TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/03280 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WUZI

Jugement du 27 Juin 2024

N° de minute

Affaire :

M. [M] [W]

C/

S.A.S. CENTURY 21 S.P.I.

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SARL LORANG AVOCATS

—  811

la SCP SARDIN ET THELLYERE (ST AVOCATS)

—  09586

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 27 Juin 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Mai 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [M] [W]

né le 22 Avril 1981 à [Localité 6] (69),

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Yann LORANG de la SARL LORANG AVOCATS, avocats au barreau de LYON et par Maître Franck LENZI avocat plaidant au barreau d’Avignon-

DEFENDERESSE

S.A.S. CENTURY 21 S.P.I.,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Didier SARDIN de la SCP SARDIN ET THELLYERE (ST AVOCATS), avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [W] a acquis un appartement de type T1 au sein de la copropriété dénommée « l’ESPLANADE », situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Il s’est rapproché de l’agence immobilière CENTURY 21 SPI afin de lui confier la gestion locative de ce bien, pour lequel il espérait tirer avantage du dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit Loi PINEL.

Par mandat de gestion portant le numéro 1750, signé par les parties le 21 juin 2016, l’agence immobilière s’est obligée à assurer tous les aspects de la location du bien, administratifs, techniques, juridiques et fiscaux.

Un montant de 469.48 euros par mois a été inscrit dans le mandat comme correspondant au loyer plafonné en Zone A [Localité 5].

L’agence facturait sa prestation relative à l’aide personnalisée accordée à Monsieur [W] pour la déclaration de revenus fonciers et télétransmission sur internet à la somme de 80 euros TTC.

Alors que Monsieur [W] a bénéficié des avantages fiscaux attachés à la loi Pinel au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019, il a été destinataire le 12 octobre 2020 d’un courrier de l’administration fiscale l’informant qu’ils lui avaient été octroyés par erreur.

Elle lui précisait qu’il ne respectait pas la condition de loyer, dépassant le plafond, mais également que ses déclarations de revenus comportaient des inexactitudes.

Elle a procédé à des rectifications, sur les années non-prescrites au titre des revenus 2017, 2018 et 2019, assorties de pénalités ; Monsieur [W] a reçu une mise en demeure d’avoir à payer les sommes indument perçues, avec une majoration de 1918 euros, soit un montant global de 21 098 euros.

Par assignation, délivrée le 15 mars 2022, Monsieur [M] [W] a fait citer la société CENTURY 21 SPI devant le tribunal judiciaire de LYON,

Il demande, au terme de ses dernières écritures transmises par RPVA le 15 septembre 2023, au visa de l’article 1992 du code civil, de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 de :

– Accueillir les demandes de Monsieur [U] [W],

– Les déclarer bien fondées,

– Y venir la société CENTURY 21 SPI,

– Dire que la société CENTURY 21 SPI a fait preuve de négligence et d’un défaut de diligence et de conseil dans la gestion locative de l’appartement qui lui a été confié par Monsieur [W],

– Dire que les manquements de la société CENTURY 21 SPI prise en sa qualité de mandataire, découlent à la fois de son propre engagement de service et du mandat de gestion n°1750,

– Dire que les manquements de la société CENTURY 21 SPI ont eu pour effet de priver Monsieur [W] du bénéfice de la réduction d’impôt relevant du dispositif Pinel,

– Dire que les fautes contractuelles de la société CENTURY 21 SPI ont déstabilisé financièrement Monsieur [W] en ce qu’il est contraint de payer à l’Administration fiscale le montant réclamé dans le cadre de la rectification accompagnée d’une majoration,

En conséquence,

– Condamner la société CENTURY 21 SPI au paiement de la somme de 18703 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant de la réduction d’impôts dont il a été privé au titre de la loi Pinel,

– Condamner la société CENTURY 21 SPI à payer à Monsieur [W] la somme de 21 098 euros (incluant la majoration) dont le règlement est réclamé par l’Administration fiscale dans le cadre de la rectification,

– Condamner la société CENTURY 21 SPI à payer à Monsieur [W] trois mois d’honoraires de gestion conformément à la clause de garantie insérée dans l’Engagement de service, soit la somme de 104.4 euros ;

– Condamner la société CENTURY 21 SPI à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en vue de soulager le préjudice moral dont il souffre,

– Rejeter comme infondée la demande en remboursement d’une somme de 3258 euros formulée par la société CENTURY 21,

– Débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

– Condamner la société CENTURY 21 SPI au paiement de la somme de 3600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Concernant les fautes de la société CENTURY 21 SPI, Monsieur [W] relève d’abord sa négligence et son défaut de diligence, celle-ci ayant manqué selon lui à son engagement de service visant à fournir une estimation du loyer du bien à louer fondée sur les données disponibles du marché local.

Selon lui, la partie adverse n’a pas pris la peine de s’informer préalablement sur le système de calcul d’évaluation des biens locatifs. Il considère qu’en tant que professionnelle, l’agence était pourtant censée connaitre la teneur de l’arrêté du 04 février 2015 pris par le Préfet de la région Rhône Alpes venant moduler les plafonds applicables aux investissements régis par le dispositif Pinel sur les communes de [Localité 4] et [Localité 7].

Il rappelle ensuite que le mandataire a un rôle de conseil auprès du propriétaire bailleur dont il a le bien en gestion. Il lui fait ainsi grief de ne pas lui avoir recommandé de s’informer sur le sujet.

Monsieur [W] fait également valoir des manquements de CENTURY 21 SPI découlant du mandat de gestion.

Il rappelle avoir donné pouvoir exclusif à la défenderesse de faire notamment toutes demandes en dégrèvement ou réduction mais également à le représenter devant les administrations compétentes.

Il en déduit que vis-à-vis de l’administration fiscale l’agence immobilière se positionnait comme le seul interlocuteur.

Reprenant les erreurs observées par le service des impôts, il en déduit que CENTURY 21 SPI a fait preuve de laxisme et d’un défaut de professionnalisme dans l’exécution des tâches qui lui incombaient et pour lesquelles elle percevait des honoraires.

S’agissant de ses prétentions indemnitaires, il fonde sa demande de dommages et intérêts sur le fait d’avoir été privé du bénéfice d’une réduction d’impôts.

Il motive également sa demande de réparation, au titre de la déstabilisation de ses finances, par le fait d’avoir été contraint de payer le montant réclamé par l’administration fiscale, accompagné d’une majoration.

Il rappelle également les termes de la clause de garantie insérée dans l’engagement de service de CENTURY 21 SPI, permettant au mandant d’être crédité de trois mois d’honoraires, en cas d’inaction rectificative, ce qui est le cas selon lui.

Il conclut enfin subir un préjudice moral découlant de l’attitude passive de CENTURY 21 SPI à son égard, celle-ci n’ayant jamais daigné lui proposer la moindre offre de réparation.

En réplique aux écritures de la défenderesse, Monsieur [W] souligne que CENTURY 21 SPI reconnait elle-même avoir été consciente des enjeux fiscaux de son acquisition.

Il rappelle son droit à indemnisation non seulement de la perte subie mais également du gain manqué.

S’agissant de l’aléa soulevé par la partie adverse, il fait valoir la stabilité de sa situation fiscale depuis plusieurs années.

Il ajoute que le choix du locataire solvable ressortait de la mission de l’agence immobilière.

Il considère ainsi que ses demandes ne font pas double emploi, contrairement aux affirmations adverses.

A l’issue de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 05 juillet 2023, la société CENTURY 21 sollicite, de :

– Juger que le préjudice allégué n’est pas expressément démontré,

– Juger que la réparation de ce préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance que le tribunal fixera à une proportion de 50%,

– Juger que viendront en déduction les dépassements de loyers perçus par Monsieur [W], soit la somme de 3228 euros,

– Débouter Monsieur [W] du surplus de ses demandes ;

La société CENTURY 21 SPI ne conteste pas le redressement fiscal dont Monsieur [W] a fait l’objet, reconnaissant ne pas avoir tenu compte de l’arrêté précédemment visé, difficilement accessible selon elle, mais que le requérant ne pouvait pas non plus ignorer.

Elle considère que Monsieur [W] ne peut prétendre à l’indemnisation de la totalité de son préjudice, tout manquement à un devoir de conseil ne s’indemnisant qu’en raison d’une perte de chance, dont la réparation ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée.

S’agissant de l’indemnisation sollicitée par Monsieur [W], CENTURY 21 SPI conclut que l’assiette de l’indemnisation ne peut pas être à la fois l’avantage fiscal dont il aurait pu bénéficier et le remboursement des sommes que lui réclame l’administration fiscale du fait qu’il ne peut bénéficier de cet avantage.

Elle rappelle que la juridiction peut reconstituer l’économie dont il aurait pu bénéficier en l’absence d’erreur de l’agence mais pas procéder au remboursement des sommes réclamées.

Elle relève également que son préjudice est incertain, Monsieur [W] réclamant l’indemnisation de la réduction d’impôt dont il pouvait bénéficier sur toute la période d’amortissement alors qu’il ne s’agit que d’un avantage dont il aurait pu bénéficier, en fonction de ses revenus ou d’autres avantages liés à sa situation familiale.

Concernant la stipulation de garantie, elle considère qu’elle doit s’analyser en une clause pénale, ne pouvant trouver à s’appliquer alors qu’elle ne pouvait apporter aucune action rectificative. Elle souligne de même qu’elle ne prévoit qu’un avoir d’honoraires et non un remboursement.

Elle soutient que le demandeur ne justifie d’aucun préjudice moral, ne faisant qu’alléguer un stress.

Elle fait valoir que le préjudice indemnisable devra être diminué à raison des gains réalisés par Monsieur [W], relevant que si elle avait respecté l’arrêté préfectoral, Monsieur [W] n’aurait pas eu de redressement fiscal mais aurait perçu moins de loyers.

Sur quoi, l’ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 07 mai 2024, a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

A ce titre, il convient de constater que la défenderesse ne formule aucune demande reconventionnelle de remboursement d’une somme de 3258 euros, au titre des loyers perçus par Monsieur [W].

Sur la responsabilité contractuelle de la société CENTURY 21 SPI

La responsabilité de l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.

A ce titre, les articles 1991 et 1992 du code civil rappellent que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, répondant des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est constant que l’agent immobilier, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l’efficacité de la convention. Pour ce faire, il est ainsi astreint à des obligations de vérification, notamment de la réalité de la situation financière du preneur à bail, mais aussi de renseignement et de conseil à l’égard de son client, et peut être déclaré responsable de toutes fautes ou négligences dans l’exercice de sa mission susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par celui-ci.

En l’espèce, il résulte de la charte d’engagement de service intégrée au mandat de gestion de l’agence immobilière CENTURY 21 SPI que celle-ci s’est obligée à « Fournir une estimation du loyer du bien à louer fondée sur les données disponibles du marché local ».

Sur le devoir de conseil, il est également précisé que « le mandant s’oblige à faire connaitre par écrit au mandataire s’il existe des sujétions particulières, notamment d’ordre réglementaire concernant le(s) bien(s) géré(s) (limitation à la fixation du loyer, plafond de ressources…) ». A ce titre, il est constant, s’agissant du régime fiscal, que le mandant a expressément déclaré souhaiter être rattaché à la défiscalisation loi Pinel. Ce dispositif permet aux particuliers domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, des logements neufs ou assimilés destinés à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions, l’une d’elles tenant à un montant de loyer inférieur à un plafond au m², comme le rappelle l’administration fiscale dans le courrier qu’elle a adressé à Monsieur [W] le 12 octobre 2020.

La défenderesse ne conteste pas le plafond de loyer mensuel retenu pour le logement visé dans la proposition de rectification fiscale, à savoir 371.60 euros, alors qu’il a été fixé par l’agence CENTURY 21 SPI à 469 euros.

Or, il est raisonnable et légitime d’attendre de l’agence immobilière, mandataire professionnel dans l’exécution des obligations afférentes à sa mission de gestion courante du logement confié, de s’assurer de ce que les conditions requises du dispositif PINEL, et plus particulièrement le plafond de loyer exigé, sont bien réunies.

Or, quelle que puisse être la difficulté d’accès à l’arrêté du 04 février 2015 pris par le préfet de la région Rhône Alpes modulant ces plafonds, l’agence CENTURY 21 ne démontrant d’ailleurs pas avoir même tenté de s’informer sur les règles en vigueur, la défenderesse ne peut contester la matérialité de sa faute, ayant manqué à son obligation de diligence et de vérification, d’autant plus qu’il lui appartenait également de préparer les déclarations fiscales de Monsieur [W].

La responsabilité de la défenderesse doit donc être engagée.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [W]

Il ressort des dispositions de l’article 1231-2 du code civil que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Par ailleurs, la perte de chance, invoquée en défense par la société CENTURY 21 s’analyse comme la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Pour qu’elle soit prise en compte, elle doit être réelle et sérieuse, c’est-à-dire que la probabilité de l’événement allégué doit être réaliste, tout comme la chance doit avoir été réellement perdue.

– Sur les demandes de dommages et intérêts au titre de la privation de la réduction d’impôts et de la déstabilisation des finances :

Monsieur [W] revendique ainsi l’indemnisation du préjudice consécutif à la perte de l’avantage fiscal pour toute la période de location de l’appartement, le taux de réduction étant effectivement de 18% pour un engagement de neuf ans, mais également le paiement par l’agence CENTURY 21 de la somme réclamée par l’administration fiscale comprenant tant la majoration qu’une partie des avantages fiscaux perçus à tort par Monsieur [W] pour une partie de la période de location effective.

Or, comme le souligne à juste titre la partie adverse, il ne peut prétendre à la fois à l’avantage fiscal dont il a en partie bénéficié et dont il aurait pu aussi bénéficier mais également au remboursement des sommes réclamées par l’administration fiscale au titre des avantages effectivement procurés.

En outre, si Monsieur [W] se prévaut d’une réparation intégrale du préjudice subi, il n’en demeure pas moins qu’une perte de chance doit être retenue dans l’appréciation de celui-ci.

En effet, quand bien même il aurait été mieux informé par l’agence immobilière lors de la conclusion du mandat de gestion, en obtenant ainsi la fixation d’un loyer moindre lui permettant de bénéficier régulièrement de l’avantage fiscal, il doit néanmoins être tenu compte du fait qu’il aurait pu aussi décider d’y renoncer pour augmenter subséquemment le montant du loyer. En outre, si le requérant fait valoir que sa situation fiscale personnelle ne comportait aucun aléa, il convient néanmoins de rappeler, au regard de la période de neuf ans prévue fiscalement, que cet avantage demeure soumis à d’autres conditions, rappelées dans le premier courrier adressé à Monsieur [W] par l’administration fiscale, tenant notamment au profil du locataire. Doit aussi être prise en compte l’hypothèse d’une revente par le demandeur de l’appartement avant le terme de la période de mise en location lui ouvrant droit à la réduction, pour d’autres motifs que fiscaux.

Dès lors, il convient de fixer la perte de chance subie dans une proportion de l’ordre de 60%.

Par ailleurs, la réparation d’une perte de chance n’étant pas équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, il n’y pas lieu d’en déduire, comme le sollicite la

défenderesse, la part de loyers supérieure au plafond de la loi Pinel perçue par Monsieur [W].

Par conséquent, la réparation de la perte de chance subie par Monsieur [W], exclusivement au titre de la privation de la réduction d’impôts, doit être fixée à la somme de 12 000 euros.

– Sur les dommages et intérêts au titre de la clause de garantie insérée dans l’Engagement de service de CENTURY 21 SPI :

L’Engagement de service de CENTURY 21 comporte notamment la clause suivante « Tout manquement à l’un des points ci-dessus, signalé par un mandant (personne physique) par lettre recommandée avec accusé de réception, donnera lieu à une réponse circonstanciée et une action rectificative dans un délai de 10 jours.

A défaut, le mandant sera crédité d’un avoir de trois mois d’honoraires. »

Si la société CENTURY 21 SPI n’explique pas en quoi une telle stipulation devrait être qualifiée de clause pénale, il n’en demeure pas moins que le requérant n’est pas fondé à s’en prévaloir. En effet, si Monsieur [W] reproche à la défenderesse de l’avoir contraint à saisir le Tribunal pour obtenir réparation du préjudice subi, l’agence ne pouvait pourtant plus opérer aucune action à partir du moment où son mandant lui a signalé la rectification dont il faisait l’objet par l’administration fiscale, ne pouvant pas modifier rétroactivement le montant du loyer fixé.

Dès lors, il ne peut être reproché à la société CENTURY 21 SPI d’avoir manqué à ses obligations contractuelles à ce titre, Monsieur [W] obtenant d’ailleurs réparation du préjudice qu’il a subi consécutivement aux manquements de la défenderesse.

Il sera donc débouté de cette demande.

– Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi :

Si Monsieur [W] se prévaut d’un préjudice moral, force est de constater qu’il ne rapporte pas la preuve d’un tel préjudice distinct non seulement des autres chefs de préjudice dont il demande la réparation, mais également des frais engagés dans le cadre de la présente instance.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société CENTURY 21 SPI, partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure, en ceux compris les frais de la procédure de référé et au titre de l’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner la société CENTURY 21 SPI à verser à Monsieur [W] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de la réduction d’impôts dont il a été privé au titre de la loi Pinel,

DEBOUTE Monsieur [U] [W] et la société CENTURY 21 SPI du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI à verser à Monsieur [U] [W] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE