Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BRANCALEONI

1 EXP M^e EGLIE-RICHTERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/247

N° RG 24/02127 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWRH

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALMA, dont le siège social est sis 205 avenue Maurice Ravel 06210 Mandelieu, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 752 654 525, agissant poursuites et diligences de son représentant légal Madame [W] [F] domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par M^e Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.C.I. VIAGENERATIONS, dont le siège social est situé 6 Rue Paul Baudry 75008 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

Monsieur [T] [M] [L]

Domaine du Grand Duc

Avenue Mozart

06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

Monsieur [X] [U]

né le 03 Juillet 1938 à MARIGNANE (13700)

Villa Joulian – Le Grand Duc

71 Avenue Mozart

06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

Madame [P] [B] née [I]

née le 13 Mars 1947 à ROUBAIX (59100)

Domaine du Grand Duc

401 Boulevard Frédéric Mistral

06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

représentée par M^e Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ASL DOMAINE DU GRAND DUC, association dont le siège social est Rue Jean Monnet – Poste de Garde – Domaine du Grand Duc à 06210 MANDELIEU LA NAPOULE, prise en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité audit siège

représentée par Maître Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 24 avril 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La Société Civile Immobilière (SCI) ALMA a acquis en 2012 un bien immobilier situé dans la ZAC du Domaine du Grand Duc sis à MANDELIEU LA NAPOULE.

Au jour de son acquisition, la quote-part de charges affectée à son immeuble était de 5100 tantièmes. Dans le courant de l’année 2015, l’Association syndicale libre (ASL) du Domaine du Grand Duc, à l’occasion du transfert à son profit par l’aménageur de la ZAC, de l’assiette foncière résiduelle et des VRD, a fait contrôler par le géomètre qu’elle avait mandaté les surfaces des différentes parcelles vendues par l’aménageur.

A la suite de cette vérification, l’assemblée générale des membres de ASL DOMAINE DU GRAND DUC réunie le 26 mai 2016 a décidé, en sa résolution n° 20, de modifier la répartition des charges pour tenir compte des résultats des travaux réalisés par Monsieur [A], le géomètre mandaté. Les charges affectées à la propriété de la SCI ALMA sont ainsi passées de 5100 à 8851 tantièmes.

Pour éviter de subir une telle augmentation, il a été proposé à la SCI ALMA de céder à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc la nue-propriété d’une partie de son terrain, cette cession ayant pour conséquence d’entraîner une réduction des charges imputables à l’immeuble.

Il était prévu que la SCI ALMA conserve en pleine propriété 2000 m² de terrain et l’usufruit sur le reste de la propriété, ce qui avait pour effet de ramener les tantièmes de 8851 à 5800.

La cession de la nue-propriété devait intervenir à l’euro symbolique.

L’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc réunie le 26 avril 2017 a validé la possibilité pour l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC d’acquérir à l’euro symbolique la nue-propriété de la partie des terrains appartenant à la SCI ALMA. Celle-ci a voté en faveur de cette résolution , exposant que dans son esprit, l’usufruit dont elle continuerait à bénéficier sur la partie de terrain dont elle céderait la nue-propriété aurait un caractère perpétuel, alors qu’en réalité cet usufruit ne pourrait avoir qu’un caractère temporaire.

Selon exploit introductif d’instance en date du 12 juin 2018, la SCI ALMA a fait assigner l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc devant la juridiction de céans à l’effet de :

« Prononcer purement et simplement l’annulation de la délibération n° 20 prise à l’occasion de l’assemblée générale du 26 mai 2016,

A toutes fins utiles et en tant que de besoin :

Dire et juger que la résolution n° 20 prise à l’occasion de l’assemblée générale du 26 mai 2016 sera réputée non écrite,

Dire et juger que le calcul et la répartition des charges se fera telle qu’initialement prévue par ledit cahier des charges selon le critère de l’utilité prévu par les statuts,

Prononcer purement et simplement l’annulation de la délibération n° 12 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2017,

Dire et juger que la résolution n° 12 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2017 ne produira aucun effet,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc aux entiers dépens de l’instance, outre à une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. »

****

Lors de l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC réunie le 7 juin 2018 a été adoptée une résolution n° 13, aux termes de laquelle il a été donné mandat au Président de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC de procéder à l’acquisition des parties de terrain en nature d’espaces verts en laissant aux vendeurs la possibilité :

• D’opter entre l’usufruit et un droit de jouissance privatif temporel dans la limite de 99 ans ou la durée de vie de la société dans le cas d’une personne morale.

• De vendre avec une faculté de réméré pendant 5 ans, sous réserve du remboursement de l’intégralité des charges non payées sur le terrain à compter du 1er janvier 2016 lors du rachat de la partie de terrain cédée, avec conservation de l’usage du bien vendu et de son entretien.

• De créer une servitude non aedificandi sur les parties de terrain cédées.

• De renoncer à la vente prévue par la résolution n° 12 adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC réunie le 26 avril 2017 en payant l’arriéré de charges courues depuis le 1er janvier 2016.

La SCI ALMA s’est opposée à l’adoption de cette résolution, qui a néanmoins été votée par les membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC.

Selon exploit introductif d’instance en date du 9 juillet 2019, la SCI ALMA a fait assigner

l’association syndicale libre du Domaine du Grand Duc par-devant la juridiction de céans à l’effet de :

« Dire et juger que la résolution n° 13 prise à l’occasion de l’assemblée générale du 7 juin 2018 est illégale,

Prononcer purement et simplement l’annulation de la délibération n° 13 prise à l’occasion de l’assemblée générale du 7 juin 2018,

Dire et juger que la résolution n° 13 prise à l’occasion de l’assemblée générale du 7 juin 2018 ne produira aucun effet,

Dire et juger que, compte tenu du caractère illégal de la modification intervenue du cahier des charges, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC ne pourra appeler des charges sur la base du règlement ainsi modifié,

Condamner en tant que de besoin l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC à appeler les charges communes en conformité avec le règlement initial,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC aux entiers dépens de l’instance, outre à une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. »

Cette procédure, enregistrée sous le numéro 19/3387, a été jointe à la procédure initiale enregistrée sous le numéro 18/2752 par décision de la Juge de la mise en état en date du 7 mai 2020.

*****

Selon exploit introductif d’instance en date du 26 mai 2020, l’Association Syndicale Libre du Domaine du Grand Duc a fait assigner la SCI ALMA par-devant le Tribunal de proximité de CANNES, à l’effet de condamner celle-ci à lui verser :

la somme de 9 768,94 € au titre des charges impayées, la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, l’Association Syndicale Libre du Domaine du Grand Duc exposait que :

— la SCI ALMA ayant clairement manifesté son intention de demeurer propriétaire de l’intégralité du terrain attenant à sa villa, il lui appartient de régler les charges qui se rapportent à cette propriété conformément aux dispositions de l’article 34 du Cahier des charges de l’ensemble immobilier dont s’agit,

— la SCI ALMA continue cependant de régler les charges se rapportant à sa propriété sur la base de 5100 tantièmes et sa dette à l’égard de l’association syndicale libre du Domaine du Grand Duc ne cesse en conséquence d’augmenter,

— elle se trouve désormais être de 9 768,94 € selon décompte arrêté au 9 janvier 2020.

La SCI ALMA a fait valoir qu’il existait entre l’instance pendante devant le Tribunal de proximité de CANNES et celle pendante devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE un lien de connexité tel qu’il était de l’intérêt d’une bonne justice qu’elles soient instruites et jugées

ensemble.

Par jugement en date du 4 février 2021, le Tribunal de proximité de CANNES a renvoyé l’affaire RG N° 11/20352 devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, afin qu’elle soit instruite et jugée avec l’affaire RG N° 18/02752 pendante devant cette juridiction.

*****

Selon exploit introductif d’instance en date du 22 avril 2021, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC a fait assigner [X] [U], propriétaire d’une villa au sein de la zone de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC, par-devant la juridiction de proximité de CANNES à l’effet de voir ce dernier condamné à lui verser la somme de 7.733,38€ au titre de ses charges impayées, outre celle de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC exposait que le défendeur se trouve dans la même situation que la SCI ALMA, avec une modification des tantièmes pris en compte pour le calcul des charges, augmentant une hausse de celles-ci.

Monsieur [U] a fait valoir qu’il existait entre l’instance pendante devant le Tribunal de proximité de CANNES et celle pendante devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE un lien de connexité tel qu’il était de l’intérêt d’une bonne justice qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Par jugement en date du 1er mars 2022, le Tribunal de proximité de CANNES a renvoyé l’affaire RG N° 11/21463 devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, afin qu’elle soit instruite et jugée avec l’affaire RG N° 18/02752 pendante devant cette juridiction.

*****

Selon exploits introductifs d’instance en date des 22 et 27 avril 2021, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC a fait assigner [P] [I] veuve [B] et la SCI VIAGENERATIONS par-devant la juridiction de proximité de CANNES, à l’effet de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 5 738,38 € au titre des charges impayées, outre la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC expose que Madame [I] est propriétaire au sein de cet ensemble immobilier d’une villa individuelle avec terrain attenant, dont elle a cédé la nue-propriété à la SCI VIAGENERATIONS selon acte en date du 30 juillet 2020. Les deux défenderesses se trouvent dans la même situation que celle de la SCI ALMA.

Elles sont donc, en l’état de l’échec du processus de cession partielle de leur terrain à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC, été invitées à régler les charges dues conformément aux dispositions du cahier des charges. Cependant, Madame [B] continue de régler les charges se rapportant à sa propriété sur la base de 8692 tantièmes.

Par jugement en date du 1er mars 2022, le Tribunal de proximité de CANNES a également renvoyé l’affaire RG N° 11/21475 devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE afin qu’elle soit instruite et jugée avec l’affaire RG N° 18/02752 pendante devant cette juridiction.

Par des conclusions en date du 18 octobre 2021, [P] [I] veuve [B] et la SCI VIAGENERATIONS sont intervenues volontairement à la procédure principale.

*****

Selon exploit introductif d’instance en date du 22 avril 2021, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC a fait assigner [T] [L] par-devant la juridiction de proximité de CANNES à l’effet de l’entendre condamner à lui payer la somme de 9 829,78 €, outre celle de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en vertu du même raisonnement que celui précédemment exposé, précisant que Monsieur [L] est propriétaire au sein de cet ensemble immobilier d’une villa individuelle avec terrain attenant et qu’il se trouve dans la même situation que les autres propriétaires assignés devant le Tribunal de proximité cannois.

Par jugement en date du 1er mars 2022, le Tribunal de proximité de CANNES a renvoyé l’affaire RG N° 11/21464 devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, afin qu’elle soit instruite et jugée avec l’affaire RG N° 18/02752 pendante devant cette juridiction.

*****

Les différentes instances susvisées ont été jointes par ordonnance de la Juge de la mise en état en date du 7 mai 2020.

En l’absence de communication des statuts de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC, la radiation de la procédure principale 18-2752 a été prononcée par la Juge de la mise en état. Suite à la régularisation de l’instance, celle-ci a été réenrôlée sous le numéro 24-2127 à la demande de la SCI ALMA et des autres propriétaires concernés par les différentes procédures.

*****

Par des conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 26 mai 2023, la SCI ALMA, [P] [I] Veuve [B], la SCI VIAGENERATIONS, [X] [U] et [T] [E], ont formé les demandes suivantes :

« PRONONCER L’ANNULATION DE LA DÉLIBÉRATION n° 20 prise à l’occasion de l’assemblée générale de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC du 26 mai 2016 ;

CONSTATER L’ACQUIESCEMENT A LA DEMANDE D’ANNULATION PAR L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de la délibération n° 12 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2017 ;

CONSTATER L’ACQUIESCEMENT A LA DEMANDE D’ANNULATION PAR L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de la délibération n° 13 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 7 juin 2018 ;

DEBOUTER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de ses demandes de condamnation au titre des charges ;

CONDAMNER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC à payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts à chacune des parties, au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC à payer à Madame [B] une somme de 4 728 euros (frais de géomètre) outre 28 596 euros

(charges payées lors de la vente) soit 33 324 euros ;

CONDAMNER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC aux entiers dépens, outre à une somme de 5.000 euros pour chacune des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER L’EXECUTION PROVISOIRE.

****

Dans des écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, la SCI ALMA seule soutient les demandes suivantes :

« Vu les articles 1134 (ancien) et suivants du code civil

Vu l’article 409 du code de procédure civile

Vu les pièces versées au débat,

PRONONCER L’ANNULATION DE LA DÉLIBÉRATION n° 20 prise à l’occasion de l’assemblée générale de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC du 26 mai 2016 ;

CONSTATER L’ACQUIESCEMENT A LA DEMANDE D’ANNULATION PAR L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de la délibération n° 12 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2017 ;

CONSTATER L’ACQUIESCEMENT A LA DEMANDE D’ANNULATION PAR L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de la délibération n° 13 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 7 juin 2018 ;

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que le terrain de la SCI ALMA est situé à l’extérieur du périmètre de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC.

DIRE ET JUGER que le vote de 2016, créant des charges nouvelles, est une clause réputée non écrite.

DIRE ET JUGER que la stipulation figurant aux statuts déclarant que tous les terrains dépendants du domaine du Grand-Duc font partie de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC est une clause réputée non écrite.

EN CONSEQUENCE :

PRONONCER L’ANNULATION DE LA DÉLIBÉRATION n° 20 prise à l’occasion de l’assemblée générale de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC du 26 mai 2016 ;

CONSTATER L’ACQUIESCEMENT A LA DEMANDE D’ANNULATION PAR L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de la délibération n° 12 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2017 ;

CONSTATER L’ACQUIESCEMENT A LA DEMANDE D’ANNULATION PAR L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de la délibération n° 13 prise à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 7 juin 2018 ;

CONDAMNER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC À PROCÉDER au calcul et la répartition des charges ainsi qu’initialement prévu par ledit cahier des charges selon le critère de l’utilité.

CONDAMNER SOUS ASTREINTE de 1000 € par jour dans le mois de la signification de la décision à intervenir l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC à rectifier ses appels de charges antérieurs au vu des tantièmes existants ;

CONDAMNER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC à payer une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts à la SCI ALMA, au titre de ses préjudices,

DEBOUTER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC de ses demandes de condamnation au titre des charges et de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions en ce compris celui tiré de la prescription de la présente action ;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE

— Ordonner une mesure d’expertise afin que soit déterminé tout ce qui est nécessaire à propos de la description du terrain NZ, notamment, l’absence de tout aménagement et de la définitive certitude que le terrain sera toujours inutile à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC,

— Ordonner à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC de communiquer l’accord, qui selon elle, aurait été conclu entre l’aménageur et la SCI ALMA accordant à la SCI ALMA une remise partielle des charges.

— Ordonner à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC de communiquer le cahier des charges modificatif dans lequel aurait été voté à l’unanimité l’extension du périmètre de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC au terrain NZ de la SCI ALMA,

— Ordonner à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC de communiquer le cahier des charges modificatif qui aurait voté à l’unanimité, la suppression du critère d’utilité ou son aménagement.

— Ordonner à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC de communiquer le contenu de la mission qu’elle a confié au géomètre courant 2014.

— CONDAMNER L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC aux entiers dépens, outre à une somme de 5.000 euros pour chacune des parties au titre de l’article 700 du CPC.

— ORDONNER L’EXECUTION PROVISOIRE DE LA DECISION EN TOUTES SES DISPOSITIONS. »

*****

Dans des écritures récapitulatives en réplique notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC développe les prétentions suivantes :

« DECLARER la SCI ALMA irrecevable en sa demande d’annulation de la décision n° 20 adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc le 26 mai2016, son action étant prescrite,

DEBOUTER la SCI ALMA de sa demande tendant à voir dire et juger que la résolution n°20 adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc le 26 mai 2016 sera réputée non écrite,

Vu la résolution n° 11 adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc réunie le 24 septembre 2020,

DIRE ET JUGER sans objet les demandes d’annulation de la résolution n° 12 adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc le 26 avril 2017 et de la résolution n° 13 adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc le 27 juin 2018,

Vu les dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 34 du Cahier des charges de l’ensemble immobilier DOMAINE DU GRAND DUC,

DEBOUTER la SCI ALMA de sa demande tendant à voir condamner l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc à « mettre à jour ses tantièmes de charges en respectant le critère d’utilité prévu par les statuts »,

DEBOUTER la SCI ALMA de ses demandes tendant à voir« Dire et juger que, compte tenu du caractère illégal de la modification intervenue du cahier des charges, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC ne pourra appeler des charges sur la base du règlement ainsi modifié. » et à voir « Condamner en tant que de besoin l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC DOMAINE DU GRAND DUC à appeler les charges communes en conformité avec le règlement initial »,

CONDAMNER la SCI ALMA à payer à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc la somme de 21 450,51 €, sauf à parfaire ultérieurement,

CONDAMNER Monsieur [X] [U] à payer à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc la somme de 12 241,67 €, sauf à parfaire ultérieurement,

CONDAMNER in solidum Madame [P] [I] veuve [B] et la SCI VIAGENERATIONS à payer à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc la somme de 27 290,97 €, sauf à parfaire ultérieurement,

CONDAMNER Monsieur [T] [L] à payer à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC du Domaine du Grand Duc la somme de 18 293,99 €, sauf à parfaire ultérieurement,

DEBOUTER la SCI ALMA de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LA CONDAMNER à payer à l’association syndicale libre du Domaine du Grand Duc la somme de 8 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LA CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de Maître A. EGLIE RICHTERS sur son affirmation de droit. »

*****

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2025, la Juge de la mise en état a prononcé la clôture de la présente procédure avec effet différé au 24 avril 2025. Lors de l’audience du 16 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le Juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 753 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à 'dire que ou juger que…', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la nullité de la délibération n°20 de l’assemblée générale du 26 mai 2016 :

Sur la prescription de la demande :

L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC soulève la prescription de la demande de nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 26 mai 2016, faisant valoir que le délai de prescription d’un an pour contester toute décision d’assemblée générale, prévu par les statuts de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC, était écoulé lorsque la SCI ALMA l’a assignée à ce titre.

L’assignation a été délivrée avant le 1er janvier 2020, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC relève des attributions du Tribunal statuant au fond, ainsi que le prévoit le décret 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il convient de relever à titre liminaire que :

— dans les rapports que l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC entretient avec ses membres, les délais fixés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ne lui sont pas transposables ( Cass. 3e civ., 1er févr. 1989),

— Le délai de prescription pour contester une décision prise en assemblée générale est donc quinquennal au visa de l’article 2224 du Code civil, sauf aménagement conventionnel conformément aux dispositions de l’article 2254 du Code civil , qui prévoit que la durée de la prescription peut être abrégée ou allongée par accord des parties. Elle ne peut toutefois être réduite à moins d’un an ni étendue à plus de dix ans.

— en l’occurrence, l’article 13 des statuts de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC dispose que « Les membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC disposent, à peine de prescription de leur action, d’un délai d’un an à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour contester la validité ou la régularité des assemblées générales ainsi que celles des décisions prises au cours desdites assemblées. »

La résolution n°20 querellée a été adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC en date du 26 mai 2016.

Toutefois, il n’est pas versé aux débats le récépissé de la notification du procès-verbal d’assemblée générale adressé à la SCI ALMA.

Par conséquent, en l’absence de point de départ du délai de prescription, celui-ci n’a pu courir et l’action en annulation par la SCI ALMA de la résolution n°20 votée au cours de cette assemblée générale ne peut être déclarée irrecevable comme prescrite.

Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 :

La résolution n°20 adoptée lors de l’assemblée générale de l’ASL du 26 mai 2016 dispose que :

La SCI ALMA fait valoir que la résolution n° 20 adoptée le 26 mai 2016 est contestable, en ce qu’elle a méconnu les termes du cahier des charges de l’ensemble immobilier du Domaine du Grand Duc et en ce que la modification de la répartition des charges impliquait une décision unanime des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC et non une décision majoritaire.

Selon elle, la nouvelle répartition des charges devait être votée à l’unanimité en vertu d’une jurisprudence constante, dans la mesure où elle entraîne une modification des statuts aboutissant à une augmentation des engagements des membres, quand bien même les statuts prévoient que ces délibérations sont prises uniquement à la majorité des voix.

En réplique, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC soutient que la répartition nouvelle votée ne fait que respecter les modalités du cahier des charges, le travail effectué par le géomètre choisi par elle ayant seulement permis de découvrir un important écart entre les mètres carrés de parcelles pris en compte pour le calcul de leurs charges et la réalité de la surface totale des propriétés des copropriétaires concernés, entraînant une inégalité de traitement entre les propriétaires puisque les autres membres de l’association voient leurs charges calculées sur l’intégralité de la surface de l’assise foncière, conformément aux dispositions du cahier des charges.

Sur ce :

Les cotisations syndicales perçues par les associations syndicales libres sont de nature privée. Ce sont les statuts de l’association qui « précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations » (Ord. 1er juill. 2004, art. 7).

Ainsi, toute modification statutaire tendant à fixer une nouvelle répartition des charges ne peut être adoptée qu’à l’unanimité (quelle que soit la majorité prévue pour la révision des statuts) si elle aboutit à l’augmentation des engagements d’un propriétaire associé (Civ. 3e, 20 juin 2001, no 99-17.961).

A violé l’article 1134 du code civil la Cour d’appel qui a retenu qu’une assemblée générale d’une association a régulièrement voté à la majorité des voix la modification de l’acte d’association pour adopter une nouvelle répartition des charges, sans constater que cette modification avait été acceptée par les membres concernés et alors qu’elle aboutissait à une augmentation de leurs engagements.

Le cahier des charges de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC constitue un contrat passé entre les membres de l’association, mais aussi entre chaque membre et l’association elle-même, en tant que personne morale.

Une aggravation des charges d’un cocontractant est une modification du contrat, que l’association ne peut opérer sans le consentement de celui-ci, au visa des articles combinés 1134 et 1104 anciens du Code civil.

En effet, selon l’article 1134 ancien du Code civil applicable au présent litige compte tenu de la date de création du cahier des charges antérieure à 2016 :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

L’article 1104, dans sa version antérieure à la modification de 2016, prévoit quant à lui que :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

L’exigence d’un consentement général s’oppose à ce que la répartition des charges puisse être modifiée autrement que par un vote unanime de l’ensemble des membres de l’association, puisque cela reviendrait à aggraver l’engagement contractuel initialement pris. Une clause statutaire en sens contraire pourrait donc être réputée non écrite.

À tout le moins, les consentements de ceux dont l’engagement se trouve aggravé doivent être recueillis ( Cass 3e civ., 20 juin 2001, n° 99-17.961 ; Cass 3e civ., 21 sept. 2011, n° 10-18.788 )

Il est en effet nécessaire que la règle contractuelle fixant les charges soit pérenne. Le contrat que constitue le cahier des charges de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC doit demeurer intangible tant que les propriétaires des biens inscrits dans le périmètre de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC n’ont pas tous consenti à sa modification.

En l’occurrence, il est acquis aux débats que la répartition initiale des charges a été établie conformément au cahier des charges de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC et appliquée pendant de nombreuses années, sans tenir compte de la partie des parcelles des propriétaires située en zone naturelle (NPR).

La volonté claire des colotis initiaux était de répartir les charges sans prendre en compte les zones NPR se situant sur les parcelles des quatre propriétaires concernés par la présente instance.

Décider, par le biais d’un nouveau tableau de tantièmes, d’une répartition des charges modifiée, en interprétant différemment le cahier des charges, sans que ce nouveau mode de répartition des charges ne soit voté à l’unanimité, constitue une violation de l’exécution de bonne foi du contrat en ce qu’il ne respecte pas la volonté de l’ensemble des colotis.

Or, l’exécution de bonne foi des contrats constitue une disposition d’ordre public qui doit donc être respectée.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité de la résolution querellée.

Sur l’acquiescement aux demandes d’annulation :

Il est constant que par une résolution n°11 adoptée lors de l’assemblée générale des membres de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC réunie le 24 septembre 2020, les autres décisions querellées ont été annulées.

L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC demande donc à voir constater que les demandes d’annulation formées par la SCI ALMA à ce titre sont devenues sans objet, tandis que celle-ci demande à voir le Tribunal constater l’acquiescement de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à ses demandes d’annulation, au visa de l’article 409 du Code de procédure civile.

En réalité, c’est l’article 408 du Code de procédure civile qui doit être ici invoqué. Il prévoit que « l’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action. »

L’article 410 du Code de procédure civile prévoit que l’acquiescement peut être exprès ou implicite.

L’existence d’un acquiescement implicite à la demande ne sera admise que si la volonté du défendeur en ce sens est « certaine », c’est-à-dire si les actes ou les faits pris en considération la démontrent « avec évidence ».

En l’espèce, en faisant voter lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 une résolution aux termes de laquelle ont été annulées les décisions querellées lors des assemblées générales de 2017, 2018 et 2018, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC reconnaît implicitement le bien-fondé des demandes de nullité de ces résolutions portées par la SCI ALMA.

Il convient en conséquence de constater l’acquiescement de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à ces demandes, ainsi que sollicité par la SCI ALMA.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des charges :

L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC sollicite reconventionnellement le paiement par les propriétaires assignés par ses soins devant le Tribunal de proximité de Cannes du solde de charges impayées qu’elle estime dues, compte tenu de la modification du calcul de répartition entérinée lors de l’assemblée générale du 26 mai 2016.

En réplique, les différents propriétaires concernés exposent que ces charges ne sont pas dues puisqu’elles reposent sur une décision illégale, et demandent de voir l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC déboutée de ses prétentions à ce titre.

Une action en justice de l’association n’empêche pas le membre concerné d’invoquer, par voie d’exception, la nullité de la décision ayant arrêté la dépense (Cass. 3e civ., 29 mai 2002, n° 01-02.332).

La résolution n°20 de l’assemblée générale du 26 mai 2016 ayant été annulée, la nouvelle répartition des charges telle que décidée à l’occasion de cette assemblée générale ne repose sur aucun fondement et s’avère donc nulle, ne pouvant justifier les appels de charges en découlant.

Par conséquent, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC ne pouvait modifier son calcul de la répartition des charges. Ses demandes relatives au paiement du surplus de charges découlant de cette nouvelle répartition ne sauraient donc prospérer.

L’ASL DOMAINE DU GRAND DUC sera dès lors déboutée de ses demandes de paiement des charges par les différents propriétaires attraits à la procédure et condamnée à rectifier ses appels de charges antérieurs conformément aux tantièmes existants, sans pour autant qu’une mesure d’astreinte ne paraisse nécessaire à ce stade.

Sur la demande de remboursement des charges payées par [P] [I] :

[P] [I] veuve [B] demande à ce titre la condamnation de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à lui verser la somme de 28.596 euros dont elle a dû s’acquitter lors de la vente de son bien au titre du surplus de charges impayées, en raison de sa contestation du nouveau mode de calcul des tantièmes adopté par l’association.

Elle justifie en effet du paiement de cette somme au titre des charges réclamées par l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC lors de la vente de son bien immobilier et verra en conséquence l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC condamnée à lui reverser ce montant indû.

Sur la demande de remboursement des frais de géomètre à Madame [I] :

[P] [I] veuve [B] sollicite également de voir l’association condamnée à lui rembourser les frais de géomètre qu’elle a dû avancer dans le cadre de la cession avortée de son terrain à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC, les votes des assemblées générales qui ont avalisé cette cession ayant finalement été annulés par une nouvelle décision d’assemblée générale du 24 septembre 2020.

En réplique, l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC ne fait valoir aucun argument.

Madame [I] ne fonde pas sa demande en droit, se contentant d’indiquer qu’elle a engagé ces frais en pure perte, puisque la cession d’une partie de son terrain à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC n’a finalement pas eu lieu.

Le Tribunal en déduit qu’elle fonde sa demande sur la responsabilité délictuelle de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC au sens de l’article 1240 du Code civil. L’association n’a toutefois commis aucune faute, alors même que Madame [I] avait voté le principe de la cession de la nue-propriété d’une partie de son terrain à l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017.

Dès lors, la demande de celle-ci à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts :

La SCI ALMA sollicite la condamnation de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de « tous ses préjudices confondus », qui ne sont toutefois nullement détaillés.

En l’absence de tout élément justificatif produit aux débats, cette demande sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération des solutions adoptées, il convient de condamner l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à verser à chacune des parties adverses la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ceux-ci.

En revanche, sa propre demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°20 votée par l’assemblée générale de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC en date du 26 mai 2016 ;

Constate l’acquiescement de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à la demande de la SCI ALMA d’annulation de la délibération n°12 votée lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2017 ;

Constate l’acquiescement de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à la demande de la SCI ALMA d’annulation de la délibération n°13 votée lors de l’assemblée générale ordinaire du 7 juin 2018 ;

Déboute l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC de sa demande de paiement des arriérés de charges à l’encontre de la SCI ALMA, d'[P] [I] Veuve [B], de la SCI VIAGENERATIONS, de [X] [U] et de [T] [E] ;

Condamne l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à rectifier ses appels de charges délivrés à la SCI ALMA, [P] [I] Veuve [B], la SCI VIAGENERATIONS, [X] [U] et [T] [E], à compter du 1er janvier 2016, conformément au système de répartition des charges appliqué avant l’assemblée générale du 26 mai 2016 ;

Condamne l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à verser à [P] [I] Veuve [B] la somme de 28.596 euros ;

Déboute [P] [I] Veuve [B] de sa demande de paiement de la somme de 4.728 euros au titre des frais de géomètre ;

Déboute la SCI ALMA, [P] [I] Veuve [B], la SCI VIAGENERATIONS, [X] [U] et [T] [E] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC au paiement des entiers dépens ;

Condamne l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC à verser à chacune des parties, soit à la SCI ALMA, [P] [I] Veuve [B], la SCI VIAGENERATIONS, [X] [U] et [T] [E], la somme respective de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ceux-ci ;

Rejette la demande de l’ASL DOMAINE DU GRAND DUC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE