SG

LE 22 JUILLET 2025

Minute n°

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NPZ2

[Localité 7] METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA MÉTROPOLE [Localité 6]

C/

[P] [S] exerçant son activité sous l’enseigne JOJO EXOTIQUE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS – 142 RENNES

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Madame Nathalie CLAVIER, Vice Présidente, statuant en Juge Unique, sans opposition des parties

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 29 AVRIL 2025.

Prononcé du jugement fixé au 22 JUILLET 2025.

Jugement Réputé contradictoire par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA MÉTROPOLE [Localité 6] immatriculé sous le numéro 274 400 027, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [P] [S] exerçant son activité sous l’enseigne JOJO EXOTIQUE (RCS [Localité 7] N° 509 219 226), demeurant [Adresse 5]

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise – [Localité 7] METROPOLE HABITAT a consenti à Madame [P] [S] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 7] et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2009, moyennant le paiement d’un loyer de 165,00 euros par mois, pour l’exploitation d’une activité “de vente de produits exotiques et divers produits africains”.

Le 30 mai 2022, [Localité 7] METROPOLE HABITAT a délivré congé à Madame [P] [S] sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 06 janvier 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [P] [S] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’évaluation par un expert judiciaire d’une part, de l’indemnité d’éviction éventuellement due à Madame [P] [S] et d’autre part, de l’indemnité d’occupation due par cette dernière jusqu’à la libération des lieux.

Par décision du 09 février 2023, le juge des référés a fait droit à la demande de [Localité 7] METROPOLE HABITAT et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, commettant pour y procéder, Monsieur [D] [H].

Le 23 juillet 2024, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

Le 23 octobre 2024, [Localité 7] METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Madame [P] [S] un commandement de payer l’indemnité d’occupation due depuis la prise d’effet du congé, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 décembre 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [P] [S] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir :

Vu l’article L. 145-41 du Code de Commerce, et à défaut l’article L. 145-17 du Code de Commerce,

— Juger recevables et fondées les prétentions judiciaires de [Localité 7] METROPOLE HABITAT;

— Juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 23 novembre 2024 ;

— A défaut, prononcer la résiliation du bail au 23 novembre 2024 ;

— En toutes hypothèses, juger que la défenderesse ne bénéficie pas de droit à indemnité d’éviction;

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [S] et de tous occupants et biens de son chef du local situé [Adresse 1], sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard, ladite astreinte courant passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à venir ;

— Condamner Madame [P] [S] à verser à [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 2.833,38 euros, suivant relevé de compte du 27 novembre 2024 ;

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au dernier loyer majoré des charges, et y condamner Madame [P] [S], pour la période postérieure à la résiliation, et jusqu’au départ effectif et complet des lieux ;

— Condamner Madame [P] [S] à verser à [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC;

— Condamner Madame [P] [S] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais du congé avec refus de renouvellement, du commandement de payer, et des frais d’expertise judiciaire ;

— Maintenir l’exécution provisoire.

Madame [P] [S], citée par dépôt à l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, n’a pas constitué avocat. La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de [Localité 7] METROPOLE HABITAT, il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance visé ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 29 avril 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de [Localité 7] METROPOLE HABITAT

1. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-28 du même code précise que, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Le droit au maintien dans les lieux s’exerçant aux conditions et clauses du bail expiré, le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande. Cette indemnité statutaire spécifique est la contrepartie du droit au maintien dans les lieux du locataire, elle est payable aux échéances prévues par le bail sans que cette obligation soit subordonnée à sa fixation judiciaire lorsqu’une instance est en cours à cette fin.

Dès lors, la faute du locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction peut être sanctionnée par la résiliation du bail non renouvelé à la date de la décision qui la prononce et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité.

Il est en effet acquis que les défauts de paiement de l’indemnité d’occupation se substituant au loyer, par un locataire demeuré dans les lieux à l’expiration du bail commercial, peuvent caractériser des manquements à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, et justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.

La mise en demeure n’est pas nécessaire dans le cas d’une demande de résiliation du bail prolongé mais elle le devient si le bailleur entend priver le locataire de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, [Localité 7] METROPOLE HABITAT a consenti à Madame [P] [S] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2009, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 165,00 euros.

Par acte extra-judiciaire délivré le 30 mai 2022, [Localité 7] METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Madame [P] [S] un congé pour le 31 décembre 2022 sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Depuis le 1er janvier 2023, Madame [P] [S] bénéfice donc du droit légal de se maintenir dans les lieux aux charges et conditions du bail expiré, ce qui implique le paiement d’une indemnité d’occupation égale provisoirement au montant du dernier loyer jusqu’à sa fixation judiciaire et ce, aux échéances prévues par le bail.

En l’occurrence, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer révisé s’établissait à la somme mensuelle de 251,15 euros à la date d’effet du congé.

Par acte extra-judiciaire du 23 octobre 2024, [Localité 7] METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Madame [P] [S] un commandement de payer dans le délai d’un mois cette indemnité d’occupation substituée au loyer à peine de résiliation du bail et de déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

[Localité 7] METROPOLE HABITAT produit en effet un relevé de compte duquel il ressort que plus aucune somme ne lui a été versée depuis le mois d’avril 2024.

Force est de constater que Madame [P] [S] n’a pas comparu pour apporter la preuve qui lui incombe, du paiement de cette indemnité d’occupation en contrepartie de son droit au maintien dans les lieux et qu’elle n’a manifestement pas déféré à la mise en demeure de se conformer à son obligation.

Si, contrairement à ce que soutient la partie demanderesse, elle n’est pas fondée à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le bail, dès lors que celle-ci ne vise pas expressément le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, elle apparaît en revanche bien fondée à solliciter le prononcé de la résiliation du bail pour manquement grave du preneur à ses obligations.

Il est en effet établi que Madame [P] [S] ne règle plus aucune somme au bailleur depuis avril 2024 alors qu’elle dispose d’un titre légal pour demeurer dans les locaux depuis la prise d’effet du congé.

Ce défaut de paiement caractérise un manquement à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, de payer l’indemnité d’occupation se substituant au loyer qui constitue une infraction répétée et suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [P] [S] avec déchéance subséquente du droit de celle-ci au maintien dans les lieux et au paiement de l’indemnité d’éviction.

Elle devra libérer les lieux dans les deux mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, elle pourra en être expulsée avec si nécessaire le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu, en l’état, d’assortir cette obligation d’une astreinte.

2. Sur l’arriéré de loyers et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation doit être déterminée en fonction de la valeur locative fixée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.

La valeur locative d’après laquelle est déterminée l’indemnité d’occupation est la même que celle servant de base à la détermination du loyer de renouvellement, c’est-à-dire une valeur locative judiciaire, par opposition à la valeur locative de marché.

Déterminée “compte tenu de tous éléments d’appréciation”, il est appliqué à la valeur locative retenue un abattement dit de précarité car le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé.

En l’espèce, il convient de relever, à titre liminaire, que les pièces versées aux débats et notamment, le relevé de compte de Madame [P] [S], permettent d’établir qu’elle était redevable d’un arriéré de loyers de 685,41 euros à la date d’effet du congé, le 31 décembre 2022.

Force est de constater par ailleurs :

— qu’à cette date, le loyer dû par Madame [P] [S] s’élevait à la somme de 251,15 euros, aucune contestation n’ayant été soulevée sur ce point par ses soins et alors qu’elle s’est manifestement acquittée de cette somme pendant plusieurs mois ;

— qu’aucun autre élément probant n’est versé aujourd’hui aux débats pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [S], étant relevé qu’un abattement de précarité doit nécessairement être pris en considération, dès lors qu’elle était simplement maintenue dans les lieux depuis le congé.

Dans ces conditions et en l’absence d’autres éléments, l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [S] depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération des lieux sera fixée à la somme mensuelle de 225,00 euros.

Dès lors, Madame [P] [S] est débitrice de la somme globale de 1.675,29 euros arrêtée au 30 septembre 2024, détaillée comme suit :

— arriéré de loyers au 31 décembre 2022 685,41 €

— indemnité d’occupation de janvier 2023 à septembre 2024 4.725,00 €

— règlements depuis janvier 2023 à déduire 3.735,12 €

Total 1.675,29 €

En conséquence, Madame [P] [S] sera condamnée à payer à [Localité 7] METROPOLE HABITAT les sommes susvisées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [S] qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les frais de commandement de payer et les honoraires de l’expert judiciaire. Les frais de congé ne constituent pas des dépens au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

En outre, [Localité 7] METROPOLE HABITAT a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Madame [P] [S] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

PRONONCE la résiliation du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3] [Localité 7], aux torts de Madame [P] [S];

PRONONCE la déchéance du droit de Madame [P] [S] au maintien dans les lieux et au paiement d’une indemnité d’éviction ;

FIXE l’indemnité d’occupation dont Madame [P] [S] est redevable depuis le 1er janvier 2023 à la somme de 225,00 euros par mois ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole [Localité 6] – [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 1.675,29 euros au titre des loyers et des indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole [Localité 6] – [Localité 7] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation de 225,00 euros par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

ORDONNE à Madame [P] [S] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision;

DIT que faute pour elle de s’exécuter dans ledit délai, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole [Localité 6] – [Localité 7] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole [Localité 6] – [Localité 7] METROPOLE HABITAT de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [S] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et les honoraires de l’expert judiciaire ;

CONDAMNE Madame [P] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole [Localité 6] – [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER