TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2025 prorogée au 30 Mai 2025

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Janvier 2025

N° RG 24/01439 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4WGF

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 8], prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NERCAM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [V], domicilié : chez Son gestionnaire FONCIA, [Adresse 13]

représenté par M^e KONAN Calixte, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [H] [L], né le 04 Avril 1972 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Yann REDDING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [O] [L], née le 03 Avril 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Yann REDDING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ET ENCORE EN LA CAUSE (N°RG 24/04532)

DEMANDEUR

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 8], prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NERCAM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e KONAN Calixte, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

[Z] [V] est copropriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 7]

[Localité 10], dont le cabinet BERTHOZ, puis le Cabinet NERCAM ont été les syndics successifs.

[Z] [V] a confié la gestion de son appartement à la société EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIERE (EGIMO), puis à IAG et enfin à la société FONCIA.

[H] [L] et [O] [L] sont les ayants-droits de Monsieur [W], propriétaire du local situé en rez-de-chaussée, sous celui de [Z] [V].

Monsieur [S] a déploré des infiltrations depuis l’appartement de [Z] [V] dès septembre 2019 ; il a signalé au syndic l’aggravation de ces désordres en aout 2021.

Une expertise amiable organisée par les assurances de la copropriété s’est tenue le 28 septembre

2021, mettant en exergue la dangerosité des dégâts des eaux sur la structure de l’immeuble.

Le syndic en a avisé IAG le 01.10.2021.

Le 10 décembre 2021, la société ABP est intervenue au sein de l’appartement de [Z] [V], sans que cela mette un terme aux infiltrations.

STRUCTURAL CONSULTING a dressé un rapport le 18.02.2022 mettant en exergue les dégâts occasionnés au sein du local commercial et à la structure.

Le 04.03.2024, la SAS FONCIA [Localité 10] a résilié unilatéralement le mandat la liant à [Z] [V].

*

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18.03.2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NERCAM, a assigné [Z] [V], « pris en la personne de son gestionnaire la société FONCIA », en référé, au visa des articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir 1500 € au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/1439.

Mise en délibéré au 25.10.2024, l’affaire a donné lieu à une réouverture des débats par mention au dossier pour assignation de [Z] [V] à son adresse et non à celle de son mandataire et éventuelle intervention volontaire de FONCIA [Localité 10], qui n’était pas attraite en la cause.

— 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11.10.20245, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NERCAM, a assigné [Z] [V], en référé, au visa des mêmes textes et aux mêmes fins.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/4532.

*

A l’audience du 17.01.2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice a maintenu ses demandes à l’identique.

Par des conclusions d’intervention volontaire auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, [H] [L] et [O] [L], au visa des articles 145 du Code de procédure civile, 325 et suivants du Code de procédure civile, demandent de :

« Déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Monsieur et Madame [L],

Juger que l’ordonnance à intervenir leur soit déclarée commune et opposable,

Donner acte à Monsieur et Madame [L] de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire,

Débouter tout concluant de toute demande formée à leur encontre,

Compléter la mission de l’Expert judiciaire comme suit :

Examiner les désordres affectant l’appartement de Monsieur et Madame [L],

Donner tous éléments technique et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités,

Prescrire toute mesure urgente éventuellement requise pour prévenir l’aggravation des dommages et/ou tout péril imminent

Déterminer les travaux nécessaires à mettre fin aux désordres,

Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection, à la finition ou à la mise en conformité, en chiffrer le coût à l’aide de devis ou factures fournis par les parties et en déterminer la durée prévisible

Fournir tout élément d’appréciation des préjudices subis par Monsieur et Madame [L],

Réserver les dépens. »

[Z] [V], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 32 et 122 du Code de procédure civile, demande de :

« Juger les demandes de mission de l’expert portant sur des biens autres que les parties communes sont irrecevables ;

Déclarer le SDC de l’immeuble [Adresse 8] irrecevable à formuler des demandes portant sur l’appartement du rez-de-chaussée et mitoyen de celui de Monsieur [V] ;

Juger que Monsieur [Z] [V] formule des protestations et réserves sur le reste de la mission d’expertise ;

Juger qu’aucune considération d’équité en commande de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Réserver les dépens d’instance. »

Par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, la SAS FONCIA [Localité 10], au visa des articles 2000 et 2007 du Code civil, demande de :

« JUGER que la SAS FONCIA [Localité 10] a résilié le mandat de gestion la liant à M. [V] [Z] selon LRAR du 04/03/2024.

JUGER que la SAS FONCIA [Localité 10] ne représente plus M. [V] [Z]

JUGER que la SAS FONCIA [Localité 10] émet les plus vives protestations et réserves à l’égard de la mesure expertale sollicitée.

CONDAMNER M. [V] [Z] à verser à la SAS FONCIA [Localité 10] la somme provisionnelle de 6.000 € à titre de réparation du préjudice subi du fait de la perte subie à l’occasion de sa gestion.

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] ainsi que M. [V] [Z] à verser à la SAS FONCIA [Localité 10] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] ainsi que M. [V] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure. »

L’affaire a été mise en délibéré au 28.03.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances sous le numéro de RG le plus ancien.

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire d'[H] [L] et [O] [L], conforme aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile.

Il convient d’interpréter la comparution de la SAS FONCIA [Localité 10], qui ne prend pas soin de le préciser, comme une intervention volontaire et de la recevoir en la forme.

La demande visant à rendre communes et opposables les dispositions de la présente ordonnance aux parties reçues en leur intervention volontaire est par définition sans objet, puisqu’elles sont parties à la procédure.

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Les demandes d’expertises des parties privatives par le syndicat des copropriétaires sont effectivement irrecevables faute de qualité à agir en ce sens.

Toutefois, l’intervention volontaire d'[H] et [O] [L], qui reprennent cette demande à leur compte, rend cette demande formulée par leurs soins recevable.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande provisionnelle de FONCIA:

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

FONCIA se prévaut de pertes occasionnées par le comportement de son mandataire et liées à des comparutions en justice estimées comme indues et par une surcharge de travail et un surcroit de frais de relance.

Faire droit à une telle demande reviendrait à présumer du fond, qui relève de l’appréciation exclusive du juge du fond.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La présente ordonnance de référé mettant fin à l’instance en référé, les dépens ne peuvent être réservés, de sorte qu’il convient d’en connaître.

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice , qui y a intérêt, supportera la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 24/1439 et 24/4532 sous le premier de ces numéros ;

Recevons les interventions volontaires de [H] [L] et [O] [L], d’une part, et la SAS FONCIA [Localité 10], d’autre part ;

Disons n’y avoir lieu à déclarer commune et opposable la présente ordonnance aux parties en cause ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[Y] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Mèl : [Courriel 12]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 8], en ses parties communes et les parties privatives des parties en la cause, après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions de le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, le procès-verbal de constat en date du 09.03.2023, 06.11.2023 et dans les rapports d’expertise amiable de STRUCTURAL CONSULTING en date du 18.02.2022 et de recherche de fuite d’ABP du 09.06.2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de provision ;

Rejetons toutes les autres demandes, y compris celles formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT