Minute n° 25/307

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 12 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5]

représenté par son syndic la SAS CABINET [L] [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Juin 2025

date des débats : 27 Juin 2025

délibéré au : 12 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01431 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NX3D

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] a fait assigner M. [V] [D] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de le condamner au paiement des sommes de :

2 218.75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement suivant décompte arrêté au 6 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [V] [D] est copropriétaire non occupant de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 6] à [Localité 8].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il n’a pas honoré le paiement malgré les relances et mise en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [V] [D] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 12 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement par défaut dès lors que M. [V] [D], ni présent ni représenté, a été cité suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [V] [D] portant sur la propriété des lots n°11, 54 et 57 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 8]

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 2 218.75 euros au 6 février 2025

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025

— les relances et les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception du 29 mai 2024 et du 22 octobre 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 29 juin 2023 et 3 juin 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025

— les contrats désignant la SAS Cabinet [T] [F] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [V] [D] n’a effectué aucun paiement de charges de copropriété depuis le 1er juillet 2023 en dépit des multiples démarches amiables à cette fin.

Un décompte actualisé illustre que M. [V] [D] n’a pas repris le paiement des charges de copropriété aggravant le montant dû.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, la somme de 300 euros relative aux frais de remise du dossier à l’avocat en date du 11 octobre 2024 sera prise en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [V] [D] reste redevable de la somme de 1 918.75 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 6 février 2025.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [V] [D] a été destinataire de courriers de relances et de deux mises en demeure. A ce titre, il convient de préciser que l’accusé de réception du courrier de mise en demeure du 22 octobre 2024 porte la mention « pli avisé non réclamé ». Cela démontre le désintérêt de M. [V] [D] pour la situation.

Il s’ensuit que la carence de M. [V] [D] est manifeste. Il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [D] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue par défaut en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 6] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS Cabinet [T] [F] les sommes de :

—  1 918.75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 6 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 ;

—  500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT