Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 06 Novembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [F] veuve [O]

Appartement 16 Etage 1 droite

13 Rue d’Arras

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01337 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXOK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [X] [F] veuve [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 avril 2018 à effet au 1er avril 2018, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [X] [F] veuve [O] un logement de type 3 sis, RICHOLLETS, 13 rue d’Arras, premier étage – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 322,13 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 80,60 €.

Par décision du 18 juin 2020, le Tribunal judiciaire de Nantes a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la locataire à apurer une dette locative de 2 304,62 euros en 36 mensualités.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [X] [F] veuve [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 311,17 €, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [X] [F] veuve [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire, à effet au 28 janvier 2025, et subsidiairement la prononce pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

· Ordonner l’expulsion de [X] [F] veuve [O] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [X] [F] veuve [O] à payer la somme de 5 572,64 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [X] [F] veuve [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 456,97 € augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminué des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· la condamner au paiement de la somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 165,79 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Par une décision en date du 10 juillet 2025, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de [X] [F] veuve [O] et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 29 août 2025 par l’espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 260,65 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 septembre 2025. La requérante indique que la locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement, la Commission ayant prononcé la recevabilité de son dossier et son orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle déclare qu’elle ne s’opposera pas au plan décidé par la Commission de surendettement. Par ailleurs, elle soulève la reprise du paiement des loyers par la locataire et ne s’oppose pas aux délais de paiement.

Régulièrement assignée à personne, [X] [F] veuve [O] a comparu à l’audience. Elle déclare payer son loyer et être prise en charge par une assistante sociale.

Les deux parties étant présentes il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 20 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 27 novembre 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [X] [F] veuve [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 311,17 €, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [X] [F] veuve [O].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [X] [F] veuve [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 113,55 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 309,87 € (165,79 € + 144,08 €).

En conséquence, [X] [F] veuve [O] sera condamnée au paiement de la somme de 4 803,68 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée à payer à HABITAT 44 à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 456,97 €.

Le plan de surendettement établi par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique retient une dette locative supérieure, à hauteur de 5 278,43 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, le 10 juillet 2025, a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par [X] [F] veuve [O] et a décidé de l’orienter vers rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette décision peut encore être contestée par les créanciers, Habitat 44 ayant déclaré à l’audience que ce ne serait pas son cas.

En outre, il ressort de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire a repris le paiement de son loyer intégral depuis avril 2025, l’échéance de juillet 2025 n’ayant été toutefois que partiellement réglée. En outre, l’étude de ce décompte laisse apparaître qu’aucune autre dette de loyer ne s’est créée depuis la décision de la commission de surendettement, laquelle a retenu une dette locative de 5 278,43 €, somme supérieure à la somme actuellement due par la locataire.

Le diagnostic social et financier établi par l’espace départemental des solidarités indique que la locataire est âgée de 65 ans, elle est veuve et retraitée, locataire d’un logement HLM auprès d’HABITAT 44 depuis 1986. Elle perçoit 1 296 € de retraite mensuelle. Selon ce diagnostic, les difficultés financières de [X] [F] veuve [O] font suite à des remboursements de crédits à la consommation, prélevés avant son loyer, les prélèvements de loyer étant alors rejetés. Par ailleurs, il est fait état de la procédure de surendettement en cours, de la recevabilité du dossier de la locataire et de son orientation vers un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Lors de l’audience, le bailleur HABITAT 44 indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement pour le compte de la locataire sous réserve de l’acceptation du plan de surendettement.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’existence d’une procédure de surendettement en cours d’instruction, de la reprise intégrale du paiement des loyers par [X] [F] veuve [O], laquelle dispose en outre de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [X] [F] veuve [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [F] veuve [O], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité et la procédure de surendettement commandent de débouter HABITAT 44 de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 avril 2018 entre HABITAT 44 et [X] [F] veuve [O], concernant le logement sis RICHOLLETS, 13 rue d’Arras, premier étage – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE [X] [F] veuve [O] à payer à HABITAT 44 la somme de 4 803,68 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [X] [F] veuve [O] un délai de paiement pour se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 100 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit de la locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [X] [F] veuve [O] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis RICHOLLETS, 13 rue d’Arras, premier étage – 44800 SAINT-HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [X] [F] veuve [O] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [X] [F] veuve [O] à payer à HABITAT 44, à compter du 11 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 456,97 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [X] [F] veuve [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE HABITAT 44 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY