Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [J] [R]

11 Rue Pierre Dupont

69001 LYON 01

représenté par M^e Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [C]

Immeuble Nametis Logement B114

8-18 Place Rosa Parks

44000 NANTES

Comparante en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Février 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 25/00123 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQZO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Clarisse LE GRAND

CCC à Madame [Y] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 17 avril 2024 , prenant effet le 25 avril suivant, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [J] [R], représenté par son mandataire la société par actions simplifiée FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, a donné à bail à Madame [Y] [C] , un local à usage d’habitation numéro B114 sis 8-18 place Rosa Parks à Nantes (44000) et un emplacement de parking, moyennant un loyer mensuel révisable de 822.03 euros, outre une provision sur charges de 141 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 29 juillet 2024 , Monsieur [J] [R] a délivré à Madame [Y] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, Monsieur [J] [R] a assigné Madame [Y] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire de droit :

Juger sa demande recevable et bien fondée ;

A titre principal, constater l’acquisition de clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 10 septembre 2024 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 25 avril 2024 pour défaut de paiement des loyers ;

Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [C] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux au frais et risques de l’expulsée ;

Condamner Madame [Y] [C] à payer :

la somme de 6 711.48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 décembre 2024, augmentée des intérêts de retard à compter du 29 juillet 2024, sur la somme de 4 100.67 euros et à compter du jugement pour le surplus, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au bail, assortie des intérêts de plein droit à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective et définitive des lieux, et indexée selon les dispositions contractuelles ;

la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer ;

Dire et juger que la somme versée par Madame [Y] [C] au titre du dépôt de garantie restera acquise au bailleur.

L’affaire a été appelée le 27 février 2025, puis renvoyée à celle du 24 avril 2025 lors de laquelle elle a été évoquée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [J] [R], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant sa créance à la somme de 7 896.09 euros. Il a précisé que la locataire a pris attache avec l’assistant social de son employeur et que ses demandes d’accompagnement auprès d’Action logement sont en cours. Il a également indiqué que le paiement des loyers courants a repris en novembre 2024. Il a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire, le paiement du loyer ayant repris.

Régulièrement assignée à étude, Madame [Y] [C] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 210 euros par mois en sus du loyer et des charges courants. Elle a actualisé sa situation financière et personnelle déclarant percevoir mensuellement près de 2 700 euros. En outre, elle a confirmé l’intervention d’Action logement et l’aide mise en place par son employeur.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

Lors de l’audience, la Présidente a sollicité du bailleur qu’il justifie sous huit jours de la notification au représentant de l’Etat dans le département de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la pièce justificative a été produite par courrier électronique en date du 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 1er août 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [Y] [C] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [Y] [C] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 7 896.09 euros. Il convient de déduire de cette somme celle de 135.02 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 273.94 euros, elles resteront à la charge du bailleur.

La créance étant justifiée pour un montant de 7 487.13 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [C] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 100.67 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 711.48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article VIII, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [C] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4 100.67 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 septembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 10 septembre 2024, Madame [Y] [C] est sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Madame [Y] [C] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [Y] [C]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [Y] [C] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 210 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette.

Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du décompte versé que par un versement en date du 18 avril 2025, la locataire a repris le paiement intégral de ses loyers à la date de l’audience.

Le diagnostic social et financier indique qu’à la suite d’une rupture conventionnelle, Madame [Y] [C] a perçu mensuellement environ 1 700 euros au titre de droits au chômage entre mai et novembre 2024, ces ressources ne lui permettaient pas de faire face à l’ensemble de ses charges. Depuis décembre 2024, elle perçoit un salaire net de 2 628 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Madame [Y] [C] est prête à mettre en place un plan d’apurement à hauteur de 200 euros environ et à prendre contact avec l’assistante sociale du personnel de son entreprise.

Compte tenu de l’accord des parties et de la reprise des paiements par Madame [Y] [C], il convient d’autoriser celle-ci à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [Y] [C] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La clause résolutoire ayant été suspendue, il n’y a pas lieu de statuer sur le dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Y] [C] , qui succombe, supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [Y] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 avril 2024 entre Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [C] portant sur un local à usage d’habitation numéro B114 sis 8-18 place Rosa Parks à Nantes (44000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 7 487.13 euros au titre des loyers et charges échus, échéance d’avril 2025 inclus;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 100.67 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 711.48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement;

AUTORISE Madame [Y] [C] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 210 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [Y] [C] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [Y] [C] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [J] [R] à procéder à l’expulsion de Madame [Y] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Madame [Y] [C] à payer Monsieur [J] [R] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

RESERVE le sort du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer Monsieur [J] [R] une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

A. PARES S. ZARIFFA