Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 23 Juin 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [V] [W], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]

Logement 58 Etage 2

5 Allée Benoîte Groult

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Cécile HENOUX

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 mai 2025

date des débats : 19 mai 2025

délibéré au : 23 juin 2025

RG N° N° RG 25/01416 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXZU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [Z] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 2 avril 2024, NANTES METROPOLE HABITAT, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [Z] [X] un local à usage d’habitation sis 5 allée Benoîte Groult – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 357,15 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 110,52 euros.

Le 28 novembre 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 831,62 euros au titre des loyers échus et impayés au 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, NANTES METROPOLE HABITAT a assigné Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 2 avril 2024 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 2 avril 2024 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [Z] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT:

— la somme de 1183,90 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 368,78 € à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 lors de laquelle elle a été examinée.

A l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par une salariée munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance indiquant que sa créance s’élève à la somme de 953,90 euros selon décompte arrêté au 12 mai 2025. Elle a accepté expressément le principe des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, tenant compte de la reprise du paiement des loyers depuis avril 2025.

Monsieur [Z] [X], régulièrement cité à étude, n’était ni comparant ni représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société bailleresse a indiqué n’avoir aucune information à ce sujet.

Le diagnostic social et financier a été établi par les services de la Préfecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 15 octobre 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit : à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie du seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance 6 semaines après un commandement de payer […].»

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire le 28 novembre 2024 et lui a accordé un délai de six semaines pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société bailleresse est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1132,61 €, au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise.

Le locataire n’a pas comparu pour contester le montant sollicité et faire état de versement qui n’aurait pas été pris en compte.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 178,71 € imputée au locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, Monsieur [Z] [X] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 953,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [Z] [X] vit seul. Ses ressources sont constituées d’une allocation adulte handicapé différentielle et d’une rente trimestrielle à la suite d’un accident du travail, soit 900 euros par mois.

Il résulte du diagnostic social et financier qu’il a sollicité un plan d’apurement à hauteur de 30 euros par mois à compter du mois de mai 2025 en sus du loyer et des charges afin de se maintenir dans les lieux. Le bailleur accepte expressément cette proposition, compte-tenu de la reprise du paiement des loyers.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord exprès du bailleur et de la reprise du paiement intégral des loyers, il convient d’autoriser Monsieur [Z] [X] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Ainsi, au vu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler que si Monsieur [Z] [X] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion,

— la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 10 janvier 2025,

— le bailleur pourra procéder à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

Monsieur [Z] [X] supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

Constate l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail ayant pris effet le 2 avril 2024 entre NANTES METROPOLE HABITAT et Monsieur [Z] [X] portant sur un local à usage d’habitation 5 allée Benoîte Groult – 44300 NANTES, à compter du 10 janvier 2025;

Condamne Monsieur [Z] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 953,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

Autorise Monsieur [Z] [X] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 30 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [Z] [X] s’acquitte de sa dette dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans cette seule dernière hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant :

Autorise, faute de départ volontaire des lieux loués, NANTES METROPOLE HABITAT à procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [Z] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux, caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

Déboute NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025.

Le Greffier La Juge

Michel HORTAIS Cécile HÉNOUX