités de retard facturé le 29 janvier 2025 à hauteur de 901,35 euros.

Les paiements effectués par la société défenderesse d’un montant de 20 497,91 €, entre le 15 mars 2024 et le 13 décembre 2024 sont détaillés.

Ce décompte ne précise pas les modalités de calcul des pénalités de retard.

Le bail comporte certes une clause pénale contractuelle ainsi libellée « au cas où les loyers et les charges ne seraient pas payées à l’échéance suivant les termes ci-dessus, les sommes dues seront majorées automatiquement et forfaitairement de 15 % dans le cas où le bailleur aurait dû délivrer mis en demeure et un commandement pour obtenir le règlement. Elles seront en outre majorées de 12 % de plus si le bailleur était obligé, en cas de carence, d’assigner en justice le preneur soit en paiement du loyer et des charges soient en expulsion ».

Force est de constater que le commandement de payer qui aurait été délivré à la requête de la bailleresse le 19 février 2024 ou à une date approximative non précisée n’est pas versée aux débats, seule la mise en demeure adressée par le mandataire de la bailleresse le 22 janvier 2025 est produite.

Il s’ensuit qu’à défaut de justification de l’envoi d’une mise en demeure ou d’un commandement de payer antérieur à cette mise en demeure, la bailleresse ne peut exiger dans le commandement de payer visant la clause résolutoire le paiement de la somme de 720 €, à la date du 6 février 2024.

La même observation vaut pour les pénalités de retard de 420 €, qui ont finalement été annulées.

Les pénalités de retard postérieures à la mise en demeure son dues, le juge des référés ne pouvant que regretter que la base de calcul et le détail de la somme de 961,35 euros ne soient pas précisés.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle ainsi que de la clause pénale contractuelle prévoyant la pénalité de 15 %.

S’agissant du montant de la créance locative, elle sera ramenée à la somme de 6492,45 euros, après déduction des sommes de 720 euros et de 157,91 euros, non justifiées.

La bailleresse affirme dans l’assignation que le commandement de payer est resté infructueux dans le mois de sa délivrance, sans toutefois annexer de décompte actualisé à la date de sa délivrance le 7 mars 2024. Le bordereau de communication vise un décompte, sans date et lettres de relance (pièces n° 3).

Le décompte édité le 5 mars 2025 par le mandataire correspond à celui annexé au commandement de payer.

La SCI SEII produit aux débats, en pièce n°4, une pièce à la société défenderesse correspondant à un décompte édité le 24 mars 2025 actualisé au 21 mars 2025, qui démontre que le preneur a procédé le 21 mars 2025 au paiement d’une somme de 2500 euros dont il doit être tenu compte dans le montant de la provision susceptible d’être alloué et qui doit être imputée sur la dette la plus ancienne.

Cette dernière pièce démontre que le commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance. Le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 6 mars 2025 et le bailleur est parfaitement fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SAS TPMP est occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée la dite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef.

Aucune circonstance particulière ne justifie qu’une astreinte soit fixée en application des dispositions des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

la SCI SEII sera déboutée de la demande formée de ce chef.

Il ressort de l’examen des pièces présentées aux débats, notamment d’un décompte en date du 24 mars 2025, qu’elle est fondée à exiger le paiement provisionnel de la somme de 3992,44 euros égale à la différence entre la somme commandée de 7370,35 €, les sommes non dues de 720 euros et de 157,91 euros et le versement de 2500 euros.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable. Il convient de condamner la SAS TPMP à payer à la SCI SEII cette somme, à titre provisionnel.

Cette dernière sollicite également la condamnation provisionnelle de 1105,55 euros au titre de la clause pénale précédemment reproduite.

Il sera relevé que le calcul a été opéré sur la base de la somme commandée qui inclut les pénalités de retard à hauteur de 720 euros et le coût d’un commandement de payer antérieur.

La base de calcul retenu pour la détermination de cette indemnité forfaitaire sur la somme de 6492,44 euros et sera fixée à la somme de 973,86 euros.

La SCI SEII sollicite la condamnation de la SAS TPMP au paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale ; il ne peut en revancher moduler son montant.

Le bail commercial comporte une clause ainsi libellée ": l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire du bail, ou expiration du bail, sera établi forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. Il convient à titre provisoire en l’espèce de la fixer mensuellement à la valeur du loyer pratiqué jusqu’au 6 mars 2025, conformément à la demande de la bailleresse soit 1500 €, majorée d’une provision sur charges de 100 euros, à compter du 1er avril 2025, jusqu’au départ effectif de la SAS TPMP et restitution des clés.

La SAS TPMP sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

2. Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La partie qui succombe doit supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SEII la charge des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens ; une indemnité de 1200 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidence, juge des référés au tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 OU 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties en date du 26 juin 2023 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, à compter du 6 mars 2025 ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS TPMP des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété sis à [Adresse 6], au rez-de-chaussée et au sous-sol consistant dans les lots n° 106, 107, 109 et 110 (Alpes-Maritimes) ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte, en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Jugeons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place pourront être séquestrés dans les lieux ou transportés dans tel garde-meubles de leur choix et ce, aux risques, frais et périls du défendeur ;

Condamnons la SAS TPMP à porter et payer à la SCI SEII une provision de :

—  3992,44 euros à valoir sur les loyers et provisions sur charges arrêtés au 31 mars 2025 ;

—  973,86 euros à titre de clause pénale forfaitaire ;

Fixons le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du loyer pratiqué au 31 mars 2025, soit 1500 euros, à compter du 1er avril 2025 jusqu’au départ effectif de la SAS TPMP et remise des clés, majoré de la provision sur charges de 100 euros ;

Condamnons la SAS TPMP à payer à la SCI SEII cette indemnité ;

Déclarons la présente ordonnance opposable à Banque CIC Est, créancier inscrit, le L 143-2 du code de commerce ;

Condamnons la SAS TPMP aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 février 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile et à porter et payer à la SCI SEII une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé les an, mois et jour sus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES