TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à Mme [E] [H]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à Mme [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02240 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Y5K

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 8] PROVENCE [Localité 3] [Localité 8] PROVENCE METROPLOE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [E] [H], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante e n personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 22 octobre 2018, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE a donné à bail à Madame [I] [J] un appartement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 9] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 471,51 euros, outre 174,65 euros de provision sur charges, 65,48 euros au titre de la consommation d’eau et 1,11 euros au titre d’accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE a fait signifier à Madame [I] [J] le 19 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 393,76 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 19 décembre 2023 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 6] dans le [Localité 10] ;

— condamner Madame [I] [J] à verser à la requérante la provision de 1 842,79 euros comptes arrêtés au 29 février 2024 ;

— condamner Madame [I] [J] au paiement d’une indemnités d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses relatives à la révision de loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Madame [I] [J] à verser à HABITAT [Localité 8] PROVENCE la somme de 120 euros par application de l’article 700 du Code Procédure Civile ;

— au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE, représenté par sa chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 177,92 euros, selon décompte en date du 13 juin 2024, terme de mai 2024 inclus. Le bailleur indique une reprise du paiement du loyer et donne son accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Comparant en personne, Madame [I] [J] indique souhaiter rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 22 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et un délai de six semaines a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 393,76 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [I] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [I] [J] reste devoir la somme de 1 177,92 euros, à la date du 13 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation frais d’enquête sociale justifiés, hors frais de procédure, terme du mois de mai 2024 inclus.

Madame [I] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1 177,92 euros au 13 juin 2024, terme du mois de mai inclus, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [J] a repris les paiements des loyers courants et les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [I] [J], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [I] [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 831,13 euros actuellement,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Il n’apparaît pas équitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE les sommes exposées par lui dans la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2018 entre l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE et Madame [I] [J] concernant le logement, situé [Adresse 6] dans le [Adresse 9] [Localité 4] sont réunies à la date du 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de mille cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-douze centimes (1 177,92 euros) décompte arrêté au 13 juin 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [I] [J] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 32,72 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [I] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [I] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 831,13 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 8] PROVENCE la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE