Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par M^e Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]

Logement 14 Bâtiment A

26 Rue Dupleix

44100 NANTES

comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03734 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NN7A

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [Y] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat oral ayant pris effet le 10 janvier 2023, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Monsieur [Y] [C], un local à usage d’habitation numéro 14, bâtiment A sis 26 rue Dupleix à Nantes (44100).

Des loyers restant impayés, par acte du 12 juillet 2024, la SA CDC Habitat Social lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la SA CDC Habitat Social a assigné Monsieur [Y] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail entre les parties ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [C] des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Monsieur [Y] [C] au paiement :

— de la somme de 913.33 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 12 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, payable immédiatement à compter du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

Assortir tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le Juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de droit à compter du jugement à intervenir,

Le solde deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai du défendeur et à celle de tous occupants de son chef, au besoin ave l’assistance de la force publique,

Monsieur [Y] [C] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Condamner le locataire au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu sa demande de résiliation de bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et a actualisé sa créance à la somme de 515.27 euros au 22 avril 2025, selon décompte versé. Elle a accepté l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Y] [C] a comparu et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser 30 à 40 euros par mois en sus du loyer résiduel. Il a actualisé sa situation financière et personnelle déclarant percevoir un salaire mensuel variant entre 1 500 et 1 600 euros au titre d’un emploi en intérim.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence du bail d’habitation

En application des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social fait valoir qu’ils ont consenti à Monsieur [Y] [C] un bail d’habitation à effet au 10 janvier 2023 portant sur le logement numéro 14, bâtiment A, sis 26 rue Dupleix à Nantes (44100). La propriétaire verse aux débats l’acte notarié de fusion-absorption de la Société Anonyme des Marches de l’Ouest par la SA CDC Habitat Social duquel il ressort que la société a la pleine propriété du bien numéro 223, section HX, sis 26 rue Dupleix à Nantes (44100).

Comparant lors de l’audience, Monsieur [Y] [C] ne conteste ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Par ailleurs, il ressort des actes de procédure, signifiés à étude, et des décomptes produits, que Monsieur [Y] [C] réside dans le logement susvisé contre versement d’un loyer.

Il convient, en conséquence, de constater que la réalité du contrat de bail verbal liant les parties n’est pas remise en cause.

Sur la recevabilité de la demande

Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation de bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [Y] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [Y] [C] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation.

En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 515.27 euros au 22 avril 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 255.45 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens et ainsi que les frais de dossiers relatifs à l’enquête sur le surloyer (25 euros).

La créance étant justifiée pour un montant 234.82 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [C] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1134 du code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats notamment le commandement de payer et le décompte actualisé arrêté au 22 avril 2025 que Monsieur [Y] [C] n’a pas payé avec régularité ses loyers. En effet, ses paiements de juin, juillet, août, octobre, novembre décembre 2023 mais également ceux de mai et juin 2025 ont été rejetés.

Cependant, Monsieur [Y] [C] a fait des efforts manifestes pour contenir et diminuer la dette locative. Il a en effet repris, depuis août 2024, le paiement intégral de ses loyers, versant en outre systématiquement une somme supplémentaire et reste redevable au 22 avril 2025, seulement de la somme de 234.82 euros.

Compte tenu des offres formulées à l’audience et du montant actuel de la dette, il convient de

considérer que le comportement de Monsieur [Y] [C] ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

Ainsi, la demande de la CDC Habitat Social en résiliation du bail sera rejetée.

Sur la demande de délai pour régler la dette

L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) »

En l’espèce, Monsieur [Y] [C] sollicite des délais pour régler sa dette locative et propose de verser 30 à 40 euros par mois. Il déclare percevoir entre 1 500 et 1 600 euros par au titre d’un emploi en intérim. La bailleresse accepte cette proposition.

Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier, il convient d’autoriser Monsieur [Y] [C] à régler sa dette selon les modalités ci-dessous.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [Y] [C], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût du commandement de payer.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 234.82 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 22 avril 2025 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Y] [C] à s’acquitter de sa dette par 7 mensualités de 30 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 8ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux dépens à l’exception du coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

PARES S. ZARIFFA