Minute n° 25/239

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 25 Avril 2025

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DEMANDEUR :

S.C.I. ARC-EN-CIEL

[Adresse 7]

[Localité 5]

Demanderesse représentée par Monsieur [K] [D] en sa qualité de gérant

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [F] [H]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [J] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [P] [V] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défendeurs non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Mars 2025

date des débats : 07 Mars 2025

délibéré au : 25 Avril 2025

RG N° RG 24/03413 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLLZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC Monsieur [K] [D]

CCC Madame [F] [H] et Monsieur [J] [W]

CCC Monsieur [P] [V] [G]

CCC Prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 septembre 2023, la SCI ARC-EN-CIEL a donné à bail à Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, [Adresse 2], et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 345 € pour le logement, outre une provision pour charges de 5 € mensuelle. Monsieur [P] [V] [G] a signé ce contrat de bail en qualité de caution solidaire.

Le 19 juin 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1750 € au titre des loyers échus et impayés au 31 juin 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [P] [V] [G] par acte d’huissier en date du 29 août 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 20 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, notifiés au représentant de l’Etat dans le département le 4 septembre 2024, la SCI ARC-EN-CIEL a fait assigner Monsieur [J] [W], Madame [F] [H] et Monsieur [P] [V] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W], Madame [F] [H] et Monsieur [P] [V] [G] à payer à la SCI ARC-EN-CIEL la somme de 2450 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W], Madame [F] [H] et Monsieur [P] [V] [G] à payer à la SCI ARC-EN-CIEL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W], Madame [F] [H] et Monsieur [P] [V] [G] à payer à la SCI ARC-EN-CIEL la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’huissier de justice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mars 2025 lors de laquelle la SCI ARC-EN-CIEL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Elle a également versé un décompte actualisé de la dette locative.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [J] [W], Madame [F] [H] et Monsieur [P] [V] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société demanderesse a déclaré n’avoir pas d’information à ce sujet.

Les locataires ne s’étant pas présentés aux rendez-vous, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [J] [W], Madame [F] [H] et Monsieur [P] [V] [G] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, la SCI ARC-EN-CIEL justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 4 septembre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SCI ARC-EN-CIEL justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 juin 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers ou des charges

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. »

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] le 19 juin 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1750 €.

Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour régler leur dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

Dès lors, Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] seront en outre solidairement redevables, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la SCI ARC-EN-CIEL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4966 € au 7 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 inclue.

Ce décompte n’appelle aucune critique.

Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] n’ont pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité prévue au contrat de bail, à payer à la SCI ARC-EN-CIEL la somme de 4966 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 1750 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la validité de l’acte de cautionnement

L’article 2297 du code civil prévoit qu'« à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices ».

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017- art. 121 (V) dispose, en ses deux derniers alinéas, que :

“ Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”.

Il résulte de ces deux articles la nécessité pour que la caution soit valablement engagée qu’elle signe un acte de cautionnement distinct du contrat de location et qu’elle appose une mention manuscrite relative à la durée et au montant de son engagement.

En l’espèce, la SCI ARC-EN-CIEL fournit le contrat de bail signé par « [V] [P] » en qualité de caution solidaire, ce dernier ayant écrit manuscritement « reconnais avoir pris connaissance du présent contrat pour lequel je me porte caution solidaire ».

Aucun acte de cautionnement distinct n’est versé aux débats.

En conséquence, Monsieur [P] [V] [G] n’est pas valablement engagé en qualité de caution solidaire de Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H]. La SCI ARC-EN-CIEL sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de condamnation solidaire à son encontre.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 19 juin 2024, de sa notification à la CCAPEX et de sa dénonciation à la caution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] seront condamnés in solidum à payer à la SCI ARC-EN-CIEL la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI ARC-EN-CIEL à l’encontre de Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 20 août 2024, du bail portant sur les lieux loués sis [Adresse 2] ;

DIT que Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] devront quitter les lieux et les rendre libre de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] à payer à la SCI ARC-EN-CIEL la somme de 4966 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 1750 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] à payer à la SCI ARC-EN-CIEL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance du mois d’avril 2025 ;

DÉBOUTE la SCI ARC-EN-CIEL de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [P] [V] [G] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] à payer à la SCI ARC-EN-CIEL la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [W] et Madame [F] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer du 19 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX et de sa dénonciation à la caution ;

DÉBOUTE la SCI ARC-EN-CIEL de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Cécile HÉNOUX