Copie délivrée

à

M^e Sonia HARNIST

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

**** Le 12 Mai 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/03952 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KDM3

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [R] [W] veuve [G]

née le 08 Mars 1943 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Thierry TROIN, Avocat au Barreau de NICE, avocat plaidant

à :

Mme [Y] [O] épouse [B]

née le 25 Décembre 1971 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sonia HARNIST, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Xavier VAHRAMIAN, avocat au Barreau de Lyon, avocat plaidant,

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Mars 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse de vente en date du 26 février 2021, Mme [W] a entendu céder à Mme [O] une villa et un terrain attenant au prix de 865.000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 août 2021.

En garantie de l’indemnité d’immobilisation, Mme [O] a versé une somme de 15.000 euros entre les mains du notaire.

Les 28 septembre et 18 octobre 2021, le délai de la réalisation de la promesse a été prorogé au 3 novembre 2021, les autres clauses demaurant inchangées.

Le 3 novembre 2021, Mme [O] n’a pas levé l’option et n’a donc pas acquis le bien immobilier.

Par lettre recommandée du 13 juin 2022, Mme [W] a mis en demeure Mme [O] de lui payer le solde de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 71.500 euros, en vain.

Par acte du 21 octobre 2022, Mme [W] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grasse Mme [O] épouse [B] en paiement de la somme de 71.500 euros au titre du solde d’une indemnité d’immobilisation.

Par ordonnance du 5 mai 2023, le juge de la mise en état a fait droit à la demande de délocalisation de l’affaire en application de l’article 47 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2024, Mme [W] demande au tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1124, 1193, 1199, 1217, 1231-5 et 1589 du code civil, de :

condamner Mme [O] à lui payer la somme de 71.500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation de la promesse du 26 février 2021 et de sa prorogation ;débouter Mme [O] de toutes ses prétentions, fins et conclusions lesquelles sont irrecevables et en tout état de cause infondées ; débouter Mme [O] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire ; ordonner subsidiairement à Mme [O] la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toute restitution ou réparation quant à son éventuelle condamnation à rembourser à la concluante le solde de l’indemnité d’immobilisation ; condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2025, Mme [O] demande au tribunal judiciaire de :

dire et juger que la clause « d’indemnité d’immobilisation » prévue à la promesse de vente du 26 février 2021 est une clause pénale ; à titre principal, dire et juger que la clause pénale prévue à la promesse de vente du 26 février 2021 limite l’indemnisation de Mme [W] à hauteur de 15.000 euros ; en conséquence, débouter Mme [W] de toutes ses demandes supérieures à cette somme à son encontre ; à titre subsidiaire, si le tribunal estime que la clause pénale prévue à la promesse de vente du 26 février 2021 est de 86.500 euros, réduire la clause pénale à de plus justes proportions compte tenu de la vente du bien immobilier de Mme [W] dans des délais courts et à un montant plus élevé ; en tout état de cause, condamner Mme [W] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [W] aux entiers dépens ; débouter Mme [W] de toutes ses demandes ; écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

La clôture de l’instruction a été fixée au 17 février 2025. A l’audience du 10 mars 2025, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant qu’une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

En application de l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. Une clause pénale a donc pour objet de sanctionner celui qui n’a pas respecté son obligation contractuelle.

Mme [O] soutient que la clause intitulée « indemnité d’immobilisation » constitue en réalité une clause pénale car elle ne vient pas couvrir forfaitairement le prix de l’exclusivité consentie mais sanctionner le bénéficiaire de la promesse de vente de son défaut de diligence. Elle affirme également que cette clause ne porterait que sur la somme de 15.000 euros.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il incombe de ce fait au tribunal d’examiner si la clause relative à l’indemnité d’immobilisation constituerait en réalité une clause pénale, susceptible de réduction judiciaire.

La promesse de vente contient une clause intitulée « Indemnité d’immobilisation ». Le premier alinéa stipule que l’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 86.500 euros.

Il est ensuite prévu trois points successifs, numérotés 1, 2 et 3 qui ont tous trait au versement effectué par le bénéficiaire d’un montant de 15.000 euros. Ainsi, le 1 est intitulé « Constatation d’un versement par le bénéficiaire », le 2 « Nature de ce versement » et le 3 « Sort de ce versement », ce dernier paragraphe comprenant un a), un b) et un c). La somme de 15.000 euros n’est donc qu’une partie de l’indemnité d’immobilisation.

Au soutien de sa demande de requalification de la clause, la défenderesse se prévaut du 3 b) selon lequel :

« en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».

Cette clause ne fait aucune référence à la cause de la non réalisation de la vente promise de sorte que c’est à tort que la défenderesse soutient qu’elle a été établie uniquement pour la sanctionner de son éventuel défaut de diligence.

La promesse de vente prévoit une autre clause relative à la carence d’une des parties. Il est ainsi prévu en cas de carence du bénéficiaire : « Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Le promettant pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice. »

Il est exact que cette formulation peut laisser entendre que l’indemnité d’immobilisation a pour objet d’indemniser un préjudice. Toutefois, cette phrase est située à la fin d’une clause contractuelle dont l’objet n’est pas de définir l’objet de l’indemnité d’immobilisation mais de prévoir la déchéance du bénéfice de la promesse en cas de non signature du fait du bénéficiaire. En outre, l’existence d’un préjudice causé par l’immobilisation du bien n’implique pas nécessairement la violation d’un manquement contractuel, qui est au cœur de la notion de clause pénale.

L’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue n’avait pas pour objet de faire assurer par Mme [O] l’exécution de son obligation de diligence. Le tribunal relève d’ailleurs que la promesse de vente ne contient aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ou à la vente d’un bien immobilier. Aucune clause pénale n’était donc nécessaire pour sanctionner le défaut de diligence relatif à une condition suspensive fixée au profit du bénéficiaire de la promesse de vente.

Le fait que Mme [W] ait su que la vente était liée à la vente concommitante d’un bien immobilier par Mme [O] est sans incidence sur la qualification de l’indemnité d’immobilisation, étant observé que la réalisation de cette vente n’a pas été érigée en condition suspensive.

Quant à l’absence de manquement contractuel imputable à Mme [O], il ne lui permet pas d’être exonérée du paiement de l’indemnité d’immobilisation, sa raison d’être n’étant pas de sanctionner un défaut de diligence.

Enfin, cette indemnité est due sans que la preuve d’un préjudice liée à l’absence de réitération de la vente ne soit rapportée par la demanderesse.

Par conséquent, Mme [O] doit être déboutée de sa demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et sera condamnée à payer à Mme [W] la somme de 71.500 euros au titre du solde de cette indemnité.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] succombe en ses prétentions et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande sa condamnation à payer à Mme [W] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] soutient ne pas avoir les liquidités pour payer la somme de 71.500 euros en cas d’appel. Toutefois, celle-ci ne produit pas le moindre élément relatif à sa situation personnelle. Aucune circonstance ne permet donc d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale ;

Condamne Mme [Y] [O] épouse [B] à payer à Mme [R] [W] veuve [G] la somme de 71.500 euros au titre du solde de l’indenmité d’immobilisation ;

Condamne Mme [Y] [O] épouse [B] à payer à Mme [R] [W] veuve [G] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité de procédure de Mme [Y] [O] épouse [B] ;

Condamne Mme [Y] [O] épouse [B] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,