TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine SMADJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01759 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AKC

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [K] [D] [S] épouse [P], représentée par son mandataire, FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE SAS, RCS de PARIS N° B 582 098 026, [Adresse 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [C] était propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2]. Elle a donné ce bien en location à Monsieur [U] [V] et à Madame [G] [R].

Madame [T] [C] est décédée le 25 août 2022. Sa fille Madame [K] [D] [S] épouse [P] a recueilli l’intégralité de la succession.

Le 20 septembre 2023, Madame [K] [D] [S] épouse [P] a fait délivrer à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R], en leur qualité de locataires du bien susvisé, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 8.939,39 euros au titre des loyers impayés.

Ce commandement a été signifié à la CCAPEX le 21 septembre 2023.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2024, notifié au Préfet le 30 janvier 2024, Madame [K] [D] [S] épouse [P] a fait assigner Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :

— prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] en date du 1er novembre 2023 ;

ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] et de tous occupants dans les lieux de leur fait, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamne solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] à lui payer la somme de 6.354,38 euros correspondant au montant des loyers impayés au 22 janvier 2024, échéance de janvier incluse assortie des intérêts légaux à compter du 20 septembre 2023, outre la somme provisionnelle de 2.123,57 euros mensuelle à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

voir dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] tant pour se libérer de leur dette que pour retrouver un appartement,

voir condamner solidairement Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] à payer à Madame [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie.

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01759 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AKC

Lors de l’audience du 15 octobre 2024, Madame [K] [D] [S] épouse [P], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 6.823,59 euros arrêtée au 14 octobre 2024.

Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R], représentés par leur avocat, ont pour leur part demandé au juge des contentieux de la protection de :

débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes,fixer la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024 à la somme de 3.688,84 euros,leur accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative à hauteur de 50 euros pour les six premières mensualités, les six mensualités suivantes de 100 euros et le solde en 18 mensualités à compter du 19ème mois,dire et juger qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile,dire et juger que les frais du commandement de payer et de notification au Préfet du commandement et de l’assignation seront exclus des dépens visés par l’article 699 du Code de procedure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 15 octobre 2024 pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 5 novembre 2024, le conseil de Madame [P] a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé tenant compte d’un versement de 1.923,59 euros intervenu le 16 octobre 2023, ainsi que divers justificatifs relatifs notamment aux régularisations de charges.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail entre Madame [P], Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] :

Madame [P] indique ne pas être en mesure de produire l’acte sous seing privé qu’elle affirme que sa mère a consenti à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R].

Elle estime que l’existence d’un bail doit néanmoins être reconnu.

Il est communiqué à cet égard :

— la matrice cadastrale au nom de Madame [T] [C],

— l’attestation de dévolution successorale au profit de Madame [P] après le décès de Madame [T] [C],

— le mandat de gestion au profit de FONCIA,

— les avis d’échéance et divers relevés locatifs.

Ces éléments permettent d’établir que Madame [C], aux droits de laquelle vient Madame [P], a effectivement consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R], portant sur le logement lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], et que ceux-ci s’acquittaient depuis plusieurs années du versement d’un loyer entre les mains du gestionnaire locatif.

L’existence d’un bail verbal n’est d’ailleurs pas contestée par les locataires.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Madame [P] réclame le paiement d’une somme de 6.823,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 octobre 2024. Cette somme est contestée par les défendeurs.

En l’absence de production du bail écrit, il convient de se référer aux autres pièces du dossier pour déterminer la commune intention des parties s’agissant du montant du loyer.

A cet égard, les justificatifs communiqués et les declarations des parties lors de l’audience permettent d’établir que Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] effectuaient au cours de l’année 2023 des versements mensuels d’un montant de 1.973,57 euros au titre du loyer et de 150 euros au titre des provisions sur charges.

Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] ont d’ailleurs déclaré lors de l’audience du 15 octobre 2024 être en accord avec le montant du loyer et des provisions sur charges susvisées.

En l’absence de clause d’indexation valablement stipulée, Madame [P] n’est pas fondée à indexer le loyer des mois d’août, septembre et octobre 2024. En effet, faute de bail écrit, les conditions prévues par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour permettre de procéder à l’indexation du loyer ne sont pas remplies. Il conviendra donc de déduire la somme de 207,06 euros de la dette locative au titre de l’indexation indûment appliquée.

Dans le cadre de la note en délibéré reçue le 5 novembre 2024, le conseil de Madame [P] a produit le décompte locatif depuis l’origine de la dette. La contestation portant sur l’existence d’une reprise de solde non justifiée sera donc rejetée.

L’examen du décompte locatif laisse par ailleurs apparaître que divers frais ont été indument imputes pour un montant total de 791,86 euros. Ces frais, qui ne font pas partie de la dette locative, devront par consequent être soustraits de celle-ci.

Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] contestent par ailleurs les régularisations de charges effectuées par la bailleresse.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

En l’espèce, Madame [P] a finalement produit les justificatifs de charges pour les années 2019 à 2023 par note en délibéré reçue le 5 novembre 2024. Il ressort néanmoins de la comparaison entre les justificatifs de charges et les régularisations effectuées par le gestionnaire locatif que des erreurs ont été commises pour les années 2019 à 2021. En effet, les justificatifs laissent apparaître :

Un solde de 164,01 euros au profit des locataires au titre des régularisations de charges pour 2019 (au lieu d’une régularisation de charges de 180,02 euros en faveur du bailleur),Un solde de 57,94 euros au profit des locataires au titre des régularisations de charges pour 2020 (au lieu d’une régularisation de charges de 121,69 euros en faveur du bailleur),Un solde de 177,98 euros au profit de la bailleresse au titre des régularisations de charges pour 2021 (au lieu d’une régularisation de charges de 183,48 euros en faveur du bailleur).

Il convient par conséquent de rectifier les régularisations opérées, en déduisant une somme de 529,16 euros de la dette locative.

Le passage de la provision sur charges de 150 euros par mois à 181 euros à compter du mois d’août 2024 n’est pour sa part pas débattu.

Enfin, la somme de 1.923,59 euros sera également déduite du montant de la dette locative au titre du versement opéré par les locataires le 16 octobre 2024.

Ainsi, il apparaît que Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] restent redevables de la somme de 3.371,92 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 16 octobre 2024.

Dès lors, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] seront condamnés au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif. Il n’y a pas lieu de prononcer la solidarité de cette condemnation en l’absence de stipulation contractuelle portant sur l’engagement solidaire des copreneurs.

Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes :

Il ressort de l’examen du décompte locatif que les paiements sont effectués de façon irrégulière depuis plusieurs mois, ce malgré le commandement adressé à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R].

Néanmoins, il apparaît également que la bailleresse a commis diverses erreurs dans les régularisations de charges et dans l’application d’une indexation du loyer. Elle a également tardé à transmettre les justificatifs de charges.

En outre, une reprise du paiement du loyer courant a été effectuée et la dette locative a diminué de façon conséquente.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le retard dans le règlement du loyer trouve des explications partielles dans les manquements du bailleur. Ce retard ne constitue dès lors pas un manquement suffisamment grave des locataires à leurs obligations pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R], ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement qui empruntent leurs mesures aux circonstances sans pouvoir excéder deux années.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] font état de leur situation financière difficile et de leur volonté de s’acquitter néanmoins du paiement de leur dette.

Les versements proposés par Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] sont de nature à leur permettre de désintéresser Madame [P] dans le délai de deux ans, terme maximal prévu par la loi.

Il convient par conséquent de faire droit à cette demande de délais selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les frais et dépens :

L’équité commande de condamner Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] in solidum à verser à Madame [P] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens tells que définis par l’article 695 du Code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail entre Madame [K] [D] [S] épouse [P] d’une part et Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2];

CONDAMNE Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] à payer à Madame [K] [D] [S] épouse [P] la somme de 3.371,92 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés arrêtés au 16 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

ACCORDE à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] des délais de paiement et les autorise à se libérer de leur dette en 23 échéances mensuelles d’un montant de 140 euros chacune, suivie d’une 24ème mensualité représentant le reliquat de la dette,

DIT que ces mensualités seront versées avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité un mois après son échéance, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] in solidum à payer à Madame [K] [D] [S] épouse [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] et Madame [G] [R] in solidum aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT