TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

N° RC 24/00942 Le 28 Août 2025

N° Minute : 25/

SL/SNR

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES

la SCP LSC AVOCATS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [C]

né le 18 Juillet 1978 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [V] épouse [C]

née le 15 Octobre 1985 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentées par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU plaidant par Maître Marie-Françoise ROUX-FRANCOIS de la SELAS CABINET ROUX-FRANCOIS, avocats au barreau de LYON,

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [I] [H]

née le 27 Mai 1987 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [R] [H]

né le 21 Juillet 1960 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

d’autre part,

La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 26 Juin 2025 par M^me VANDENDRIESSCHE, Présidente, M^me LEFRANCOIS et M^me VERN, Juges, assistées de M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier et en présence de Loïse PREVOST, auditrice de justice.

Il en a été délibéré par les Magistrats du siège ayant assisté aux débats ;

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 28 Août 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte de vente du 10 avril 2020, Monsieur [G] [C] et Madame [D] [C], née [J], ont acquis auprès de Madame [I] [H] une maison d’habitation en pisé sur terrain plat sans cave ni sous-sol, située à [Adresse 11] [Localité 1].

A la suite d’un dégât des eaux, ils ont mandaté la société BD CONSEIL EXPERTISE qui a établi un rapport d’expertise le 20 mai 2021.

Ils ont également missionné Monsieur [B] [U], PDG de la société MILLE ET UNE TERRES afin de dresser un état des lieux et ont fait dresser par maître [E], huissier de justice, un procès-verbal aux fins de constat de désordres, le 27 mai 2021.

Le 9 juin 2021, ils ont fait intervenir la société [S] [T].

Monsieur et Madame [C] se sont ainsi plaints de l’humidité excessive des murs en pisé et d’un caractère dangereux des lieux notamment au niveau électrique, les spots électriques étant sans cache en contact direct avec l’isolant.

Ils ont ainsi appris que le père de leur venderesse, Monsieur [R] [H], avait réalisé des travaux en 2017 et que sa fille avait occupé la maison pendant plusieurs années.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 juillet 2021, ils ont alerté Madame [H] des désordres.

Ils ont par la suite quitté les lieux, le 18 juin 2021.

Sans réponse satisfaisante de leur venderesse, Monsieur et Madame [C] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU aux fins d’obtenir une mesure d’expertise au contradictoire de Madame [H].

Par ordonnance du 14 décembre 2021, le juge des référés a fait droit à leur demande et a désigné Monsieur [W], en qualité d’expert judiciaire.

Le 14 septembre 2023, Monsieur [W] a déposé son rapport d’expertise définitif.

Par exploits de commissaires de justice des 12 et 17 septembre 2024, Monsieur et Madame [C] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU, Madame [I] [H] et Monsieur [R] [H], en responsabilité et en indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions notifiées le 7 mars 2025, Monsieur et Madame [C] demandent au tribunal de céans, sur le fondement des articles 1240 et 1641 et suivants du Code Civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— PRONONCER l’annulation de la vente du 10 avril 2020 avec restitution du bien à Madame [H] et restitution du prix de la vente soit 267 825 € correspondant au prix versé lors de la vente outre divers frais annexes (notaire et enregistrement).

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONDAMNER in solidum Madame [H] et Monsieur [H] à leur payer la somme de 78 827,75 € au titre des travaux de réparation tels que définis par l’expert judiciaire.

EN TOUTE HYPOTHESE :

— CONDAMNER in solidum Madame [H] et Monsieur [H] à leur payer les sommes suivantes :

— Au titre des préjudices financiers :

—  39 950 € au titre des loyers payés entre le 18 juin 2021 et le 1 er avril 2024, à parfaire au jugement ;

—  3 184,74 € au titre des 11 premiers mois de remboursement du prêt immobilier (289,34 x 11) outre 9 764,28 € au titre des remboursements du 5 juillet 2022 au 5 avril 2023 (1 084,92x 9) outre 13 050,84 € au titre des paiements effectués entre le 5 avril 2023 et le 5 avril 2024 (1 087,57 x 12), soit la somme totale de 25 999,86 € à parfaire au jugement.

—  20 800 € au titre des sommes empruntées aux parents de Madame [C].

—  3 600 € au titre des sommes prélevées sur le livret bleu de l’enfant [F] [C].

— Au titre du préjudice moral : 5 000 €.

— Au titre des frais irrépétibles et les dépens :

—  1 335,18 € TTC au titre des frais de rapport BD Conseil du 20 mai 2021.

—  465,20 € TTC au titre des frais de procès-verbal de constat d’huissier du 27 mai 2021

—  1 016,40 € TTC au titre de la facture [S]-[T] du 3 juin 2022

—  480 € TTC au titre de la facture TENDANCE MENUISERIE AGENCEMENT du 3 novembre 2022.

—  11 697,12 € TTC au titre des honoraires d’avocats suivant factures acquittées.

—  10 400 € TTC au titre des honoraires de l’expert judiciaire, compris dans les dépens.

Outre les entiers dépens de référé et de fond.

En réplique, par conclusions notifiées le 26 mars 2025, Monsieur et Madame [H] demandent au tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile, des articles 1640 et suivants du code civil et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

IN LIMINE LITIS

— JUGER l’action formée par les époux [C] irrecevable et infondée à l’encontre de Monsieur [H] en ce qu’il n’est pas vendeur du bien litigieux,

— JUGER que le rapport d’expertise [W] inopposable à Monsieur [H],

AU FOND

Au principal

— JUGER que Madame [I] [H] est profane et vendeuse non professionnelle,

— JUGER que les désordres dont il est fait référence ne sont pas cachés et ne rendent pas la chose impropre à destination,

— JUGER que les demandes formées à l’encontre de Madame [H] constituent soit des vices apparents soit des vices dont Madame [H] n’avait pas connaissance,

— JUGER que Madame [H] est exonérée de la garantie des vices cachés,

— REJETER les demandes formées au titre du vice caché par les époux [C],

— REJETER dès lors la demande aux fins d’annulation de la vente du 10 avril 2020 avec restitution du prix de vente,

— REJETER la demande formée à l’encontre des consorts [H] au titre des travaux de réparations,

— REJETER toute demande indemnitaire formée à l’encontre de Monsieur et Madame [H] comme étant infondées,

A titre subsidiaire

— DIMINUER à de plus justes proportions les demandes formées à l’encontre de Madame et Monsieur [H],

En toutes hypothèses :

— REJETER les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— CONDAMNER les époux [C] au paiement de la somme de 2 500 € au titre des articles 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance dont les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties, et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2025.

A l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

I- SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [H]

Monsieur [H] prétend à l’irrecevabilité des demandes à son encontre aux motif qu’il n’est pas le vendeur du bien litigieux et qu’il n’ a pas été appelé à la procédure d’expertise. Il considère que cet unique élément de preuve que constitue le rapport d’expertise, sur lequel les demandeurs fondent leur demande, ne lui est pas opposable.

En l’espèce, nul ne conteste que les travaux réalisés sur la maison ont été effectués par Monsieur [R] [H], qui même non propriétaire et non vendeur, est susceptible d’engager sa responsabilité envers les acquéreurs pour des travaux défectueux.

Il convient de noter que le rapport d’expertise de Monsieur [W] a régulièrement été produit aux débats et qu’il n’est pas l’unique élément sur lequel se fondent les demandeurs pour formuler leurs demandes, ce rapport d’expertise ayant été précédé de plusieurs avis de professionnels et d’un constat de huissier de justice du 27 mai 2021.

En outre, le rapport d’expertise mentionne expressément le nom des présents lors des opérations d’expertise et il apparaît qu’à chaque réunion Madame [H] était accompagnée de son père.

Monsieur [R] [H] ne peut dès lors soutenir qu’il n’avait pas connaissance des opérations d’expertise et que le rapport d’expertise de Monsieur [W] ne lui est pas opposable.

Monsieur [H] sera par conséquent débouté de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action des époux [C] à son encontre.

II- SUR LES DESORDRES ET LES RESPONSABILITES

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

A- SUR LES DESORDRES

La garantie des vices cachés suppose l’existence d’un vice caché présentant une certaine gravité, antérieur et concomitant à la vente. Le vice doit en outre rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel elle était destinée ou en diminuer l’usage.

En l’espèce, il résulte des divers avis de professionnels, la société BD CONSEIL EXPERTISE, Monsieur [U] de la société MILLE ET UNE TERRES ainsi que la société [S]-[T] que le bien vendu est affecté de graves désordres touchant notamment à la structure même du bâtiment ou rendant le bien impropre à sa destination.

Des différents désordres relevés par l’expert judiciaire, certains présentent ainsi la gravité requise, étaient préexistants à la vente et ne pouvaient pas être décelées par des acquéreurs profanes.

Il en est ainsi des dommages affectant la charpente, la toiture et la couverture, le plancher, les menuiseries extérieures et intérieures, la terrasse extérieure, l’humidité importante affectant le garage, les dommages concernant la salle de bains du premier étage, les désordres électriques, ainsi que les désordres s’agissant du chauffage.

L’expert judiciaire a validé le départ des époux [C] de leur maison ensuite de l’alerte de la société BD CONSEIL en mai 2021 qui a mis la bâtisse en état de non habitabilité, notant expressément qu’il n’y avait pas besoin d’arrêté de péril pour quitter une maison si celle-ci s’avérait dangereuse. L’argument des défendeurs consistant à soutenir que les époux [C] ont de leur propre chef quitté les lieux ne tient donc pas.

Les nombreux vices cachés affectant les lieux ont donc été mis en évidence par le rapport d’expertise judiciaire et ont contraint les époux [C] et leurs enfants à quitter les lieux en urgence en juin 2021.

B- SUR LES RESPONSABILITES

1- Sur la responsabilité de Madame [H]

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Cette exonération de garantie ne s’applique cependant pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ou s’il est prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur.

En l’espèce, l’acte de vente du 10 avril 2021 prévoit une clause d’exonération du vendeur s’agissant des vices apparents et des vices cachés.

Comme indiqué précédemment, l’expert judiciaire a toutefois mis en évidence de nombreux désordres ressortant de vices graves et cachés dont la plupart ne pouvait pas être ignorée de la venderesse.

Il en est ainsi des désordres affectant le plancher, les menuiseries intérieures, l’instabilité des ouvertures, ceux concernant la terrasse extérieure, l’humidité élevée du garage, les dommages affectant la salle de bains.

Madame [H] doit ainsi sa garantie pour vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

2- Sur la responsabilité de Monsieur [H]

La responsabilité de Monsieur [H] est recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, anciennement l’article 1382 du même code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. S’agissant d’une action en responsabilité, le demandeur à l’action est tenu de rapporter la preuve à la fois d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [H] a réalisé lui-même les travaux sans compétence particulière. Il a par la suite donné la maison à sa fille qui l’a occupée pendant plusieurs années.

Le rapport d’expertise met en évidence la défectuosité des travaux réalisés par Monsieur [H] sans respect des règles de l’art, de nombreuses erreurs de conception et des malfaçons dans la mise en oeuvre

Monsieur [H] engage donc sa responsabilité délictuelle à l’encontre des acquéreurs.

III- SUR LA DEMANDE PRINCIPALE D’ANNULATION DE LA VENTE

Au regard de ce qui précède, des nombreux désordres affectant la maison dont plusieurs impactent la solidité de l’ouvrage et rendent les lieux impropres à destination contraignant les acquéreurs en urgence à déménager et à ne pouvoir réintégrer les lieux sans travaux de remise en état, comme le souligne l’expert judiciaire, il y a lieu conformément à la demande, de prononcer l’annulation de la vente intervenue le 10 avril 2020 et d’ordonner la restitution du prix de vente par Madame [H] ainsi que le remboursement des frais de vente.

IV- SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES

A- SUR LA DEMANDE AU TITRE DES LOYERS

L’expert note que les époux [C] ne pouvaient pas réintégrer la maison même avec les mesures conservatoires prises.

Les époux [C] ont ainsi été contraints de déménager et de se reloger. Ils sollicitent un montant de 39 950 euros pour les loyers payés entre le 18 juin 2021 et le 1er avril 2024, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement.

Ils versent aux débats deux contrats de location, l’un du 15 juin 2021 pour un loyer mensuel de 1 175 euros, l’autre prenant effet le 3 avril 2024 pour un loyer mensuel de 1 200 euros.

Il convient ainsi de faire droit à la demande de remboursement des époux [C] de la somme de 39 950 euros au titre des loyers du premier logement.

Concernant le second logement, pour 1 an et 5 mois, la somme correspondant aux loyers versés s’élève à un montant de 20 400 euros.

Madame [H] et Monsieur [H] seront dès lors condamnés à verser in solidum la somme de 60 350 euros aux époux [C].

B- SUR LA DEMANDE AU TITRE DU REMBOURSEMENT DU PRET IMMOBILIER

Monsieur et Madame [C] ne peuvent à la fois solliciter la restitution du prix de vente et le remboursement par leur venderesse du prêt bancaire.

Les demandeurs seront à ce titre déboutés de leur demande.

C- SUR LA DEMANDE AU TITRE DU PRÊT DES PARENTS DE MADAME [C] ET SUR LA DEMANDE AU TITRE DU LIVRET BLEU DE L’ENFANT, [F] [C]

Monsieur et Madame [C] expose que les parents de Madame [V] leur ont prêté de l’argent pour s’installer en urgence dans un nouveau logement, ce que Madame [V] atteste ainsi que son époux, Monsieur [V].

Ils ont également du prendre l’épargne de [F] pour avancer le montant des loyers.

Toutefois ces différentes sommes leur seront remboursées au titre des loyers.

Il convient dès lors de débouter Monsieur et Madame [C] de leurs demandes à ces titres qui apparaissent faire double emploi avec la demande de loyers.

D- SUR LA DEMANDE AU TITRE DU PREJUDICE MORAL

Il ne peut être contesté que le départ précipité des lieux du fait de leur insécurité a engendré une souffrance psychologique pour Monsieur et Madame [C] et leurs deux enfants en bas âge (10 ans et 3 ans).

Une somme de 3 000 euros leur sera allouée en réparation de leur préjudice moral.

V- SUR LES DEPENS, L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Les défendeurs qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Monsieur et Madame [C] font valoir au titre des frais irrépétibles l’engagement de sommes nécessaires à leur défense des frais de rapport de BD CONSEIL, de procès verbal de l’huissier de justice, d’une facture de la société [S] [T] et d’une facture de TENDANCE MENUISERIE AGENCEMENT, outre des frais de conseils.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de les frais irrépétibles qu’ ils ont dû exposer pour les besoins de la présente instance.

Une somme de 5 000 euros leur sera allouée de ce chef.

L’équité ne commande pas qu’il soit plus amplement fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

P A R C E S M O T I F S

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

DEBOUTE Monsieur [R] [H] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action des époux [C] à son encontre,

DIT que le rapport d’expertise de Monsieur [W] lui est opposable,

PRONONCE l’annulation de la vente du 10 avril 2020 intervenue entre Monsieur [G] [C] et Madame [D] [C], d’une part, et Madame [I] [H], d’autre part, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 12],

ORDONNE la restitution du prix de vente et le remboursement par Madame [I] [H] des frais annexes à la vente,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [H] et Monsieur [R] [H] à verser à Monsieur [K] [C] et à Madame [D] [C] les sommes suivantes :

—  60 350 euros au titre du remboursement des loyers du 18 juin 2021 jusqu’à fin août 2025,

—  3 000 euros au titre du préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [D] [C] de leurs demandes tendant à condamner Madame [I] [H] et Monsieur [R] [H] à prendre en charge les remboursements au titre du prêt bancaire, au titre des prêts des parents de Madame [C], et au titre de l’utilisation de l’épargne sur le livret bleu de l’enfant, [F] [C],

CONDAMNE in solidum Madame [I] [H] et Monsieur [R] [H] à payer à Monsieur [K] [C] et à Madame [D] [C], la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [H] et Monsieur [R] [H] aux dépens qui comprendront les frais de la présente instance et de celle de référé, ainsi que les frais d’expertise,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi rendu le VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ et signé par M^me LEFRANCOIS, la présidente étant empêchée et par M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Le Président Le Greffier