TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/55654

N° Portalis 352J-W-B7I-C473L

N° : 4

Assignation du :

26 juin 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT RENDU SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

le 12 février 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 6],

représentant ladite ville

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSES

Madame [L] [G]

[Adresse 7]

[Localité 5]

IRLANDE

Madame [N] [G]

[Adresse 7]

[Localité 5]

IRLANDE

représentées par Maître Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS – #E0801

DÉBATS

A l’audience du 15 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [L] et [N] [G] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 1] dans le [Localité 4], constitué des lots 21, 22, 23, 24, 25 et 26, réunis pour former un duplex aux quatrième et cinquième étages.

Par acte du 27 juin 2024, la ville de Paris a assigné Mmes [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

— constater les infractions commises par Mmes [L] et [N] [G], en leur qualité respectives de nu-propriétaire et d’usufruitière ;

— condamner solidairement Mmes [G] à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner solidairement Mmes [G] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience de renvoi du 15 janvier 2025, la ville de [Localité 6] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Mmes [G] demandent au président du tribunal judiciaire de :

— débouter la ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’amende civile sollicitée par la ville de [Localité 6] à une somme n’excédant pas 5 000 euros ;

— débouter la ville de [Localité 6] de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— condamner la ville de [Localité 6] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entier dépens.

Lors de l’audience, la présidente a relevé que la ville de [Localité 6] ne pouvait solliciter la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de l’amende civile de 50.000 euros, le prononcé de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation étant soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum (3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467, publié). La ville de [Localité 6] a précisé diriger sa demande à l’égard de chacune des défenderesses séparément, sans majorer le montant sollicité.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à la date de l’assignation, sur laquelle se fonde la ville de [Localité 6] :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 6], et notamment du constat de location meublée touristique du 23 février 2024 établi par un agent assermenté, que Mmes [G] ont mis leur appartement meublé situé [Adresse 1] [Localité 4] en location via la plateforme numérique Airbnb.

Cet appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 10 janvier 2018 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, puis d’une seconde déclaration en ligne le 13 mars 2022, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte des trois fiches de révision foncière H2 produites, datées du 15 octobre 1970, pour les lots 21, 22, 23, 24, 25 et 26, dont il ressort que les logements aux 4ème et 5ème étages de l’immeuble sont à usage d’habitation. Elles mentionnent la présence de locataires, Mme [D] pour les lots 21 et 22, qui payait un loyer de 288 francs au 1er janvier 1970, M. [D] pour les lots 23 et 24, qui payait un loyer de 154 francs au 1er janvier 1970, et Mme [R] pour les lots 25 et 26, qui payait un loyer de 264 francs au 1er janvier 1970.

Les défenderesses contestent la valeur probante de ces fiches H2 au motif qu’un doute existe quant à la concordance entre leur appartement et les biens visés dans les trois fiches H2. Elles soutiennent que le règlement de copropriété de l’immeuble est daté du 12 octobre 1973, soit une date postérieure à l’établissement des fiches H2, que certains éléments ne correspondent pas entre la description des lots de copropriété formant l’appartement et les informations figurant dans les fiches et qu’il existe en particulier une différence entre la somme totale des surfaces mentionnées dans les trois fiches H2 et la surface de l’appartement mentionnée dans le constat du 23 février 2024, ainsi que dans la description de la composition des lots figurant dans les titres de propriété et dans lesdites fiches.

Cependant, les trois fiches H2 comportent explicitement les numéros des lots 21, 22, 23, 24, 25 et 26 qui correspondent bien aux lots de copropriété dont Mme [N] [G] est usufruitière et Mme [L] [G] nue-propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4].

Dès lors, les fiches H2 se rattachent à l’évidence aux lots litigieux, peu important d’éventuelles différences sans emport concernant la description ou la superficie des lots, étant précisé que lesdits lots ont été réunis afin de former un duplex, ce qui peut expliquer les différences d’agencement et de superficie relevées par les défenderesses. L’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 est en conséquence suffisamment établi.

Il ressort également du dossier que les défenderesses ne sont pas domiciliées à l’adresse du bien litigieux, lequel constitue une résidence secondaire, ce que celles-ci ne contestent pas.

Il s’ensuit que Mmes [G] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 6] est fondée.

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué d’octobre 2013 (date du premier commentaire) à décembre 2023 (date du dernier commentaire) et pour 141 nuitées en 2019, 48 en 2020, 199 en 2022 et 217 en 2023.

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 364 euros la nuit et la ville de [Localité 6] évalue le montant total des gains illicites à 220.220 euros depuis 2019, précisant que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 35 090 euros et que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 99 000 euros.

Toutefois, il résulte des « earning reports » de la plate-forme Airbnb produits par les défenderesses que les revenus générés par la location s’établissent à 31 180,25 euros en 2019, 6 790,18 euros en 2020, 44 530,61 euros en 2022 et 56 770,94 euros en 2023, soit un total de 139 271,98 euros, montant inférieur à celui indiqué par la ville de [Localité 6].

Il doit par ailleurs être porté au crédit des défenderesses qu’elles ont collaboré avec la ville de [Localité 6] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les historiques des réservations de 2022 et 2023.

Elles ont, depuis le 23 février 2024, supprimé l’annonce de leur bien sur la plateforme Airbnb.

Dès lors, en considération de la durée importante de la période incriminée et du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, mais également de la bonne foi démontrée par Mmes [G] et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 10 000 euros à la charge de chacune des défenderesses, étant rappelé qu’aucune condamnation in solidum ne peut en la matière être prononcée.

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, Mmes [G] seront tenues aux dépens et, par suite, condamnées au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [N] [G] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] ;

Condamne Mme [L] [G] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] ;

Condamne Mmes [N] et [L] [G] in solidum aux dépens ;

Condamne Mmes [N] et [L] [G] in solidum à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 12 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY