Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [U] [H], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [N]

Appartement 53 Etage 8

3 Rue Pierre Etienne Flandin

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02084 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND7E

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [X] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 février 2010, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES MÉTROPOLE HABITAT) a donné à bail à [X] [N] un logement de type 3 lui appartenant sis, 3 Rue Pierre Etienne Flandrin, 8ème étage, n°53 – 44300 NANTES. Du fait du non-paiement des loyers, le bail initial a été résilié par une décision du Tribunal d’Instance de Nantes en date du 15 janvier 2015.

Compte tenu du règlement total de la dette et du paiement régulier des indemnités d’occupation ainsi que des charges, un nouveau bail a été signé le 26 décembre 2019 pour le même logement, à effet au 1er janvier 2020, moyennant un loyer mensuel initial de 305,02 €, outre une provision mensuelle pour charges de 64,42 €.

Par acte d’huissier de justice du 16 août 2022, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [X] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.690,68 € arrêté au 31 juillet 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier en vertu de l’article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.166,30 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 353,16 €, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Le diagnostic social et financier effectué par les services sociaux du département a été reçu le 6 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenu à l’audience 21 novembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.366,24 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 novembre 2024. Elle indique que [X] [N] est en situation d’impayé depuis octobre 2020 mais qu’il a repris le versement de ses loyers et a réglé un supplément. NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement avec suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, [X] [N] comparaît. Il indique avoir repris un travail en CDI depuis 1 an au titre duquel il précise percevoir 1.900 € par mois et propose des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois en sus du loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 8 avril 2022, dont celle-ci a accusé réception le 15 avril 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit d’huissier en date du 16 août 2022, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [X] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.690,68 € arrêté au 31 juillet 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette, conformément à ce que prévoit la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1 et reproduite dans son intégralité dans le commandement.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2022.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [X] [N].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[X] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.366,24 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse et déduction faite de 278,04 € correspondant aux frais de poursuite.

Il convient également de déduire la somme de 55 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant initial de 2,75 € par mois, sur les périodes allant d’octobre 2020 à mars 2022 (2,75 x 18), et de mars 2024 à avril 2024 (2,75 x 2). La société bailleresse ne rapporte en effet pas la preuve d’avoir adressé au locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.

En conséquence, [X] [N] sera condamné au paiement de 1.311,24 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le paiement intégral du loyer a été repris par [X] [N] depuis juin 2024.

Le diagnostic social et financier ainsi que les pièces versées au débat par le locataire indiquent que [X] [N] travaille en qualité d’opérateur logistique/préparateur de commandes à LIDL, en contrat à durée indéterminée, depuis février 2023. Sa conjointe, Madame [B], a quant à elle suivi une formation professionnelle afin de commencer une activité salariée. Le diagnostic social et financier révèle que [X] [N] a pris les mesures nécessaires afin de conserver son logement et qu’il est en capacité de rembourser tout ou partie de sa dette.

Lors de l’audience, [X] [N] confirme ces éléments et propose de verser la somme mensuelle de 100 € en sus du loyer courant résiduel. NANTES MÉTROPOLE HABITAT a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement proposés par le locataire en vue de la suspension de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, dès lors que [X] [N] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [X] [N] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il sera également condamné à verser à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 décembre 2019 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [X] [N], concernant le logement sis 3 Rue Pierre E Flandrin, 8ème étage, n°53 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 octobre 2022 ;

CONDAMNE [X] [N] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 1.311,24 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à [X] [N] un délai de paiement de 14 (quatorze) mois pour se libérer de la dette, soit 13 (treize) mensualités de 100 €, la 14ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [X] [N] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 3 Rue Pierre Etienne Flandrin, 8ème étage, n°53 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [X] [N] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, pour toute la durée de la mesure d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [X] [N] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, à compter du 14 novembre 2024 inclus jusqu’à la libération complète des lieux;

CONDAMNE [X] [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [X] [N] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY